Inscripción del cambio de uso de un inmueble: requisitos en el marco de la propiedad horizontal y en el ámbito urbanístico

Coordinada por Mª Isabel Calvo Carreño Elaborado por: Garrigues

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2018

Se otorga una escritura en la que el otorgante manifiesta ser propietario de un ático destinado a oficina integrado en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal y expone que desea adecuar a la realidad el uso al que ha estado destinado durante los últimos ocho años, que es el de vivienda, conforme al certificado expedido por un arquitecto técnico, que se incorporaba a la matriz y sin que dicha posibilidad esté limitada por los estatutos. Como consecuencia, modifica la descripción de la finca que pasa a ser urbana, ático destinado a vivienda. Presentada la escritura a inscripción, se calificó negativamente al considerar el registrador que (a) el cambio de uso de oficina a vivienda implica la modificación de la configuración del inmueble y, por tanto, requiere de la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios; (b) es necesaria la obtención de la previa licencia municipal de ocupación, mediante la que se acredite que la finca registral reúne las condiciones de habitabilidad para ser utilizada como vivienda y no como oficina, que era su uso anterior. Se recurre la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que estima el recurso y revoca la calificación registral, sobre la base de los siguientes extremos: – Por lo que se refiere al primero de los defectos, la DGRN ya estableció en otra resolución de 12 de diciembre de 1986 que no es función de los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos de la propiedad horizontal, sino a lo sumo la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, será regla la posibilidad de cualquier uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal. Lo anterior no obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal delimiten el contenido de los elementos privativos estableciendo restricciones a sus posibles usos. Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso, por un lado, que estén debidamente recogidas en los estatutos y, por otro, que lo sean con la debida claridad y precisión. – La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha entendido reiteradamente que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige una estipulación clara y precisa que la establezca. Por ello, admite plenamente el derecho del propietario al cambio de destino de su elemento independiente siempre y cuando dicho cambio no aparezca expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. – En el presente caso no existe causa alguna derivada del régimen de propiedad horizontal que impida la inscripción del cambio de uso solicitado. No puede afirmarse la existencia de una modificación en la configuración del inmueble que justifique el necesario consentimiento de la junta de propietarios. Por lo tanto, procede la estimación del primer motivo del recurso. – En cuanto al segundo defecto, el impacto que tiene la normativa urbanística en relación con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el Registro de la Propiedad, ha sido abordado por la DGRN en diferentes resoluciones cuya doctrina debe recordarse en este caso. De acuerdo a dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno a construir y edificar siempre que se lleve a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenación territorial y urbanística (art. 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana). – De la regulación legal resulta claro que el uso autorizado no es una característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura, integrando el contorno que delimita su contenido. De aquí se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. – El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado de acuerdo a, entre otras cosas, los usos previstos y aprobados. – Desde el punto de vista registral, en la inscripción de una edificación debe reflejarse, entre otros, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente (art. 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). De este modo, se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se declara. Este requisito aplica tanto a los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga. La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos por la normativa urbanística o bien acreditando, por medio de certificado o documento hábil, que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles dada la eventual prescripción o caducidad de las acciones para restablecer la legalidad urbanística. Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 indicado, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas. – Partiendo de los anteriores argumentos, la DGRN ha afirmado en diversas resoluciones que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por tanto su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por la Ley del Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en el planeamiento y el uso efectivo que se dé a la edificación. Por lo tanto, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos requisitos a que se refiere el precepto en función de si la solicitud se lleva a cabo con aportación de la documentación urbanística indicada o con aportación de la documentación que acredite la improcedencia de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción pertinentes. – En el caso objeto de examen, la solicitud de inscripción se fundamenta en la consideración de quedar acreditado, por medio de certificado de técnico, que ha transcurrido el plazo exigido por la norma aplicable para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Esta precisión es esencial porque impide mantener la resolución del registrador en los términos en que aparece formulada; la nota de calificación se fundamenta en la necesidad de aportar la licencia de cambio de uso y licencia de ocupación a fin de acreditar que la finca reúne las condiciones de habitabilidad para ser utilizado como vivienda y no como oficina, que era su uso anterior. Sin embargo, la solicitud de inscripción de modificación del uso del elemento independiente se funda en la acreditación del requisito de antigüedad a que hace referencia el art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, o lo que es lo mismo, que de conformidad con los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la inscripción se lleve a cabo con base en la consolidación de la situación urbanística por antigüedad, sin necesidad de un previo acto administrativo de autorización, aprobación o conformidad. Por lo tanto, procede la estimación del recurso sin necesidad de entrar en las distintas cuestiones que plantea la solicitud de inscripción de cambio de uso con fundamento en su consolidación por el transcurso del tiempo, porque al no haberse planteado dichas cuestiones en la nota de defectos este Centro Directivo no puede entrar a valorarlas. [ ] Nº 94 - Septiembre – Octubre 2018