IBA Capital Partners y Batipart Europe, junto con un consorcio de inversores, incluido Covéa, han cerrado la adquisición de Prado, un importante complejo de oficinas ubicado en Ramírez de Prado 5 en Madrid. La transacción se encuentra entre los acuerdos de oficina más importantes en España en los últimos años.
Estratégicamente posicionado en el eje Atocha-Méndez Álvaro, uno de los mercados de oficinas de más rápido crecimiento de la capital y visto como la extensión natural del CBD, el activo abarca casi 60.000 m2 y tiene 601 plazas de aparcamiento. Alberga a varios inquilinos de alto perfil, incluida la sede española de Amazon, que ocupa 18.000 m2, junto con oficinas para la Región y el Ayuntamiento de Madrid.
La adquisición se ha estructurado a través de la compra corporativa de una empresa que anteriormente era propiedad de un fondo gestionado por AXA IM Alts. Además de Prado, la cartera de la empresa, valorada en aproximadamente 300 millones de euros, incluye otro activo comercial, dos propiedades logísticas y un terreno industrial. Este acuerdo marca la culminación de la coordinación, que implica una estructuración compleja, financiación bancaria y alineación entre las partes interesadas.
La segunda propiedad de oficinas, con una superficie de 6.000 m2, se encuentra en la calle Ramírez de Arellano, también en Madrid. El activo logístico en funcionamiento se encuentra en Barcelona y tiene más de 35.000 m2. La cartera se completa con una parcela industrial en la misma ciudad.
La asociación entre IBA Capital Partners y Batipart Europe refleja una estrategia compartida: adquirir y gestionar los activos de la oficina principal para satisfacer la fuerte y creciente demanda actual de las corporaciones nacionales e internacionales para el mercado de Madrid. Ambos gerentes coinciden en que los inquilinos ahora buscan las mejores oficinas para atraer y retener talento, especialmente entre las generaciones más jóvenes. Una inversión que refleja su confianza en el potencial de creación de valor del mercado de oficinas en España.
En cuanto al asesoramiento, el acuerdo ha incluido a Uría Menéndez, Pérez Llorca, Rubio Laporta y EY en asuntos legales, JLL sobre technical due diligence y Deloitte para el asesoramiento financiero a los compradores.
En conversaciones exclusivas con Iberian Property, IBA Capital Partners ha compartido que esta larga y difícil negociación representa un punto de inflexión en el mercado. "Los fondos internacionales y los bancos han sido bastante prudentes en el segmento de oficinas en los últimos dos años, pero seguimos creyendo mucho en el producto de oficina, especialmente en las áreas consolidadas dentro de la M-30 de Madrid. Y contar con una cantidad tan grande de financiación de un solo prestamista también es un gran voto de confianza", ha declarado Jesús Valderrama, cofundador / copresidente de IBA Capital Partners. Sin embargo, ha advertido que "es hora de administrar los edificios de manera más activa mientras agrega valor con servicios que lo diferencian de la competencia... ya no es suficiente comprar, sentarse y cobrar alquileres. Los edificios son activos con vida, no solo ladrillos, que generan comunidad, y tenemos en cuenta que estamos modernizando toda nuestra cartera para las nuevas demandas de los inquilinos".
Según lo emitido a BME Growth, IBA Capital Partners llevó a cabo la transacción a través de su vehículo Zambal Spain SOCIMI, una adquisición que se llevó a cabo mediante la compra del 50% de las acciones de Westfaliano Europe, una empresa a la que se aportó previamente el 100% de las acciones. El precio total de compra del 50% de la participación asciende a aproximadamente 115,3 millones, más la asignación de préstamos intragrupo por un monto de 20,4 millones, que se pagaron en un acto. La transacción contaba con CaixaBank como prestamista, que proporcionó 150 millones, con un vencimiento de viñeta de 5 años y una tasa de interés de Euribor + 1,75%, sujeto al cumplimiento de ciertos ratios LTV (Loan to Value) y DSCR (Debt Service Corporate Ratio).
También ha comentando sobre la adquisición, Thierry Julienne, cofundador / copresidente de IBA Capital Partners: "Este acuerdo refleja nuestra creencia en el valor a largo plazo de los espacios de oficinas ubicados en áreas urbanas establecidas, respaldados por la demanda sostenida de los principales ocupantes. Estamos muy contentos de entrar en esta asociación con Batipart Europe para la adquisición de Prado, uno de los mejores complejos de oficinas de Madrid".
Por su parte, Raphaël Andrieu, CEO y Martin Fauchille, vicedirector ejecutivo de Batipart Europe en España, han agregado que "Esta transacción es una oportunidad excepcional para que Batipart Europe fortalezca su presencia en un mercado clave como Madrid. Esta inversión está totalmente en línea con nuestra estrategia, centrada en los activos de la mejor calidad en ubicaciones estratégicas, así como con nuestro objetivo de desplegar capital en España y el sur de Europa de manera más amplia. Estamos encantados de unir fuerzas con IBA Capital Partners para gestionar Prado en el futuro".
En el lado de la venta, John O'Driscoll, Codirector Global de Bienes Raíces de AXA IM Alts, ha señalado: "Esta transacción es el resultado de una coordinación efectiva a lo largo de un proceso complejo, impulsado tanto por el tamaño de la transacción como por la evolución del mercado. La venta está en línea con la estrategia general de AXA IM Alts de administrar y desinvertir activamente activos donde el valor ya se ha realizado, lo que permite la reinversión en nuevas oportunidades con potencial de crecimiento a largo plazo".