España se clasifica entre los diez mercados inmobiliarios más transparentes de Europa según el Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (GRETI) 2024, elaborado bianualmente por JLL y La Salle. A nivel mundial, el país mantiene la decimoctava posición, la misma que en la edición anterior del índice en 2022.
El país se categoriza dentro de los mercados 'transparentes', siendo esta la segunda categoría más alta del índice, que también incluye las categorías 'semi transparente', 'poco transparente' y 'opaco'.
Los principales factores que sustentan la transparencia del mercado inmobiliario español incluyen la claridad en los procesos de compraventa de activos y la gobernanza corporativa de las compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa. Respecto a la transparencia en las compraventas, España ha mejorado su posición de noveno en 2022 a octavo en 2024. En cuanto a gobernanza corporativa, España ha ascendido dos posiciones, situándose en el decimosexto lugar, mejorando desde el decimoctavo en el último informe. Además, se destacó la claridad de los índices de rendimiento, donde España ocupa el decimonoveno lugar en esta subcategoría.
Un avance regulatorio significativo en España es la creación del Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR), destinado a recoger y publicar la información sobre titularidad real vigente de todas las entidades jurídicas y estructuras sin personalidad jurídica que operan en el país.
La proliferación de la Inteligencia Artificial ha acelerado las expectativas de su impacto en el sector, especialmente con herramientas como la plataforma de IA de JLL, JLL GPT. Actualmente, más de 500 empresas ofrecen servicios de IA para el sector inmobiliario. Los avances en IA podrían mejorar la transparencia del sector al facilitar la revisión y el resumen de grandes volúmenes de datos y análisis, así como la automatización de la gestión de edificios y el diseño urbano.
La necesidad de un despliegue responsable de la IA se ha visto reforzada por políticas como la Orden Ejecutiva de Estados Unidos sobre IA y la recientemente aprobada Ley de IA de la Unión Europea (UE).
Los mercados de deuda, el blanqueo de dinero y la titularidad real son aspectos clave
Adicionalmente, se estima que aproximadamente 3,1 billones de dólares de activos inmobiliarios mundiales están expuestos a vencimientos de deuda entre 2024 y 2025, de los cuales 2,1 billones de dólares necesitan refinanciación. Cerca del 30% de estas necesidades se han completado en la primera mitad de 2024. La diversificación en las fuentes de crédito, incluyendo fondos de deuda y compañías aseguradoras, ha creado un mercado más equilibrado, pero con menos visibilidad en las condiciones de financiación.
Finalmente, las directrices del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) y la expansión de los regímenes de sanciones financieras son pasos hacia la mejora de las normativas contra el blanqueo de capitales y la propiedad efectiva, aunque la aplicación y definiciones siguen siendo incoherentes y susceptibles de ser eludidas. Países como la India, Indonesia, los Emiratos Árabes Unidos y EE.UU. han introducido reformas en estas áreas, y se esperan más normativas en EE.UU., Singapur, Suiza, Canadá, Australia y la UE para aumentar la transparencia.