El cierre del año 2024 refleja una evolución en las valoraciones de los activos inmobiliarios, marcando un cambio de tendencia tras las significativas correcciones a la baja registradas desde la segunda mitad de 2022. Estas correcciones estuvieron influenciadas por la inestabilidad del entorno macroeconómico y el incremento sostenido de los tipos de interés. Actualmente, el mercado muestra un entorno de mayor interés inversor y liquidez, acompañado por una normalización y estabilización progresiva de los mercados.
Durante el primer semestre del año, se observó una estabilización en los capital values en comparación con los ajustes negativos registrados en años anteriores. Esta tendencia se consolidó en el segundo semestre, que representó un punto de inflexión para la mayoría de las tipologías de activos inmobiliarios. Así lo detalla el informe "Tendencias CBRE en Valoraciones", elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, que analiza la evolución y previsión de las valoraciones, así como el rango de dispersión del valor en sectores tradicionales, operativos y alternativos.
Entre enero y diciembre, la evolución ha sido positiva en la mayoría de los sectores, con un aumento destacado en las valoraciones de activos como hoteles, suelos residenciales, residencias de estudiantes y senior living. En el caso de los activos de oficinas, aunque han continuado ajustándose a la baja en los últimos doce meses, la caída se ha moderado en comparación con la tendencia negativa iniciada en la segunda mitad de 2022.
“Las valoraciones que hemos realizado desde CBRE confirman que dejamos atrás la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022 y que continuó a lo largo de 2023 con importantes correcciones a la baja. La segunda mitad del año ha supuesto un punto de inflexión en el comportamiento de las valoraciones para todos los productos. Destacan la mejora de los segmentos del commercial real estate -oficinas, retail e industrial y logístico- mientras que el sector living, en sus diferentes segmentos que abarcan todo el ciclo de vida, mantiene su resiliencia. De cara a cierre de ejercicio, proyectamos un mensaje de optimismo y crecimiento en los valores que será en tendencia estable ascendente en 2025. Vemos una mayor penetración e interés en los mercados por los nuevos segmentos alternativos como Agribusiness, Data Centers y Leisure", afirma Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España.
Los activos hoteleros y el suelo residencial lideran las revalorizaciones
En 2024, los activos del sector hotelero han registrado una revalorización media del 8,38%. En el segmento vacacional, los valores han aumentado un 8,5%, mientras que en el segmento urbano el incremento ha sido del 8,25%. Este sector ha mostrado un comportamiento sólido desde la pandemia, impulsado por la fortaleza de los fundamentales turísticos. En 2023 lideró la inversión inmobiliaria, y en 2024 se posicionó como el segundo sector con mayor volumen de inversión, según datos acumulados hasta septiembre. Desde el segundo semestre de 2022, el sector hotelero ha experimentado una revalorización promedio del 4,22%.
El mercado de suelo residencial también ha mostrado una evolución positiva desde mediados de 2022. Durante 2024, las valoraciones han crecido en diversas localizaciones analizadas por CBRE: un 6,5% en Madrid, un 5,5% en Barcelona, un 9% en la Costa del Sol, un 4,5% en el Arco Cantábrico y un 3% en Levante. La Costa del Sol destaca especialmente con un aumento acumulado del 18% en los últimos 30 meses, atribuido a la fuerte demanda de inversores extranjeros interesados en desarrollos residenciales de lujo o Branded Residences.
En los sectores alternativos, las residencias de estudiantes cerrarán 2024 con un incremento de valor del 6,8%, tras mantener una estabilidad en las valoraciones durante los últimos 30 meses. Por su parte, las residencias de tercera edad han ajustado al alza sus valoraciones en un 2,4%. En ambos segmentos, el crecimiento está respaldado por una alta demanda frente a una oferta insuficiente y, en muchos casos, obsoleta.
En cuanto al segmento de Residencial en Rentabilidad (PRS), los activos situados en Madrid han mostrado un comportamiento positivo en 2024, con un avance del 2,91% en las valoraciones. Desde el segundo semestre de 2022, el ajuste ha sido moderado, con una disminución acumulada del 2,1%.
Estabilización para el logístico y el retail
El sector logístico ha mostrado un comportamiento estable durante 2024, con un incremento moderado del 0,25% en sus valoraciones, destacando una ligera mejora en el segundo semestre del año en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Sin embargo, desde el segundo semestre de 2022, el sector ha experimentado una corrección acumulada del 15,23% en sus valores.
En el caso del sector retail, CBRE señala una estabilización en las caídas de valor que se venían registrando desde 2022. Los centros comerciales y parques de medianas han incrementado sus valoraciones un 1,08% durante 2024, tras haber acumulado una corrección del 10,83% desde mediados de 2022. En términos acumulados desde 2018, este ajuste alcanza el 23%. Por otro lado, los activos de High Street han presentado una tendencia al alza este año, con una revalorización del 1,69%. Desde la segunda mitad de 2022, estos activos han registrado una corrección del 9,89%.
El sector retail ha despertado un notable interés inversor en 2024, posicionándose como el tercero en volumen de inversión. Además, los indicadores de rendimiento de los centros comerciales, que ya mostraron resultados positivos en 2023, continúan mejorando durante este año.
Las oficinas moderan las correcciones con evidente divergencia entre secundario periférico y prime
El segmento de oficinas, caracterizado por una marcada polarización, ha sido el más afectado por la caída en las valoraciones durante 2024, cerrando el año con un ajuste promedio del 6,84%. Sin embargo, la tendencia apunta a una moderación en estas correcciones tras los significativos descensos de meses previos. Los activos en ubicaciones secundarias periféricas, tanto en Madrid como en Barcelona, han registrado el mayor ajuste, con una disminución del 10,94% este año, seguidos por los activos en áreas centrales secundarias, con una caída del 7,98%.
La polarización del mercado se refleja en el comportamiento de los activos prime, que han sufrido una corrección menor, del 1,6%. Además, durante el segundo semestre del año, este segmento ha mostrado una evolución positiva, con un incremento del 1,8%. Desde el segundo semestre de 2022, el sector en su conjunto ha experimentado una disminución media del 24,92% en el valor de los activos, alcanzando una caída acumulada del 33,99% en el caso de las ubicaciones periféricas secundarias.
A pesar de este contexto, la contratación de oficinas ha mostrado un repunte significativo en 2024, superando al cierre del tercer trimestre la contratación total registrada en todo 2023.