La evolución del ecommerce ha generado una presión constante sobre las infraestructuras de almacenamiento en un mercado caracterizado por la escasez de suelo y el envejecimiento del stock, según el informe European Logistics Outlook 2025 de CBRE.
Esta tendencia obliga a configurar un modelo operativo basado en mayor capacidad energética y eficiencia, en un contexto donde el Índice e-retail España 2025 de Savills sitúa la penetración del comercio electrónico en el país entre el 11% y el 12%. Esta cifra contrasta con mercados más maduros como el de Reino Unido, donde la Office for National Statistics sitúa el volumen de ventas digitales por encima del 25%.
Como resultado, se consolida un nuevo estándar caracterizado por la automatización, criterios ESG y espacios preparados para el cross-docking y el almacenamiento avanzado, como las naves de frío.
El desfase técnico es notable: informes de JLL y CBRE indican que más del 55% de las naves en España superan los 20 años de antigüedad. Esta obsolescencia dificulta la integración de sistemas de clasificación inteligentes y la gestión de inventarios de alta rotación exigidos por el modelo de "logística 4.0".
Además, la necesidad de cumplir con entregas en 24 horas, una expectativa del 60% de los consumidores según datos de Sendcloud, está desplazando la actividad hacia radios cercanos a los grandes núcleos urbanos y potenciando mercados en Aragón, Castilla-La Mancha, Andalucía y la Comunidad Valenciana.
En este escenario, el nuevo stock logístico se orienta hacia modelos build-to-suit y operativas digitales, tal como apuntan Deloitte y CBRE.
Firmas especializadas como Accolade, que gestionan una red de 64 parques industriales con un valor aproximado de 3.800 millones de euros a cierre de 2025, centran sus nuevos desarrollos en zonas estratégicas como Valencia–Alzira Park, Park Vitoria West y Murcia Park. Pese al potencial estratégico del país, el sector enfrenta desafíos como los extensos plazos administrativos y la necesidad de regenerar suelos en desuso, que ya representan un tercio de la cartera de activos de dicho grupo.