- Si el Ayuntamiento comunicare al registrador que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
- Si el Ayuntamiento remitiere al registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción y el registrador reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o del resto de la finca matriz.
- Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota marginal, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.
- Si el Ayuntamiento u órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del registrador que la anotación preventiva surta efectos de prohibición absoluta de disponer en los términos previstos en el artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria. [ ]
Transmisión de cuotas indivisas de propiedad: equiparación a supuestos de parcelación o segregación
Mª Isabel Calvo Carreño GARRIGUES Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2017 Mediante una escritura se formaliza la compraventa de una quinta parte indivisa del 93,53% del dominio de u
Mª Isabel Calvo Carreño
GARRIGUES
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2017
Mediante una escritura se formaliza la compraventa de una quinta parte indivisa del 93,53% del dominio de una finca rústica, siendo título previo de los vendedores la escritura de herencia otorgada en el mismo día. El registrador suspende su inscripción porque presume la existencia de parcelación o segregación y, por tanto, considera necesaria la previa licencia municipal otorgada conforme al ordenamiento jurídico.
Recurrida la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) se deniega el recurso y se confirma la calificación registral sobre la base de los siguientes argumentos:
– En la misma fecha se documentaron la escritura de herencia, la transmisión a un tercero, por todos los adjudicatarios, de un 6,47% de la referida finca y la transmisión, por una de las hermanas, de su quinta parte en el 93,53% a otra persona. Los dos documentos de venta fueron objeto de calificación negativa.
– El recurrente alega que en la escritura no existe ninguna anotación ni directa ni indirecta que establezca la incorporación del derecho de utilización exclusiva de partes concretas de la misma ni se han realizado asignaciones de uso o cuota proindiviso, ya que se trata de una simple enajenación proindiviso.
El único defecto objeto del expediente es la exigencia de licencia de parcelación para la inscripción de una escritura pública de compraventa de participación indivisa de una finca registral.
– Como ha reconocido la DGRN, en línea con la doctrina jurisprudencial, una parcelación urbanística es un proceso dinámico que se manifiesta mediante hechos externos y objetivos fácilmente constatables. La simple transmisión de una cuota indivisa de propiedad, sin que en el título traslativo se consigne derecho alguno de uso exclusivo actual o futuro sobre parte determinada de la finca, constituiría, en principio, un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de contratación; solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la existencia de una parcelación física cabría enjuiciar negativamente la utilización abusiva o torticera de aquella libertad contractual.
– En el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística.
– Partiendo de dicha normativa, la DGRN, acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.
También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formalización de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. El elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho.
– El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma de posición, en particular, en su artículo 79, que se refiere no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto remite a los términos señalados por la legislación urbanística aplicable.
Ha de ser, por tanto, la normativa autonómica la que establezca qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetos a intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta.
– En el caso de este expediente se trata de una venta de cuota indivisa de finca rústica sin formalizarse jurídicamente la asignación expresa de uso individualizado; en principio, no estamos, formalmente, ante uno de los supuestos en el que la legislación sustantiva aplicable presume la existencia de actos parcelatorios a falta de actos materiales de división o segregación.
No obstante, como señaló la Resolución de 5 de octubre de 2016, ello no permite deducir que no puedan apreciarse, del conjunto de datos del expediente, la existencia de elementos, de carácter no ya N jurídico, sino fáctico, que puedan justificar las dudas fundadas a las que se refiere el citado artículo 79 y que permiten iniciar las actuaciones a que se refiere, dejando la decisión sobre el fondo, en última instancia, al órgano administrativo y con las garantías propias del procedimiento administrativo.
– Procede ahora valorar si, según los datos obrantes en el expediente, existen elementos reveladores de una posible parcelación ilegal que justifique la exigencia de intervención administrativa al amparo del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997. En este sentido, debe admitirse la concurrencia de elementos de hecho que permiten concluir que detrás del negocio de transmisión de cuotas indivisas, probablemente se articule, en vía de hecho, una parcelación ilegal, presunción ésta que solo puede desvirtuarse por el pronunciamiento del órgano administrativo competente, que deberá encauzarse por el procedimiento del citado artículo 79.
– Entre los elementos indiciarios que concurren en este caso, se encuentra la situación de comunidad hereditaria indivisa inscrita, que se disuelve mediante sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la misma. La DGRN considera que tal conversión de la comunidad hereditaria indivisa en una comunidad ordinaria mediante sucesivas transmisiones onerosas de cuota puede constituir un acto revelador de posible parcelación.
En consecuencia, pueden considerarse justificados los elementos indiciarios planteados por el registrador como circunstancias de “descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes”, a que se refiere el artículo 79 para motivar una duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población o parcelación urbanística, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable y, con ello, exigir la oportuna intervención administrativa, no ya en forma de licencia sino a través de los trámites procedimentales que prevé el citado artículo 79, como medidas preventivas de carácter registral tendentes a evitar la formación y consolidación de parcelaciones al margen de la ordenación urbanística aplicable.
– Será por tanto la Administración competente la que deberá pronunciarse sobre el carácter o no de parcelación ilegal de los negocios documentados en forma de compraventa de cuota indivisa, si bien la actuación del registrador deberá articularse a través del procedimiento establecido en el artículo 79 citado: