El 2024 está apuntando a un aumento en la inversión en el sector logístico, con un crecimiento continuado, aunque más moderado, en los precios de alquiler de los activos prime. La demanda de estas instalaciones en España estará influenciada por factores como el diseño de la nave, su localización, las innovaciones tecnológicas y la sostenibilidad. Estos temas fueron analizados durante el evento “Tendencias CBRE en Industrial & Logístico”, celebrado por la consultora por segundo año consecutivo, que congregó a destacados profesionales del sector para discutir las tendencias actuales del mercado. Un aspecto notable es la diferenciación creciente en el mercado basada en las características específicas de cada propiedad.
La sostenibilidad se ha convertido en un criterio decisivo en los últimos años, siendo cada vez más difícil concretar contratos que no cumplan con estas exigencias. Según CBRE, la cantidad de naves con certificación se ha incrementado cuatro veces en los últimos tres años. Actualmente, el sector logístico español posee más de 10 millones de metros cuadrados de naves certificadas, lo que representa un cuarto del inventario total. De estas, el 75% tiene certificación BREEAM, con un 50% clasificado como Very Good, mientras que el 25% restante cuenta con certificación LEED, con más de la mitad en la categoría Gold.
Respecto a la localización, las áreas de Illescas y San Fernando de Henares sobresalen con más del 80% y 70% respectivamente de su inventario certificado, contrastando con Valdemoro y Coslada, que tienen menos del 30%.
La implementación de criterios ESG se refleja en las expectativas de incremento en las rentas a medio y largo plazo. Según el Logistics Confidence Index de CBRE, un 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar más por alquilar almacenes con certificaciones de sostenibilidad. La automatización es otro factor en aumento, con un 45% de los encuestados señalando que la inteligencia artificial y la automatización de procesos tendrán un impacto significativo en el sector logístico, resaltando la mejora en la optimización de rutas.
Para Alberto Larrazábal, Director Nacional Industrial y Logística CBRE/ Executive Director: “Vemos el sector logístico como uno de los preferidos por los inversores. Por su carácter anticíclico seguirá siendo valor refugio, creciendo así su interés. En este contexto, el sector se está adaptando para dar respuesta a nuevas demandas, entrando en la ecuación variables tan destacadas como la digitalización de las naves y la adopción de criterios ESG”.
De acuerdo con el último European Investor Intentions Survey 2024 de CBRE, por primera vez el sector logístico (34%) se posiciona en primera posición entre los favoritos para los inversores en 2024, seguido del residencial (28%), y superando a oficinas (17%). Dos tercios de los encuestados que eligieron el segmento de industrial y logístico como preferencia de inversión creen que la demanda de ocupación se mantendrá igual o aumentará en 2024 y muestran preferencia por activos modernos.
Repuntarán los volúmenes de inversión y las rentas prime seguirán al alza
Las previsiones de CBRE son de un aumento de la inversión en 2024 de hasta un 10% frente a 2023, cuando se registraron 1.150 millones de euros a través de 58 operaciones. El número de deals se mantuvo en la media de los últimos años si bien el tamaño de las operaciones fue menor. El 27% del volumen total se ha cerrado en el segmento middle market, concentrando 39 operaciones. “A pesar de la ralentización observada en 2023, el sector logístico cuenta con buenos fundamentales y se espera que la caída prevista en tipos facilite el cierre de operaciones que estaban paralizadas. En 2024 no se esperan grandes operaciones de porfolios paneuropeos. Los inversores mantendrán el interés en el mercado español, centrándose en producto de menor tamaño, gracias a la reducción del diferencial entre las expectativas del vendedor y comprador. El mercado de suelo y el segmento midcaps serán los más activos, en línea con la tendencia observada en 2023”, ha explicado Alberto Larrazábal.
Las rentas prime aumentan de media un 6,4% eb los principales mercados logísticos de España en el último año
CBRE anticipa un aumento en la actividad de arrendamiento en Barcelona, con expectativas de alcanzar los 600.000 metros cuadrados, superando las cifras del año anterior. En contraste, las previsiones para la Zona Centro son más conservadoras, esperándose una contratación menor que en 2023, alrededor de los 800.000 metros cuadrados.
En cuanto a las rentas prime, se registró un aumento promedio del 6,4% en los principales mercados logísticos el último año. En la Zona Centro, la renta se ha mantenido estable en 6,50 euros por metro cuadrado al mes, reflejando un aumento del 4,0% interanual. En Barcelona, debido a la limitada disponibilidad en zonas prime, las rentas alcanzaron los 8,50 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa un incremento del 9,7% respecto al cierre de 2022, posicionándola como la tercera ciudad en Europa con la renta prime más elevada. Se espera que esta tendencia al alza continúe en 2024.
Respecto a la rentabilidad, la subida continua de los tipos de interés ha incrementado la prime yield a un 5,35% al finalizar 2023, lo que significa un aumento de 60 puntos básicos en comparación con finales de 2022. Aunque se anticipan ajustes menores en 2024 para alinearse con la situación del mercado, las expectativas de una reducción de los tipos sugieren una posible estabilización a mitad de año.