Los avances en la reducción de las tensiones comerciales y la mejora de las previsiones de crecimiento en países como España aún no se han reflejado en los precios del mercado inmobiliario. En este contexto, alinear las expectativas con la evolución económica será clave para garantizar que las estrategias de inversión se fundamenten en un análisis preciso del mercado. Sin embargo, surge la pregunta: ¿cuenta Iberia con una ventaja competitiva en el actual escenario?
Uno de los momentos más destacados de la jornada Iberian REIT & Listed, organizada por Iberian Property y EPRA, fue la mesa redonda "La (R)evolución de las socimis y del mercado inmobiliario cotizado en España". Moderada por Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate Spain, la sesión contó con la participación de representantes de las principales empresas cotizadas en España, que analizaron los retos y oportunidades del sector.
David Martínez, consejero delegado de AEDAS Homes, destacó que la mejora de la economía, la reducción de los tipos de interés y la caída del desempleo han fortalecido la situación financiera de los hogares en España, generando un entorno favorable para el mercado residencial. No obstante, señaló que la escasez estructural de vivienda en el país, junto con las limitaciones del sector de la construcción para incrementar la producción, refuerzan aún más la dinámica actual del mercado.
Según datos oficiales, se estima que el número de hogares en España aumentará en 250.000 al año, mientras que el sector de la construcción solo está entregando en torno a 100.000 nuevas viviendas anuales, lo que refleja una brecha estructural entre la oferta y la demanda que podría mantenerse en el tiempo.
Un ejemplo de esta situación es el desarrollo de cerca de 5.000 viviendas por parte de AEDAS Homes dentro del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, destinado a fomentar el alquiler asequible. De las 1.000 viviendas ya entregadas, cada una ha recibido más de 50 solicitudes, lo que evidencia la elevada demanda en este segmento del mercado.
Por su parte, Carlos Krohmer, Chief Corporate Development Officer de Colonial, destacó que los países del sur de Europa, y en particular España, están registrando un sólido desempeño económico, lo que está impulsando un aumento del interés inversor. Además, subrayó que España podría beneficiarse estratégicamente de su papel en el suministro energético, especialmente en el ámbito de las energías renovables, un factor que, a su juicio, debería ser considerado en la planificación a largo plazo.
En el ámbito de la inversión, España ha generado una importante liquidez en los últimos dos años, lo que ha abierto nuevas oportunidades para la inversión directa. Krohmer destacó que una parte significativa del capital institucional permanece inactivo, especialmente en Alemania, donde el envejecimiento de la población y el ahorro acumulado están ejerciendo presión para diversificar más allá de la renta fija y explorar el mercado inmobiliario.
Tras una sobreexposición previa en Alemania a precios elevados, es previsible que estos inversores busquen ahora mercados líquidos con un equilibrio atractivo entre riesgo y rentabilidad, entre los que destacan París, Madrid y Barcelona.
Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, destacó la importancia de mantener el ritmo de crecimiento económico de España garantizando, al mismo tiempo, su sostenibilidad. Advirtió que crecer a un 2,5% del PIB mientras se mantiene un déficit público del 4% no es un modelo viable a largo plazo, ya que supone un aumento de la deuda que impactará a las generaciones futuras.
En contraste, señaló el caso de Portugal, donde el crecimiento económico ha ido acompañado de un superávit presupuestario, lo que consideró un modelo más equilibrado. A pesar de ello, Clemente subrayó que España mantiene un crecimiento sólido, aunque insistió en que, para atraer inversión extranjera, no basta solo con el crecimiento económico, sino que es fundamental reforzar la seguridad jurídica y la estabilidad del mercado.
En el ámbito sectorial, el consejero delegado de AEDAS Homes, David Martínez, expuso tres factores clave para incrementar la oferta de vivienda en España y hacer frente a la escasez del mercado: aumentar la producción de suelo, agilizar la construcción de nuevas viviendas y atraer más inversión.
Martínez detalló iniciativas concretas para cada uno de estos desafíos. "Para producir más suelo, es necesario aprobar una Ley del Suelo que proteja los procesos urbanísticos, modificar la normativa para flexibilizar los usos urbanísticos, simplificar la tramitación administrativa de las licencias —incluso implementar agentes de IA— e incentivar las concesiones en suelo público ocioso", señaló.
En cuanto a la construcción de nuevas viviendas, destacó que "es necesario facilitar la incorporación de mano de obra extranjera cualificada a la industria de la construcción de forma ordenada y promover y apoyar iniciativas de industrialización o prefabricación de elementos constructivos".
Sobre la captación de inversión, Martínez subrayó la importancia de establecer un entorno favorable para el capital: "Para atraer más inversiones, se debe establecer un marco legal y fiscal claro y estable para la inversión".
El directivo advirtió que, aunque incrementar la oferta de vivienda "puede parecer una solución sencilla, es la única forma de resolver un problema actual que se agravará en los próximos años".
Carlos Krohmer hizo hincapié en la creciente complejidad del sector inmobiliario, destacando que ya no se trata únicamente de ubicaciones prime y superficie disponible, sino también de la incorporación de servicios, tecnología y experiencias que aporten valor a los activos.
El directivo enfatizó la importancia de integrar un conocimiento operativo especializado, especialmente en sectores en expansión como los centros de datos, donde factores como la regeneración urbana y la creciente demanda de entornos urbanos de calidad están cobrando un peso cada vez mayor en las estrategias de inversión y desarrollo.
Miguel Pereda, presidente ejecutivo de Grupo Lar, afirmó que el stock de activos comerciales en Iberia es suficiente, lo que permite a los inversores enfocarse en la calidad y gestión de los activos en lugar de en nuevas promociones. Destacó la resiliencia del sector retail, impulsada por diferenciales de rentabilidad favorables y métricas de ventas positivas, factores que continúan generando confianza entre los inversores. Como ejemplo, señaló que la OPA sobre la socimi Lar España refleja el interés que sigue despertando este segmento.
"Además, los últimos nueve meses han supuesto un cambio en los mercados de deuda. Hoy hay financiación disponible a un precio razonable, por lo que la inversión en socimis seguirá siendo fuerte", añadió Pereda.
En el sector logístico, el mercado mantiene un crecimiento sólido y sostenido, sin indicios inmediatos de desaceleración, según Ismael Clemente. No obstante, esta evolución positiva se enfrenta a diversos desafíos.
Uno de los cambios más significativos es la desaceleración del crecimiento del comercio electrónico, que anteriormente registraba tasas de expansión de dos dígitos y que ahora se sitúa en un rango de crecimiento medio de un solo dígito. Esta tendencia podría verse aún más afectada por la reciente decisión de la Unión Europea de imponer nuevos aranceles a las compras de pequeño importe, lo que podría ejercer una presión adicional sobre el sector.
La integración de la inteligencia artificial en la gestión de la cadena de suministro está emergiendo como un factor clave en la evolución del sector logístico. Esta tecnología está impulsando una mayor eficiencia operativa, como se observa en el caso de Madrid, donde históricamente la ocupación de carga de los vehículos ha estado por debajo del 40%. La aplicación de IA en la optimización de rutas y carga podría reducir los costes operativos y, a su vez, disminuir la demanda de almacenes y centros de cross-docking.
Además, esta mejora en la eficiencia contribuiría a aliviar la congestión urbana, dado que en la actualidad las furgonetas representan aproximadamente el 24% del tráfico en Madrid. Sin embargo, el aumento de la productividad podría generar desequilibrios localizados de oferta, especialmente en mercados como Madrid y Barcelona, donde el desarrollo de plataformas logísticas, en parte impulsado por el turismo, ha incrementado la capacidad del sector.
Según Ismael Clemente, estos posibles desajustes en la oferta se corregirán mediante ajustes estratégicos de precios.
En el sector de los centros de datos, el CEO ofreció una visión optimista, destacando las condiciones favorables que presentan España y Portugal para su desarrollo. Ambos países cuentan con conexiones estratégicas a través de cables submarinos, generación de electricidad excedentaria y redes energéticas resilientes, factores que refuerzan su atractivo para la industria.
Además, su relativo aislamiento del resto de Europa, anteriormente considerado una desventaja, se ha convertido en un activo estratégico en el contexto actual, marcado por la dependencia energética del continente respecto a Rusia. Este nuevo escenario geopolítico ha impulsado el interés en la península ibérica como hub para centros de datos, creando las condiciones para un crecimiento sostenido del sector.
Uno de los principales desafíos para el sector de los centros de datos es la percepción pública, especialmente en lo que respecta a su impacto ambiental. La creciente preocupación por el consumo de agua y energía de estas infraestructuras ha generado un mayor escrutinio, aunque Ismael Clemente considera que gran parte de esta inquietud está sobredimensionada.
"Tanto España como Portugal producen más energía de la que consumen, por lo que no existe una presión excesiva sobre los recursos", afirmó. Además, destacó que la idea de que los centros de datos generan poco empleo es errónea: "La industria crea importantes oportunidades de trabajo altamente cualificado, aunque estos roles a menudo atraen a profesionales cuyos antecedentes educativos y pensamiento independiente pueden no alinearse con las preferencias de ciertos formuladores de políticas".
La necesidad de mejorar las redes de distribución y aumentar la inversión en infraestructura energética se presenta como un desafío clave para la industria de los centros de datos. Para aprovechar plenamente el crecimiento de la demanda, son necesarias mejoras significativas en la red eléctrica que permitan minimizar las pérdidas de transmisión y optimizar la eficiencia del suministro.
Sin embargo, en un contexto en el que el gasto público se destina mayoritariamente a costes corrientes en lugar de a inversiones de capital, garantizar la financiación necesaria para el desarrollo de infraestructuras resulta complejo. Esta dificultad se ve agravada por el escaso atractivo político de las decisiones de inversión a largo plazo, a pesar de su impacto estratégico en el crecimiento económico y la competitividad del sector.
El creciente interés de los inversores por los centros de datos ha generado inquietud en torno a la posible especulación inmobiliaria. Según Ismael Clemente, el aumento de la demanda de suelo apto para este tipo de desarrollos está impulsando un incremento en los precios del suelo, reflejando la competencia creciente por ubicaciones estratégicas.
Anticipándose a esta tendencia, Merlin Properties ha asegurado terrenos en Navalmoral de la Mata y Valdecaballeros, ubicados en las provincias de Cáceres y Badajoz. Con esta estrategia, la compañía busca protegerse frente a la volatilidad del mercado y evitar contribuir a una posible inflación especulativa de los precios del suelo.
En esta misma línea, David Martínez, CEO de AEDAS Homes, destacó la importancia de la adquisición estratégica de suelo en un contexto de transformación del mercado inmobiliario. En 2024, la promotora destinó 400 millones de euros a la compra de suelo y operaciones corporativas, entre las que sobresale la adquisición de Inmobiliaria Espacio, compañía que pertenecía anteriormente a la familia Villar Mir.
Martínez atribuyó esta operación a un entorno de mercado favorable y a un cambio en la composición del capital, señalando que los inversores estadounidenses que buscaban alta rentabilidad están siendo reemplazados progresivamente por inversores institucionales más conservadores.
Las observaciones de Ismael también abordaron las implicaciones más amplias de la inteligencia artificial y el desarrollo de hardware, especialmente en relación con DeepSeek. La empresa alcanzó un éxito notable mediante la reingeniería de los componentes tecnológicos existentes. Utilizando las GPU de segundo nivel de NVIDIA, optimizadas para la eficiencia energética en el entrenamiento de modelos, DeepSeek aprovechó plataformas de arquitectura abierta como PyTorch y YAMA de Meta. Además, la compañía incorporó un algoritmo derivado de OpenAI, demostrando su capacidad para innovar dentro de los ecosistemas tecnológicos existentes.
Sin embargo, Ismael señaló que el verdadero punto de inflexión para la industria del hardware de inteligencia artificial se producirá cuando China comience a fabricar sus propias GPU, CPU y TPU con calidad competitiva. Este avance diversificaría las fuentes de suministro del mercado, reduciendo la dependencia de los actores establecidos y disminuyendo los costes. Según Ismael, este cambio democratizaría el acceso a la potencia informática avanzada, acelerando aún más el crecimiento de la inteligencia artificial. Como resultado, se prevé un aumento en la demanda de capacidad informática, soluciones de almacenamiento e infraestructura de interconexión, lo que beneficiaría directamente a la industria de los centros de datos.