La llegada del texto al Consejo de Ministros pone fin a meses de desencuentros sobre la regulación de la vivienda entre los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos
El Consejo de Ministros ha aprobado este martes la primera Ley de Vivienda de la democracia, con la que espera garantizar el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables, con el fomento del parque público de vivienda, la limitación de los precios de los alquileres en las zonas tensionadas o las bonificaciones para incentivar a los propietarios a ofrecer precios accesibles.
La llegada del texto al Consejo de Ministros pone fin a meses de desencuentros sobre la regulación de la vivienda entre los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, que lograron un acuerdo al respecto a comienzos de mes para salvar el último escollo en las negociaciones de los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022.
Además, zanja semanas de especulaciones e incertidumbre sobre el impacto de la Ley, de la que hasta ahora solo se conocían medidas puntuales difundidas por distintas voces del Ejecutivo. El anteproyecto, con el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Ministerio de Derechos Sociales como proponentes, se remitirá después al Congreso para su tramitación parlamentaria.
El texto aclara la definición de conceptos como zona tensionada o gran tenedor, a los que ya habían aludido desde el Gobierno, y recoge las bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los pequeños propietarios, entre algunas de las cuestiones de sus 43 artículos.
Zona tensionada por tres años
La declaración de zona tensionada se aplicará en áreas en las que exista "un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado", como puntualiza el texto. La decisión dependerá de las administraciones competentes, basadas en una serie de criterios establecidos en la ley.
Entre las condiciones que pauta la futura ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.
La declaración de zona tensionada se aplicará durante tres años, aunque se podrá prorrogar anualmente siguiendo el mismo procedimiento. No obstante, deben persistir las circunstancias que motivaron la declaración y justificar medidas para revertir la situación.
En este sentido, el Gobierno podrá desarrollar un programa específico que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social.
Otro de los conceptos que aclara el texto es el de "gran tenedor", que aludirá a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.
Bonificaciones fiscales para pequeños propietarios
Para promover la bajada de los precios de los alquileres, la normativa sobre vivienda también concederá beneficios fiscales a los pequeños propietarios, aquellos que posean menos de diez inmuebles residenciales.
La bonificación aplicable en el IRPF será de hasta el 90% si el dueño de la vivienda decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.
Para los caseros que alquilen por primera vez un piso en una zona tensionada a personas de entre 18 y 35 años, la bonificación será del 70%. También se podrá aplicar ese 70% a quienes destinen la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.
Los propietarios que congelen los precios pero hayan acometido obras de rehabilitación podrán aplicarse una bonificación del 60%. Para otros casos, la deducción será del 50%.
La ley establece que los requisitos exigidos deberán cumplirse "en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento". Las reducciones será aplicables sobre rendimientos netos positivos calculados por el contribuyente en "una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos".
Recargo del IBI a la vivienda vacía
Los ayuntamientos también podrán aplicar un recargo del IBI a la vivienda vacía de hasta el 150%, como contempla la nueva normativa, en un intento de aumentar la oferta de vivienda en el mercado.
Si la vivienda lleva más de dos años vacía, sin causa justificada, y pertenece a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, el incremento mínimo será del 50%. Si ese periodo se eleva a tres años, el recargo será del 100%. Además, contempla la posibilidad de añadir un recargo del 50% más en el caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento.
En caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda, por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.
El anteproyecto de la Ley de Vivienda dedica su Título IV a los parques públicos de vivienda, como "instrumento" de las Administraciones públicas "para facilitar el acceso a una vivienda a los sectores de la población que tienen más dificulta".
Además, contempla la creación de un Consejo Asesor de Vivienda, que servirá como "un órgano consultivo para las políticas estatales de vivienda" y "asegurará la participación de los distintos agentes sociales en la elaboración y desarrollo de la política de vivienda".
Competencias autonómicas
El anteproyecto reconoce que todas las comunidades autónomas tienen asumidas las competencias plenas en materia de vivienda, como recogen sus estatutos de autonomía. La ley respetará esas competencias autonómicas, como han insistido en repetidas ocasiones desde el Ejecutivo.
La normativa despliega "toda una pléyade de títulos competenciales, cuyo ejercicio estatal exige la aprobación de normas estatales sobre la materia vivienda, sin perjuicio, naturalmente, del legítimo ejercicio de las competencias exclusivas en dicha materia asumidas por las Comunidades Autónomas y también por otras Administraciones públicas, particularmente la municipal".
Estas competencias autonómicas lleva a los expertos a apuntar que la aplicación de la ley será limitada. Además, algunas autonomías ya han expresado su rechazo a implementarla en su territorio.