La adquisición por parte de IBA Capital Partners del complejo de oficinas Prado en Madrid destaca como una de las transacciones más sofisticadas y estructuralmente complejas ejecutadas en España en 2025, al combinar en una única operación ingeniería financiera, posicionamiento estratégico y capacidad de ejecución. La inversión ha alcanzado los 324 millones de euros, según estimaciones de Iberian Property. Esto le ha valido ser considerado Deal of the Year por los IP Awards.
La transacción implicó la adquisición corporativa de un vehículo previamente propiedad de un fondo gestionado por AXA IM Alts, con un valor total de cartera de aproximadamente 300 millones de euros. En su núcleo se encuentra Prado, un complejo prime de oficinas de cerca de 60.000 m2 situado en Méndez Álvaro, uno de los distritos empresariales de mayor crecimiento de Madrid y una extensión natural del CBD. El activo está completamente ocupado por inquilinos de primer nivel, entre los que se incluyen Amazon, el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid, generando un NOI anual estable de 15,8 millones de euros.
Lo que realmente diferencia esta operación es su estructura altamente compleja, que también le valió el premio Financial Innovation of the Year. La transacción se ejecutó mediante la adquisición del vehículo societario titular de cuatro activos, seguida de forma inmediata por una serie de desinversiones consecutivas (back-to-back) de tres activos no estratégicos a distintos inversores. Estas desinversiones, que incluían un activo industrial, suelo para desarrollo logístico y un activo de oficinas con potencial de reconversión a flex living, se estructuraron y completaron de manera simultánea a la adquisición inicial de las participaciones. Este enfoque redujo significativamente las necesidades de capital propio y permitió desbloquear una transacción que, de otro modo, habría resultado inviable tanto para el comprador como para el vendedor. Consiguió alinear las distintas estrategias de inversión de las múltiples contrapartes.
En esencia, la innovación radica en la capacidad de sindicar el capital de forma eficiente, asignando distintos perfiles de riesgo-retorno a activos específicos dentro de un único marco transaccional.
En un momento en que las operaciones de oficinas de gran volumen siguen condicionadas por restricciones de liquidez y un cambio en el sentimiento inversor, esta transacción logró reactivar el interés institucional mediante un enfoque poco convencional y altamente estructurado.
La financiación reforzó aún más la complejidad e innovación de la operación. Se estructuró en paralelo una financiación por importe de 150 millones de euros, que incorporaba estrategias de cobertura a medida para respaldar el plan de negocio y garantizar retornos cash-on-cash predecibles. Todo ello se logró en un entorno crediticio altamente selectivo, especialmente en lo que respecta a activos de oficinas con riesgo de reposicionamiento implícito.
Más allá de la ingeniería financiera, la operación requirió una coordinación precisa entre múltiples stakeholders, plazos y estructuras legales. Se erige como una demostración de cómo una estructuración avanzada, combinada con un profundo conocimiento del mercado, puede desbloquear liquidez y redefinir la capacidad de ejecución en inversiones inmobiliarias complejas.
Desde una perspectiva de inversión, la operación ofrece una combinación poco habitual de riesgo core+ y potencial de creación de valor. Adquirido a una yield de entrada atractiva de aproximadamente el 7,5% y a un valor de capital reducido, en torno a 3.600 euros el m2, el activo presenta un claro potencial de reversión, con rentas estimadas aproximadamente un 20% por debajo de los niveles de mercado en un submercado caracterizado por una fuerte demanda y una oferta limitada.
Más allá de sus métricas financieras, esta transacción es relevante por lo que representa: el retorno de las operaciones de inversión en oficinas de gran volumen en España, sustentadas en la convicción sobre ubicaciones emergentes del CBD. Demuestra cómo la creatividad en la estructuración, combinada con un profundo conocimiento del mercado y una ejecución disciplinada, puede generar valor en situaciones complejas.
“La vida va sobre la interdependencia. Todo es una acumulación de factores y, en este caso, ha sido muy importante la aportación de cada uno, desde Savills como consultor hasta AXA, como vendedor. Nuestro socio Batipart confió en nosotros desde el mismo comienzo y nos apoyó. Para nosotros es el reconocimiento a 14 años de vida de IBA Capital”, agradeció Jesús Valderrama, co-founder y managing partner de la compañía.
Para Thierry Julienne, el otro fundador y director general de IBA Capital, “el mundo inmobiliario es más que living. Oficinas y retail siguen teniendo sentido. En España y muchos países del Sur de Europa tiene lógica promover oficinas de gran calidad, sobre todo en un mercado en el que, comprado con otras ciudades existen edificios de gran calidad con rentas bajas”.