Eugenio-Pacelli Lanzas
Laso & Asociados
La reparcelación es un procedimiento administrativo cuyo objetivo principal es realizar entre los propietarios de un ámbito o sector determinado por el planeamiento urbanístico una distribución equitativa de los derechos y cargas derivados del mismo. Este procedimiento produce una profunda transformación de la estructura de la propiedad al alterar la configuración de las fincas afectadas tanto desde un punto de vista material o físico como desde el jurídico, pues implica su adaptación a las determinaciones del plan mediante la desaparición de los límites materiales de tales fincas para su reorganización, definiendo los nuevos viales, las zonas verdes y las demás dotaciones públicas, cuyos suelos se entregan gratuitamente a la Administración, al igual que sucede con los terrenos que se corresponden con el porcentaje del aprovechamiento correspondiente a la misma por imperativo legal. Una vez reservados los suelos correspondientes a la Administración, las parcelas restantes son repartidas entre los propietarios para que, tras la ejecución a su costa de las obras de urbanización, puedan edificar los solares resultantes o realizar las construcciones que procedan de conformidad con las previsiones del plan.
En ocasiones sucede que, a pesar de haberse iniciado la reparcelación, o incluso tras su terminación e inscripción, no es posible continuar con el proceso urbanístico merced a múltiples motivos, entre los cuales cabe citar la eventual anulación o alteración del planeamiento urbanístico a cuyas determinaciones se ajustó el proyecto reparcelatorio, la anulación del propio proyecto, la insolvencia o situación concursal del agente o la empresa urbanizadora, etc.
En estas situaciones de crisis es posible que se haga inevitable deshacer la reparcelación para volver a la estructura de propiedad preexistente. Este fenómeno se conoce normalmente como reparcelación inversa o reversión de la reparcelación, que es un procedimiento semejante a la reparcelación, pero en sentido contrario, al hacer desaparecer las fincas resultantes de ella y sustituirlas de nuevo por las que existían originariamente en la medida de lo posible.
A pesar de la frecuencia con que se pone de manifiesto en la práctica la necesidad de revertir una reparcelación ya consumada, especialmente en situaciones de crisis económica, lo cierto es que la reparcelación inversa se ha encontrado huérfana de regulación en nuestro ordenamiento jurídico hasta fechas recientes. La primera legislación que ha dado el paso ha sido la de Castilla-La Mancha, mediante el Decreto 86/2018, que modifica el Reglamento de la Actividad de Ejecución Urbanística añadiéndole un nuevo artículo 59 bis titulado “La reversión de la reparcelación”. Tal y como se contempla en el citado Decreto, la reversión puede ser impuesta a los propietarios afectados, lo que implica una importante restricción del contenido del derecho de propiedad, por lo que parece discutible la vía meramente reglamentaria por la que se ha acometido la regulación.
Por su parte, la Comunidad Valenciana regula esta figura en una norma con rango legal: la Ley 1/ 2019, de 5 de febrero, ha modificado el artículo 164 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje y parece limitar su aplicación exclusivamente a los casos de resolución de un programa de actuación integrada y sin contemplar otros supuestos como los que hemos perfilado anteriormente.
Es de destacar la gran sencillez con que las dos normas autonómicas tratan la materia, lo cual contrasta llamativamente con la extraordinaria complejidad que llevará consigo su aplicación práctica a la vista de los múltiples obstáculos y dificultades de índole administrativa, urbanística, jurídico-privada, registral y fiscal que plantea esta figura y que no será fácil salvar.
Entre los aludidos obstáculos podemos citar los siguientes: en primer lugar, el debido respeto al planeamiento urbanístico, pues de igual modo que la reparcelación encuentra su legitimación en el plan, del cual constituye un acto aplicativo, en principio la operación inversa también habría de respetar la ordenación vigente en cada momento, sin que la novedosa regulación de Castilla-La Mancha se pronuncie sobre este límite natural, mientras que la valenciana lo hace solo indirectamente, al circunscribirse a los casos de resolución de los programas de actuación integrada. También cabe citar el tratamiento de las fincas adjudicadas a la Administración urbanística, algunas de las cuales tendrían la consideración de bienes demaniales y estarían inscritas con tal carácter. Otros obstáculos son el régimen de devolución de las cantidades satisfechas en concepto de monetización de las cesiones obligatorias y gratuitas, así como el destino de las fincas adjudicadas al que realizó la monetización, fincas que podrían haber pasado a manos de terceros; el tratamiento de las fincas de resultado que hubieran sido adjudicadas al agente urbanizador o a la empresa urbanizadora a cambio de las obras de urbanización que acaso no hayan comenzado a pesar de estar inscrito el proyecto de reparcelación; el destino, mantenimiento o demolición de las obras de urbanización que se hubieran ejecutado y el tratamiento de las cantidades invertidas en ellas; el tratamiento de la afección real de las fincas de resultado a los costes de urbanización, especialmente en el caso de anulación del plan sin simultánea anulación del proyecto de reparcelación, etc.
En el caso de Castilla-La Mancha, la reversión de la reparcelación puede tener lugar por la vía forzosa o por la voluntaria, al remitirse, en cuanto al procedimiento a seguir, tanto al previsto para la reparcelación forzosa cuando la Administración actuante la imponga por ser necesaria para la ejecución como al procedimiento de reparcelación voluntaria con el acuerdo de todos los propietarios de fincas afectadas bajo determinadas condiciones. En cambio, la norma valenciana únicamente contempla la reversión forzosa ya que tan solo se remite al procedimiento previsto en el artículo 92 de la Ley, relativo a esta clase de reparcelación.
Por otro lado, debe tenerse presente que la culminación del proceso de reparcelación inversa se produce mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad de la nueva situación inmobiliaria surgida al amparo de dicho proceso para que esta quede reflejada en los libros registrales de manera paralela a la realidad jurídica extrarregistral. De ahí que revista una especial importancia el tratamiento que haya de darse a la figura desde esta perspectiva. A diferencia de lo que sucede con la reparcelación, cuyo régimen registral se contempla de manera detallada en la legislación urbanística y en la hipotecaria, en la actualidad no hay regulación alguna de las operaciones registrales a las que ha de dar lugar el proceso inverso.
Tan solo hay una limitada referencia en las dos normas autonómicas a la obtención de una certificación registral de todas las fincas afectadas por la reversión de la reparcelación y a la práctica de una nota marginal de inicio del procedimiento, de forma análoga a la prevista en la legislación estatal para la equidistribución.
En relación con los terceros adquirentes de las fincas sometidas a un proceso de reversión de la reparcelación, las dos normas se detienen en una mera remisión al artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal, que establece la subrogación legal del adquirente en la posición jurídico-urbanística del transmitente, remisión que se nos antoja insuficiente y ambigua ya que no se aclara cómo ha de resolverse la inevitable confrontación entre ese precepto y los que regulan los principios hipotecarios, señaladamente el de fe pública registral previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Confrontación que en términos generales mantiene dividida a la doctrina administrativista y a la hipotecarista y que recibe un diferente tratamiento entre los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa y la doctrina seguida por la Dirección General.
Como puede observarse, consideramos que la aplicación práctica de la incipiente regulación de la reparcelación inversa en España deberá salvar una serie de serias dificultades de las que se ha hecho un simple esbozo en estas líneas. La iniciativa del legislador castellano-manchego y la del valenciano merecen una calurosa bienvenida en la medida en que responden a la voluntad de llenar, dentro de su ámbito territorial, una clamorosa laguna legal que permanece intacta en el resto del territorio nacional, pero al mismo tiempo dejan en el aire algunas incógnitas de gran relevancia que solo el tiempo dirá si se pueden llegar a despejar o si, por el contrario, será preciso proceder a un ulterior desenvolvimiento de su régimen normativo para adaptarla a los problemas prácticos que, sin duda, irán surgiendo en el camino. [ ]
N.º 99 – Junio - julio 2019
La reparcelación inversa como fenómeno urbanístico y su incipiente regulación legal
Eugenio-Pacelli Lanzas Laso & Asociados La reparcelación es un procedimiento administrativo cuyo objetivo principal es realizar entre los propietarios de un ámbito o sector determinado por el planeamiento urbanístico una distribución eq
Eugenio-Pacelli Lanzas
Laso & Asociados
La reparcelación es un procedimiento administrativo cuyo objetivo principal es realizar entre los propietarios de un ámbito o sector determinado por el planeamiento urbanístico una distribución equitativa de los derechos y cargas derivados del mismo. Este procedimiento produce una profunda transformación de la estructura de la propiedad al alterar la configuración de las fincas afectadas tanto desde un punto de vista material o físico como desde el jurídico, pues implica su adaptación a las determinaciones del plan mediante la desaparición de los límites materiales de tales fincas para su reorganización, definiendo los nuevos viales, las zonas verdes y las demás dotaciones públicas, cuyos suelos se entregan gratuitamente a la Administración, al igual que sucede con los terrenos que se corresponden con el porcentaje del aprovechamiento correspondiente a la misma por imperativo legal. Una vez reservados los suelos correspondientes a la Administración, las parcelas restantes son repartidas entre los propietarios para que, tras la ejecución a su costa de las obras de urbanización, puedan edificar los solares resultantes o realizar las construcciones que procedan de conformidad con las previsiones del plan.
En ocasiones sucede que, a pesar de haberse iniciado la reparcelación, o incluso tras su terminación e inscripción, no es posible continuar con el proceso urbanístico merced a múltiples motivos, entre los cuales cabe citar la eventual anulación o alteración del planeamiento urbanístico a cuyas determinaciones se ajustó el proyecto reparcelatorio, la anulación del propio proyecto, la insolvencia o situación concursal del agente o la empresa urbanizadora, etc.
En estas situaciones de crisis es posible que se haga inevitable deshacer la reparcelación para volver a la estructura de propiedad preexistente. Este fenómeno se conoce normalmente como reparcelación inversa o reversión de la reparcelación, que es un procedimiento semejante a la reparcelación, pero en sentido contrario, al hacer desaparecer las fincas resultantes de ella y sustituirlas de nuevo por las que existían originariamente en la medida de lo posible.
A pesar de la frecuencia con que se pone de manifiesto en la práctica la necesidad de revertir una reparcelación ya consumada, especialmente en situaciones de crisis económica, lo cierto es que la reparcelación inversa se ha encontrado huérfana de regulación en nuestro ordenamiento jurídico hasta fechas recientes. La primera legislación que ha dado el paso ha sido la de Castilla-La Mancha, mediante el Decreto 86/2018, que modifica el Reglamento de la Actividad de Ejecución Urbanística añadiéndole un nuevo artículo 59 bis titulado “La reversión de la reparcelación”. Tal y como se contempla en el citado Decreto, la reversión puede ser impuesta a los propietarios afectados, lo que implica una importante restricción del contenido del derecho de propiedad, por lo que parece discutible la vía meramente reglamentaria por la que se ha acometido la regulación.
Por su parte, la Comunidad Valenciana regula esta figura en una norma con rango legal: la Ley 1/ 2019, de 5 de febrero, ha modificado el artículo 164 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje y parece limitar su aplicación exclusivamente a los casos de resolución de un programa de actuación integrada y sin contemplar otros supuestos como los que hemos perfilado anteriormente.
Es de destacar la gran sencillez con que las dos normas autonómicas tratan la materia, lo cual contrasta llamativamente con la extraordinaria complejidad que llevará consigo su aplicación práctica a la vista de los múltiples obstáculos y dificultades de índole administrativa, urbanística, jurídico-privada, registral y fiscal que plantea esta figura y que no será fácil salvar.
Entre los aludidos obstáculos podemos citar los siguientes: en primer lugar, el debido respeto al planeamiento urbanístico, pues de igual modo que la reparcelación encuentra su legitimación en el plan, del cual constituye un acto aplicativo, en principio la operación inversa también habría de respetar la ordenación vigente en cada momento, sin que la novedosa regulación de Castilla-La Mancha se pronuncie sobre este límite natural, mientras que la valenciana lo hace solo indirectamente, al circunscribirse a los casos de resolución de los programas de actuación integrada. También cabe citar el tratamiento de las fincas adjudicadas a la Administración urbanística, algunas de las cuales tendrían la consideración de bienes demaniales y estarían inscritas con tal carácter. Otros obstáculos son el régimen de devolución de las cantidades satisfechas en concepto de monetización de las cesiones obligatorias y gratuitas, así como el destino de las fincas adjudicadas al que realizó la monetización, fincas que podrían haber pasado a manos de terceros; el tratamiento de las fincas de resultado que hubieran sido adjudicadas al agente urbanizador o a la empresa urbanizadora a cambio de las obras de urbanización que acaso no hayan comenzado a pesar de estar inscrito el proyecto de reparcelación; el destino, mantenimiento o demolición de las obras de urbanización que se hubieran ejecutado y el tratamiento de las cantidades invertidas en ellas; el tratamiento de la afección real de las fincas de resultado a los costes de urbanización, especialmente en el caso de anulación del plan sin simultánea anulación del proyecto de reparcelación, etc.
En el caso de Castilla-La Mancha, la reversión de la reparcelación puede tener lugar por la vía forzosa o por la voluntaria, al remitirse, en cuanto al procedimiento a seguir, tanto al previsto para la reparcelación forzosa cuando la Administración actuante la imponga por ser necesaria para la ejecución como al procedimiento de reparcelación voluntaria con el acuerdo de todos los propietarios de fincas afectadas bajo determinadas condiciones. En cambio, la norma valenciana únicamente contempla la reversión forzosa ya que tan solo se remite al procedimiento previsto en el artículo 92 de la Ley, relativo a esta clase de reparcelación.
Por otro lado, debe tenerse presente que la culminación del proceso de reparcelación inversa se produce mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad de la nueva situación inmobiliaria surgida al amparo de dicho proceso para que esta quede reflejada en los libros registrales de manera paralela a la realidad jurídica extrarregistral. De ahí que revista una especial importancia el tratamiento que haya de darse a la figura desde esta perspectiva. A diferencia de lo que sucede con la reparcelación, cuyo régimen registral se contempla de manera detallada en la legislación urbanística y en la hipotecaria, en la actualidad no hay regulación alguna de las operaciones registrales a las que ha de dar lugar el proceso inverso.
Tan solo hay una limitada referencia en las dos normas autonómicas a la obtención de una certificación registral de todas las fincas afectadas por la reversión de la reparcelación y a la práctica de una nota marginal de inicio del procedimiento, de forma análoga a la prevista en la legislación estatal para la equidistribución.
En relación con los terceros adquirentes de las fincas sometidas a un proceso de reversión de la reparcelación, las dos normas se detienen en una mera remisión al artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de Suelo estatal, que establece la subrogación legal del adquirente en la posición jurídico-urbanística del transmitente, remisión que se nos antoja insuficiente y ambigua ya que no se aclara cómo ha de resolverse la inevitable confrontación entre ese precepto y los que regulan los principios hipotecarios, señaladamente el de fe pública registral previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Confrontación que en términos generales mantiene dividida a la doctrina administrativista y a la hipotecarista y que recibe un diferente tratamiento entre los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa y la doctrina seguida por la Dirección General.
Como puede observarse, consideramos que la aplicación práctica de la incipiente regulación de la reparcelación inversa en España deberá salvar una serie de serias dificultades de las que se ha hecho un simple esbozo en estas líneas. La iniciativa del legislador castellano-manchego y la del valenciano merecen una calurosa bienvenida en la medida en que responden a la voluntad de llenar, dentro de su ámbito territorial, una clamorosa laguna legal que permanece intacta en el resto del territorio nacional, pero al mismo tiempo dejan en el aire algunas incógnitas de gran relevancia que solo el tiempo dirá si se pueden llegar a despejar o si, por el contrario, será preciso proceder a un ulterior desenvolvimiento de su régimen normativo para adaptarla a los problemas prácticos que, sin duda, irán surgiendo en el camino. [ ]
N.º 99 – Junio - julio 2019