El primer día del Spain Real Estate Summit situó al sector inmobiliario ante un escenario marcado por la fragmentación geopolítica, la irrupción de la inteligencia artificial, el retorno de los fundamentales de inversión y la necesidad de revisar cómo se genera valor en los activos. La jornada, organizada por Iberian Property en Madrid, reunió a representantes institucionales, inversores y directivos del sector para analizar cómo se está reconfigurando el mercado en un contexto de mayor incertidumbre, nuevas exigencias operativas y creciente interés del capital internacional por España.
Geopolítica, desglobalización y autonomía europea
La primera sesión del evento situó el análisis inmobiliario en un marco más amplio: el de un mundo menos globalizado, más fragmentado y marcado por una mayor tensión geopolítica. Josep Borrell, former EU High Representative for Foreign Affairs and Security Policy/Vice-President 2019-2024 de la Comisión Europea, defendió que el comercio mundial no está retrocediendo, pero sí ha dejado de crecer al ritmo de las últimas décadas, lo que configura una etapa de estabilización de la globalización.
En su intervención, introducida por Adolfo Ramírez-Escudero, chairman Iberia & Latam de CBRE, Borrell señaló a China como “el elefante en la sala”. El país asiático, explicó, ya no ocupa únicamente una posición central en la producción masiva de bienes, sino que también ha ganado peso en innovación tecnológica. En ese nuevo equilibrio, China se ha consolidado como polo industrial, con alrededor del 30% de los bienes industriales consumidos en el mundo, mientras que Estados Unidos mantiene su posición como principal polo financiero, con cerca del 60% de los activos financieros.
Borrell vinculó esta transformación con un deterioro del contexto internacional. Tras décadas en las que Europa había asumido la paz como el estado natural del mundo, advirtió de que esa percepción ha cambiado y de que el respeto al derecho internacional atraviesa uno de sus momentos de mayor debilidad.
En conversación con Ramírez-Escudero, Borrell sostuvo que la Unión Europea no está plenamente adaptada al nuevo escenario internacional. A su juicio, Europa debe asumir que el mundo actual no responde ya a las coordenadas de la segunda mitad del siglo XX y prepararse para un entorno más inestable. Esa adaptación pasa, en su opinión, por desarrollar una mayor capacidad militar propia y reducir la dependencia histórica de Estados Unidos en materia de seguridad.
El ex alto representante de la UE también vinculó la autonomía estratégica con la capacidad productiva y tecnológica. Europa, señaló, se ha beneficiado durante años de la entrada de bienes chinos a bajo coste, lo que ha contribuido a contener la inflación, pero esa dependencia también ha tenido consecuencias sobre su base industrial. Como ejemplo, apuntó que el continente produce hoy un 10% menos de automóviles que hace una década.
En esa misma línea, defendió la necesidad de revisar la lógica del “just in time” y avanzar hacia un enfoque de “just in case”. Para Borrell, Europa debe recuperar capacidad de almacenamiento y garantizar el suministro de bienes estratégicos ante posibles shocks externos, como evidenció la pandemia.
La dependencia tecnológica fue otro de los puntos centrales de su intervención. Borrell recordó que Estados Unidos mantiene una posición dominante en el acceso a información, datos, capacidades militares, satélites e infraestructuras digitales, una realidad que condiciona la autonomía europea. También situó a China como actor clave en la transición energética, por su control de minerales y componentes esenciales para la producción de tecnologías como las células solares.
El bloque concluyó con una llamada a recuperar el crecimiento de la Unión Europea y a afrontar la defensa de la soberanía europea desde una perspectiva más amplia, que incluya seguridad, industria, energía, tecnología y capacidad económica.
La IA como respuesta al coste de esperar
La sesión sobre tecnología e inteligencia artificial contó con la apertura de Alexandre Lima, director de Iberian Property, y abordó el impacto de la IA en la toma de decisiones, la productividad y la competitividad empresarial. Magnus Lindkvist, trendspotting futurologist y autor de How to Make AI useful, defendió que el salto tecnológico actual no debe entenderse solo como una mejora de las herramientas disponibles, sino como un cambio de escala en la capacidad de las organizaciones para acceder, procesar y utilizar conocimiento.
Lindkvist señaló que, en un mundo cada vez más tecnológico, “el coste de hacer está bajando, pero el coste de esperar está subiendo”. Desde esa perspectiva, advirtió contra las estrategias empresariales basadas únicamente en el “wait and see”, ya que el retraso en la adopción de nuevas herramientas puede convertirse en una pérdida de competitividad.
El experto vinculó además el avance de la IA con el cambio demográfico. En las principales economías, la reducción de la natalidad y el aumento de la esperanza de vida están tensionando la disponibilidad de población activa y los sistemas de pensiones. En ese contexto, situó la inteligencia artificial como una herramienta para sostener productividad, aunque matizó que ni la tecnología ni la inmigración, por separado, resuelven completamente el reto.
Frente a una lectura defensiva de la tecnología, Lindkvist pidió una actitud abierta ante las posibilidades de la IA. A su juicio, la cuestión no es solo competir con ella, sino utilizarla para crear. También recordó que no siempre son los primeros actores en llegar al mercado quienes consolidan una posición más fuerte, sino aquellos que aprenden de los errores iniciales y aprovechan el desarrollo previo.
El bloque concluyó con una referencia a la paradoja de Moravec, que ayuda a explicar por qué algunas tareas complejas para las personas pueden resultar sencillas para una máquina, mientras que otras aparentemente simples, especialmente las que requieren habilidades manuales o adaptación física al entorno, siguen siendo difíciles de automatizar. En el sector inmobiliario, esta idea introduce un matiz relevante: la IA no elimina la dimensión humana del negocio, pero sí obliga a revisar qué procesos, decisiones y tareas pueden transformarse.
España gana peso en el nuevo ciclo inversor
El panel sobre economía y nuevo entorno de inversión, con Enrique Losantos, CEO de JLL en España, como responsable de la apertura, trasladó una lectura positiva sobre el mercado inmobiliario español, aunque con matices por sectores, estrategias y perfiles de riesgo. Cristina García-Peri, senior partner de Azora; Vanessa Gelado, senior managing director, head of Southern Europe de Hines, y Kevin Cahill, partner and head of European Diversified Investments de Ares RE, coincidieron en que el ajuste de precios ha devuelto protagonismo a los fundamentales.
García-Peri señaló que la etapa de tipos de interés negativos fue negativa para el inmobiliario, porque muchas decisiones de inversión se apoyaron en el bajo coste del capital. En su opinión, el nuevo ciclo permite volver a analizar los activos desde sus fundamentos y no desde la abundancia de financiación barata. “Estamos al inicio de otro gran ciclo para el mercado inmobiliario”, sostuvo, aunque descartó que España se encuentre en un contexto de distress.
Desde Hines, Gelado subrayó que la experiencia de los últimos años ha demostrado la importancia de la diversificación, tanto por sectores como por vehículos de inversión. Frente a una etapa anterior más centrada en oficinas y retail, explicó que hoy la compañía analiza una gama más amplia de segmentos y estructuras, desde fondos core hasta estrategias con mayor exposición al riesgo, con el objetivo de equilibrar el portfolio y gestionar mejor los distintos ciclos del mercado.
Cahill situó a España como uno de los mercados europeos con mejor lectura para el capital internacional. Según explicó, el país presenta un déficit inferior al de otras economías europeas, mantiene crecimiento y ofrece una mayor diversidad de oportunidades. A su juicio, España ya no es un mercado barato ni previsiblemente distressed, como sí puede ocurrir en otros países europeos, pero sigue siendo atractivo por su dinamismo y por la amplitud de estrategias posibles.
En cuanto al tipo de oportunidades, García-Peri defendió que el value add en España no debe entenderse como inversión en activos devaluados, sino en mercados y segmentos infrautilizados donde el crecimiento económico está generando nuevas necesidades, como ocurre con el student housing. En su análisis, el alfa en España está siendo impulsado por los fundamentales, aunque advirtió de que no todos los inversores obtendrán los mismos retornos: será necesario analizar cada oportunidad sector a sector y región a región.
La selección sectorial mostró diferencias entre los ponentes. García-Peri situó entre las oportunidades más atractivas el rent to sell, los hoteles vacacionales, el retail y la logística, aunque matizó que este último segmento está más competido a escala europea. En oficinas, apuntó una mayor cautela por la incertidumbre asociada al trabajo remoto y al impacto futuro de la IA sobre las necesidades de espacio de las compañías.
Cahill destacó el atractivo de los hoteles vacacionales y del BTR, por su posible reposicionamiento, y también señaló oportunidades en oficinas prime, retail parks y logística. En el caso de los retail parks, apuntó niveles de ocupación próximos al 100% en los activos en los que han invertido, lo que refleja falta de oferta. Gelado, por su parte, situó el retail como principal apuesta en España, seguido del BTR y de las oficinas Grade A en el CBD de Madrid.
El panel cerró con una visión favorable sobre el sur de Europa y, en particular, sobre España. García-Peri destacó que los inversores han dejado de mirar estos mercados únicamente por su menor tamaño y empiezan a valorarlos por la evolución de sus economías. Cahill definió España como uno de los mercados más favorables para el inversor en Europa, mientras que Gelado defendió la necesidad de tomar decisiones incluso en entornos de turbulencia, especialmente en un contexto en el que la inflación erosiona el valor del patrimonio si el capital permanece inmóvil.
Repensar el valor inmobiliario más allá del precio
La última sesión del día, moderada por Richard Betts, conference chairman y co-founder and head of content de Real Asset Media, planteó una reflexión sobre cómo se está redefiniendo el valor inmobiliario en un contexto de mayor competencia entre clases de activos, menor visibilidad macroeconómica y exigencia creciente en la gestión.
Will Robson, executive director de MSCI Research & Development, recordó que, a largo plazo, el crecimiento de las rentas es el principal motor de valorización de la inversión inmobiliaria. Aunque el capital value también influye, señaló que tiende a oscilar más a lo largo del tiempo, mientras que el income mantiene un papel más estructural en la generación de valor. En este contexto, situó a España como uno de los mercados destacados en Europa, tanto por retornos como por actividad transaccional.
Brad Greenway, head APAC & co-head EMEA Debt & Structured Finance de JLL, defendió que la asignación de volumen por activos sigue siendo relevante, pero subrayó que el flight to quality no afecta solo a los inmuebles, sino también a la gestión y a la propia gestión de la inversión. En su análisis, los operadores deben tomar decisiones en un entorno marcado por más ruido e incertidumbre, una realidad transversal a distintos mercados.
Desde la perspectiva residencial, Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes, apuntó que ese flight to quality exige contar con socios que conozcan la realidad de los mercados locales. Para Vera, la calidad del activo sigue siendo determinante, pero debe ir acompañada de una lectura precisa de la ubicación y del contexto operativo.
Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda y Anticipa, resumió la generación de valor en una combinación de compra y gestión: “El mejor negocio es comprar bien y operar bien”. En su intervención, señaló que adquirir un activo en un buen momento no elimina la necesidad de optimizar retornos, especialmente en un contexto de tipos de interés más altos.
Mendiluce también vinculó la creación de valor con la eficiencia energética. Según explicó, además de posibles ayudas públicas, España cuenta con un mercado secundario de créditos de carbono que puede contribuir a cubrir cerca del 30% de los costes de capex asociados a determinadas estrategias de mejora energética.