La reconversión de edificios para otros usos ha registrado un aumento en el primer semestre del año, según datos de CBRE. A través de la iniciativa Multistrategy, que se centra en la transformación y cambio de uso de edificios, la consultora ha identificado más de 30 cambios de uso a nivel nacional en la primera mitad del año, superando los cerca de 20 cambios del mismo periodo en 2023 y alcanzando la cifra total registrada el año anterior.
Actualmente, los cambios de uso están siendo impulsados por una alta demanda turística y residencial, y se prevé que continúen siendo una tendencia destacada en el sector inmobiliario. Este tema ha sido especialmente relevante en la feria internacional The District, donde ha sido objeto de debate. Los expertos del sector han revelado la importancia de dar una nueva vida a los edificios para maximizar el potencial de los activos y generar valor mediante una gestión más activa y profesional.
Adolfo Ramírez-Escudero, presidente España & Latam de CBRE, ha asegurado que “actuar sobre los edificios y generar valor debe ser una máxima para los actores inmobiliarios. Al tiempo que somos capaces de dar respuesta a los nuevos hábitos de la sociedad y grandes macrotendencias como el envejecimiento de la población o el crecimiento imparable de sectores como la salud o la educación reposicionando los edificios y sus entornos como espacios atractivos para vivir, trabajar o entretenerse. Se trata de una transformación que debe abordarse desde una perspectiva integral y que aportará un gran valor que supere con creces al coste de las reconversiones”.
Los cambios de usos cogen impulso en las ubicaciones secundarias
En el primer semestre del año, Madrid ha concentrado más de la mitad de las transformaciones de uso, con el 57% del total, aunque en el mismo periodo del año anterior representó el 79% de las reconversiones. Según CBRE, el distrito Centro de Madrid destaca particularmente, albergando la mitad de los cambios de uso identificados. Dentro del área delimitada por la M-30, se localizan más del 90% de estos casos. El centro de la ciudad, donde hay una mayor demanda y flexibilidad normativa, sigue siendo el foco principal, aunque la periferia ofrece oportunidades para activar zonas en declive.
En cuanto a otras ciudades, Málaga y Barcelona cada una representa el 7% de los cambios de uso. Los datos de la consultora indican que las ubicaciones secundarias están aumentando su relevancia en el sector. Si bien en el primer semestre de 2023 estas áreas representaban el 21% de las transformaciones, en el mismo periodo de este año han llegado a concentrar el 40% de los cambios identificados.
María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director Investment Properties de CBRE, destaca “La tendencia al alza de las reconversiones y cogiendo impulso en las ubicaciones secundarias. Vemos que el motor de los cambios de uso viene marcado por la alta demanda de residencial y hoteles, con gran protagonismo del lujo, focalizándose en aquellos edificios más obsoletos para revitalizarlos. Desde CBRE, estamos acompañando tanto a inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como a propietarios que quieren dar una segunda vida a sus activos para maximizar su potencial y rentabilidad, asesorando desde el análisis urbanístico, arquitectónico y financiero hasta la ejecución del proyecto para el potencial cambio de uso”.
Casi el 90% de las reconversiones son hacia hoteles (53%) y living (33%)
Según el análisis de la consultora, el 50% de las reconversiones identificadas en el primer semestre tenían como uso inicial el sector de oficinas, una cifra que disminuyó respecto al año pasado, cuando más del 58% de los cambios registrados provenían de oficinas.
Del total de cambios identificados, casi el 90% se destinaron a los sectores de hoteles y living debido a la alta demanda turística y residencial. El sector hoteles fue el más destacado, representando el 53% del total y concentrando muchas transformaciones hacia productos de lujo. El sector living ocupó el segundo lugar, con el 33%, incluyendo transformaciones a sus subproductos como BTS, BTR, PBSA, Flex Living y Senior Living.
De los cambios identificados por CBRE, 17 implicaron una transacción inmobiliaria, es decir, un cambio de manos de la propiedad. De enero a junio, se invirtieron aproximadamente 170 millones de euros en la compra de activos para transformación. Madrid concentró algo más de la mitad de estas transacciones, y el 47% de ellas tenía como uso original el sector de oficinas.
Entre las transacciones inmobiliarias que implican un cambio de uso asesoradas por la compañía, se incluye la venta de un edificio de oficinas en Castellana 186 para su transformación a flex living. Actualmente, CBRE está analizando más de 500.000 metros cuadrados en Madrid para su potencial cambio de uso, apoyando a propietarios e inversores en este proceso.
Desde 2014, CBRE ha identificado más de 210 cambios de uso, observándose un aumento significativo a partir de 2019, lo que marca el inicio del auge de las reconversiones en España. Más del 80% de estos cambios se han realizado en Madrid y Barcelona. Cerca del 80% de las reconversiones han resultado en usos finales para sectores como living (51%), donde predominan las transformaciones a viviendas en compraventa, y hoteles (26%). En términos de superficie, durante estos diez años aproximadamente 330.000 metros cuadrados han sido convertidos de Oficinas a Living y más de 200.000 metros cuadrados de oficinas a hoteles.
Los cambios de usos se están consolidando como una solución eficaz para abordar problemáticas actuales como la falta de suelo, la escasez de oferta residencial y la necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente. Esta tendencia creciente, sin embargo, requerirá del apoyo de las Administraciones Públicas en la flexibilización de los usos para revitalizar muchas áreas que están perdiendo dinamismo.
Polarización entre los distintos tipos de activos y ubicación
Según afirma la consultora, siempre que se cumplan los requisitos normativos y arquitectónicos, existe una oportunidad de reconversión a otros usos en edificios obsoletos con altas tasas de disponibilidad, las cuales varían significativamente entre el centro y la periferia de las ciudades y dependiendo del tipo de edificio. En Madrid, la disponibilidad de espacios de mayor calidad es limitada, situándose en el 2,6%. En edificios de Grado A en el Centro de Negocios (CBD), la tasa de disponibilidad es incluso más baja, en el 1,4%. En general, la tasa de disponibilidad media en Madrid es del 11,5%, y en los mercados del CBD y Centro Ciudad, las tasas están por debajo del 3,9%.
El análisis de CBRE indica que en Madrid hay aproximadamente 300 edificios de oficinas catalogados como "Grado C", que son de baja calidad y obsoletos, sumando casi 1,5 millones de metros cuadrados distribuidos por todos los submercados de Madrid y su área de influencia.