Coordinado por Mª Isabel Calvo Carreño
Elaborado por Garrigues
Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de octubre de 2018
Se formalizan varias operaciones de segregación, parcelación y posterior agrupación de varias fincas, acompañando las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas de las fincas resultantes de las operaciones indicadas.
El registrador de la propiedad suspende la inscripción por considerar que concurren los siguientes defectos: (a) no constar inscritas las fincas a favor de la mercantil interviniente en el título, sino a favor de otra sociedad que fue absorbida por aquélla; (b) la licencia en la que se basan las operaciones no es válida, toda vez que el plan urbanístico que sirvió de base para su concesión fue anulado por sentencia del Tribunal Supremo; por ello se estima necesario que el Ayuntamiento certifique que la licencia concedida en su día se ajusta a la actual normativa urbanística del municipio; (c) no se describe la parcela objeto de cesión para viales con arreglo a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 53 del Reglamento Hipotecario; (d) existen discrepancias entre algunas de las superficies que constan en las fincas que se pretenden inscribir y la superficie que consta en las certificaciones catastrales, lo que hace que se pudieran estar invadiendo las fincas colindantes y el vial público.
Se recurre la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), que estima parcialmente el recurso sobre la base de los siguientes argumentos:
- Respecto al primer defecto, el recurso no puede prosperar. La mera reseña efectuada en el título acerca de la existencia de una previa operación de fusión debidamente inscrita en el Registro Mercantil, que ha provocado el traspaso de la titularidad dominical de la finca, no puede admitirse como título hábil a los efectos de la inscripción de esta transmisión, ni siquiera por el mecanismo del tracto sucesivo abreviado. Como ha señalado la DGRN en otras resoluciones, el problema no es tanto de tracto abreviado como de la documentación que ha de aportase para la inscripción en la que se justifiquen las diversas transmisiones. Una vez justificadas las sucesivas transmisiones por reestructuración o fusión de las entidades no existe ninguna dificultad para que se inscriban en un solo asiento por tracto abreviado.
- El segundo defecto se refiere a la anulación del plan urbanístico que sirvió de base para la concesión de la licencia y la consiguiente necesidad de que el Ayuntamiento certifique que dicha licencia se ajusta a la actual normativa urbanística del municipio.
Los efectos de la declaración de nulidad de un plan urbanístico no son plenos o absolutos, sino que existen ciertas limitaciones que, en última instancia, obedecen a motivos de seguridad jurídica. En concreto, el artículo 73 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa, dispone que las sentencias firmes que anulen un precepto de una disposición general no afectarán por sí mismas a la eficacia de las sentencias o actos administrativos firmes que lo hayan aplicado antes de que la anulación alcanzara efectos generales, salvo en el caso de que la anulación del precepto supusiera la exclusión o la reducción de las sanciones aún no ejecutadas completamente.
Igualmente,
la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que, aunque en puridad de doctrina la declaración de nulidad de una disposición general produce efectos desde la fecha en que se dictó la disposición declarada nula. Esta eficacia, por razones de seguridad jurídica y en garantía de las relaciones establecidas, se encuentra atemperada por el artículo 73 citado, que dispone la subsistencia de los actos firmes dictados en aplicación de la disposición general declarada nula, equiparando la anulación a la derogación, en que los efectos se producen desde la fecha de la derogación, si bien solo respecto de los actos firmes, permaneciendo en cuanto a los no firmes la posibilidad de impugnarlos en función del ordenamiento jurídico aplicable, una vez declarada nula la disposición general.
Además,
desde el punto de vista del procedimiento registral, el artículo 65.1.g) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se declare la anulación a que se refiere la letra anterior, cuando se concreten en fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento. Según doctrina reiterada de la DGRN debe exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren los mandamientos judiciales cancelatorios, de acuerdo con el principio de especialidad registral, no siendo suficientes a estos efectos expresiones genéricas o indeterminadas.
Así, si para la inscripción de actos o sentencias anulatorias de instrumentos de ordenación urbanística es preciso que tal anulación se concrete en fincas concretas con mayor motivo será necesaria dicha concreción cuando de lo que se trata es de denegar una inscripción por considerar nula una segregación que, sin embargo, no ha sido expresamente declarada como tal, puesto que el registrador carece por sí mismo de la facultad de decidir el alcance y extensión de la nulidad judicialmente declarada.
Por lo tanto,
no puede sostenerse que la sentencia del Tribunal Supremo por la que se anula el Plan General de Ordenación Urbana determine per se la nulidad de todos los actos llevados a cabo con posterioridad sobre la finca matriz en su ejecución y con ello las segregaciones o divisiones amparadas en licencias anteriores a la citada sentencia, siendo por ello necesario primero que se determine por los tribunales y luego se ejecute por la administración el concreto alcance de la nulidad declarada.
- Por lo que se refiere al tercero de los defectos señalados por el registrador referido a la falta de descripción de la porción de finca que será objeto de cesión, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria contempla como una de las circunstancias esenciales de la inscripción de la descripción de la finca objeto de la misma, con expresión de su situación, superficie y linderos, lo que es reiterado por el Reglamento Hipotecario en las reglas 2 y 3 del artículo 51.
Siendo la finca el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real-, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico-real, constituye presupuesto básico de toda actividad registral la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado y la que figura inscrita en el Registro. Por ello,
para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados. Esta exigencia no puede entenderse cumplida respecto de aquellos títulos en que aparece omitida en la descripción literaria de la finca varios de los datos más determinantes de su concreta identificación, como ocurre en el presente caso, en que se omite totalmente la descripción de la finca, debiendo confirmarse la nota del registrador en este punto.
- El último de los defectos se refiere a la falta de coincidencia de la descripción resultante de las certificaciones catastrales con la descripción expresada en la licencia. El artículo 26.2 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana establece que en la autorización de escrituras de segregación o división de fincas los notarios exigirán la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta dicha operación conforme a la legislación aplicable.
En este sentido,
los notarios y registradores no están obligados a indagar la licitud intrínseca de dicha autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos administrativos. Sin embargo, sí deben comprobar la correspondencia de la operación jurídica realizada con el documento administrativo que acredite la conformidad, aprobación o autorización administrativa. En el presente caso, de los datos descriptivos de las fincas según el título y la licencia, resulta la correspondencia de las fincas con las representaciones gráficas catastrales aportadas, en los términos previstos en el artículo 9b) de la Ley Hipotecaria, pues las diferencias de superficie no solo no exceden el 10%, sino que además son de muy escasa entidad y no existen dudas de que la ordenación de los terrenos respeta los términos de la licencia.
El registrador manifiesta que las diferencias en las fincas pueden dar lugar a invasión de colindantes y del dominio público, sin embargo, a la vista de las diferencias señaladas y de las representaciones gráficas no puede compartirse tal criterio. Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al párrafo séptimo del artículo 9b) de la Ley Hipotecaria, al practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que consta en la descripción literaria y notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos.
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N.º 97 - Marzo – Abril 2019
