Ignacio Martos, presidente de Tinsa: “El sector ha entrado en una fase de normalidad. La especulación y los grandes movimientos de precio quedaron atrás”

25 de febrero de 2016.- El sector inmobiliario ha entrado en una fase de normalidad, en la que los precios se han ajustado de forma relevante y en la que todo apunta a que evolucionarán de manera positiva, según ha afirmado hoy el presidente de Tinsa, Ignacio Martos, en el 2º  Encuentro del Sector Inmobiliario celebrado en IESE y patrocinado por Tinsa y Aguirre Newman.  Martos ha añadido que "el año 2015 hemos visto por fin asomar incrementos de valor. La especulación y los grandes movimientos de precio ya quedaron atrás. El mercado está con ganas y creemos que habrá oportunidades". Nuevos hábitos de vida Por su parte, Luis Pereda, presidente ejecutivo de Grupo Lar, se refirió en su intervención en la sesión sobre la influencia de los nuevos hábitos de vida en el sector inmobiliario,  a cómo la tecnología ha mejorado la experiencia de compra y ha ampliado las posibilidades de información para inquilinos y propietarios de centros comerciales. "Todo el mundo entra con un móvil al centro comercial y ese visitante es un centro de información en movimiento que aporta datos al minuto, Sabes qué le gusta, por dónde pasa, qué recorrido hace en el centro comercial,  qué está mirando... Eso es información que puedes utilizar en beneficio del retailer y eso, al final, redunda en beneficio del propietario, que cobra una parte de lo que él vende" Preguntado sobre la repercusión del e-commerce en el comercio a pie de calle y en los activos logísticos, Pereda alertó sobre las falsas impresiones que se pueden generar respecto a las oportunidades en el sector derivadas de este fenómeno. "El comercio electrónico ha introducido mucha complejidad en la logística, La gente se piensa que tener una nave es tener un alquiler a largo plazo, como un bono en el que el colateral es una multinacional. Lo que muchos no saben es que el plazo medio de alquiler de obligado cumplimiento de una nave es inferior a cinco años. Eso quiere decir que la seguridad para el inversor no son las cláusulas del contrato, sino la calidad del activo que está detrás", afirmó Pereda. "Si la nave no tiene las especificaciones adecuadas, referentes a anchuras, proximidad a un puerto seco y otros muchos, no va a tener garantizada la ocupación por ningún contrato". Por su parte, Pedro Díaz Yuste, director de Negocio del Sector Financiero de Google España, afirmó que más que ir hacia un mundo en el que el comercio electrónico desbanque al tradicional lo que ya es una realidad es que la gente primero busca online aunque luego compra offline. "Las empresas no tienen más remedio que tener una presencia online relevante. No sólo un página web, sino estar donde está el usuario (redes sociales, Youtube...). No sé si el e-commerce relevará al físico, pero está claro que la información es cada vez más relevante en el comercio tradicional", afirmó. Entre las tendencias tecnológicas que podrían acabar afectando a la configuración de las ciudades, Díaz Yuste se refirió al coche autónomo. "Hoy las ciudades están pensadas para llegar en coche a cualquier sitio. Llegas donde sea y aparcas. Con un coche autónomo no lo necesitas. Te bajas cerca, vas andando a tu destino y el coche se va a aparcar donde sea con la orden de que vuelva a  por ti a ese mismo sitio a la hora prefijada. O, por qué no, se va a repartir mercancía y te sacas unos eurillos. Que todo esto sea una realidad depende del desarrollo de la tecnología y la información", apuntó Díaz Yuste. El mercado de inversión En una mesa sobre el  mercado de inversión y los fundamentales del sector, Juan José Brugera, presidente de Inmobiliaria Colonial, destacó la importancia creciente de la morfología de las oficinas. "El usuario es cada vez más exigente con lo que nosotros llamamos valor de uso: cómo funciona el edificio, cómo es la circulación en la oficina o el nivel de ahorro energético. Son aspectos que tenemos que tener en cuenta desde el momento en que se diseña la oficina", explicó Brugera. En este sentido, contó cómo en un nuevo complejo de oficinas que acaba de finalizar Colonial en París, Facebook y  BlaBlaCar han sido muy exigentes en este aspecto y "han pagado el plus de ese valor en uso "en torno a 740 euros/m²/año". Brugera avisó de que los precios que se están pagando por los activos no se justifican con la marcha económica y la evolución de las rentas. "Seamos prudentes, porque a lo mejor no encontramos los retornos buscados", afirmó. Ismael Clemente, presidente y CEO de la socimi Merlin Properties, apuntó que siendo realistas este año no se van a alcanzar los niveles de inversión del año anterior. Clemente hizo referencia a la impaciencia de los inversores por ver una recuperación de las rentas. "Normalmente, en los ciclos inmobiliarios la compresión de yields, que lo que hace es descontar una mejora de la actividad, se produce durante tres o cuatro años. En España lo hemos visto de manera muy brusca, en apenas año y medio. Y la recuperación de la actividad necesita su tiempo". Borja Goday, consejero delegado de Patrizia, destacó que aunque las circunstancias del mercado internacional han cambiado y puede haber cierta incertidumbre, al final lo que importa es el proyecto concreto. "Estamos ahora financiando una de nuestras últimas inversiones, que hicimos con full equity, y estamos teniendo buenas ofertas y en condiciones atractivas. La clave es ver qué compras y qué riesgo lleva aparejado", explicó Goday. El futuro del sector residencial En cuanto al  futuro de la promoción residencial, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora Vía Célere, de la patronal madrileña ASPRIMA y de la APCE, afirmó que la financiación ha vuelto, con matizaciones. "Lo hacen de forma muy selectiva, La regulación hace que financiación al sector les consuma capital y eso, unido a los bajos tipos de interés, ha aplanado la rentabilidad a la hora de dar crédito a nuestro sector", afirmó el presidente de Vía Célere. Gómez-Pintado también alertó de la posibilidad que un nuevo Gobierno modifique la Ley Hipotecaria para intentar dar solución a los desahucios. "Si se dejan desprotegidos a los bancos, reducirán el LTV de la financiación y se dificultará el acceso a la vivienda. Es una situación latente que está ahí y que nadie habla de ella. El problema de los desahucios hay que solventarlo de manera equilibrada para no acabe creando otro", apuntó Gómez-Pintado. El presidente de los promotores reconoció que el sector promotor "tiene una resistencia al cambio brutal" y que "el proceso productivo sigue siendo ineficiente";  pero también criticó la situación de inmovilismo que se está viviendo en Madrid.  "No se puede hacer urbanismo asambleario sobre inversiones hechas con un planeamiento aprobado", concluyó. Luis Martínez, director de Negocio Inmobiliario de Banco Santander, señala que en su entidad la financiación se orienta al particular. "Apoyamos al promotor que desarrolla el tipo de producto que interesa a nuestro cliente final objetivo. Miramos tipología de activo, tipo de cliente, ubicación... En función de eso vamos financiando promociones. Y lo vemos proyecto a proyecto", explicó Martínez. También señaló que cada entidad tiene una estrategia de dónde se quiere posicionar. "Debido a que el marco regulatorio es cada vez más estricto, la rentabilidad se ha convertido en un criterio de decisión, Hay operaciones que nos pueden interesar por estrategia, pero las hemos desestimado por rentabilidad. Nos consume capital", apunta Martínez. Concha Osácar, fundadora de Azora, destacó el protagonismo que ha adquirido el alquiler en los últimos años. "La crisis ha cambiado la mentalidad de la gente joven. Antes la gente no se casaba si no tenía piso, pero ahora la prioridad no es comprar, es trabajar. No existe esa necesidad de tener un seguro de vida de futuro", afirmó Osácar, que puso el acento en la escasez de nueva promoción de vivienda para alquiler. Osácar  apuntó que el producto de alquiler se asemeja cada vez más al de venta."Hemos hecho reposiciones de producto y en Barcelona hemos logrado unas subidas medias de alquileres de un 12% y de un 8% en Madrid. La gente vive satisfecha en un piso de calidad", apuntó Osácar. Por último, el consejero delegado de Neinor, Juan Velayos, apuntó que los bancos "se pelean" por financiarles el vuelo [la construcción] de las promociones, pero no así el suelo. "No entiendo por qué. Hablemos de cuánto y de qué compromiso de fondos propios se pide", señaló el consejero delegado de Neinor. El directivo de Neinor abogó por acabar con la falta de transparencia en el sector que durante tantos años ha estado vinculado a ganar dinero.