¿Cuáles son los principales proyectos que Gestilar tiene en marcha en formato BtR?
Raúl Guerrero: Contamos con una cartera Build to Rent (BtR) de 2.000 viviendas con 11 proyectos ubicados en Madrid, Cataluña y Baleares. De la mano de Gestilar Construcciones, ya hemos entregado las primeras 100 viviendas en Badalona y contamos con 1.400 viviendas más en pleno desarrollo y otras 500 en proyecto.
A través del BtR contribuimos a equilibrar la oferta de alquiler y el acceso del segmento juvenil a la vivienda de calidad, precisamente en aquellas provincias donde los precios de la vivienda en propiedad son los más elevados de España y hay un mayor desequilibrio entre oferta y demanda.
¿Cuáles son las diferencias entre promover para vender y promover para alquilar?
R.G: En nuestras operaciones BtR, trabajamos para clientes institucionales como DWS, Aberdeen o Azora, a quienes les entregamos desarrollos ya terminados para que sean comercializados en régimen de alquiler. Desde el inicio, nuestros clientes intervienen ofreciendo financiación mediante forward funding, lo que nos permite controlar los costes de construcción y los plazos de entrega. En Gestilar contamos con nuestra propia constructora, lo que nos deja una ventaja competitiva en este modelo de negocio.
Aunque los márgenes de beneficio son más ajustados, hemos podido crecer en volumen de viviendas y ser protagonistas en uno de los segmentos más activos del mercado inmobiliario actual. Además, en el modelo BtR no nos hacemos cargo de la comercialización de las viviendas, lo que ahorra costes de comunicación, marketing y comercial.
¿Cómo esperan que evolucione el mercado de BtR en España a medio plazo?
R.G: El futuro del alquiler es bastante incierto ahora que se acaba de aprobar la Ley de Vivienda. Contiene varias medidas de carácter intervencionista, como los topes a los precios de alquiler o la rebaja de requisitos para la consideración de gran tenedor, que acabarán provocando una reducción de la oferta y, con ello, una elevación de los precios. Estas medidas de intervención del mercado del alquiler pueden ahuyentar la inversión por parte de los fondos y pueden afectar al volumen de desarrollos Build to Rent.
¿La nueva Ley de Vivienda puede influir en este desarrollo?
R.G: Si nos atenemos a lo que ha ocurrido en otros sitios donde se han tomado medidas intervencionistas de carácter similar como Barcelona o Berlín, la respuesta es que sí. En estos sitios el efecto de estas leyes fue totalmente contraproducente y la limitación de las rentas dio como resultado una contracción de la oferta de vivienda en alquiler y, por consiguiente, subidas de precio.
¿Cuáles son los principales servicios y espacios comunes que incluyen en sus promociones?
R.G: Concebimos nuestros proyectos en torno a unas zonas comunes que destacan por su funcionalidad, decoración y gusto estético, un valor añadido que las hace muy atractivas para los residentes o inquilinos. Entre los equipamientos que suelen albergar nuestros proyectos destacan las piscinas, salas comunes con gastroteca, coworking y salas de reuniones, parque infantil, zonas ajardinadas, gimnasio, buzones inteligentes, espacios cardioprotegidos, huertos o pistas de pádel, entre otras.
¿Está cambiando el perfil de los inquilinos?
R.G: Se demandan soluciones habitacionales más flexibles y adaptadas a la situación familiar presente del cliente.
Hay un cambio cultural en el que cada vez más jóvenes prefieren el alquiler en lugar de la compra de vivienda, debido a las dificultades de acceso a la propiedad. Además, la movilidad laboral y el teletrabajo han llevado a una mayor demanda de fórmulas alternativas como el BtR o el coliving, que ofrecen complejos residenciales de obra nueva destinada al alquiler, con servicios y zonas comunes amplias para la convivencia en comunidad.
Por su parte, los seniors también tienen necesidades diferentes y están buscando viviendas más accesibles y confortables en complejos con servicios relacionados con el cuidado personal, lo que mpulsará la solución senior living en los próximos años.
¿Cómo están evolucionando también sus promociones en venta?
R.G: Las ventas están evolucionando bien y los proyectos Build to Sell en comercialización tienen buena demanda en ubicaciones como la zona Mahou Calderón, en Madrid; Córdoba; el Barrio do Cura en Vigo; o en primera línea de playa en Portonovo. Aunque el sector está experimentando una leve ralentización debido a la inflación y los tipos de interés, en los proyectos con excelente ubicación sigue habiendo una actividad comercial importante.
Además de las ventas, 2023 será un año importante para Gestilar pues tenemos prevista la finalización de más de 900 viviendas, una cifra muy elevada teniendo en cuenta que hemos venido entregando una media de 300/400 viviendas anuales.
El negocio core de Gestilar sigue siendo la promoción en Build to Sell (BtS) y este año vamos a continuar con la estrategia de expansión a nuevos territorios, analizando proyectos en toda España, pero con el foco puesto en zonas como Andalucía, donde ya hemos materializado el primer proyecto en Córdoba, Levante o la Cornisa Cantábrica.
Tras poner en marcha Cooper by Gestilar y Homes by Gestilar, en 2023 nos vamos a centrar en crecer y afianzar nuestra posición en estas dos nuevas líneas de negocio, las cooperativas y el house flipping.
En cuanto a BtR, tenemos una cartera de más de 2.000 proyectos en diferentes fases de construcción, algunas de ellas a punto de entregarse.
¿En qué consiste su apuesta por la vivienda asequible con Cooper by Gestilar?
R.G: Bajo nuestra nueva marca, promovemos proyectos de vivienda en régimen de cooperativa para facilitar el primer acceso a la propiedad. Buscamos crear productos asequibles o con régimen de protección que incluyan nuestro sello de identidad, cuidando el diseño y apostando por un desarrollo sostenible para promover la transición hacia una economía cero de carbono.
En estos proyectos, actuamos como gestor de la cooperativa, asesorando a los socios y gestionando la promoción hasta la entrega de las viviendas. Ya hemos desarrollado varios proyectos en la Comunidad de Madrid, entregando más de 500 viviendas.
¿Por qué han decidido apostar por el house flipping a través de Homes by Gestilar?
R.G: Vemos un gran potencial en este negocio, ya que es relativamente nuevo en España y cuenta con una materia prima abundante en forma de viviendas ya construidas, lo que permite elegir la ubicación, a diferencia de lo que sucede con los suelos. En el año 2022, solo el 9% de las 690.000 transacciones de venta de viviendas fueron de obra nueva, lo que demuestra la alta demanda de vivienda usada.
Este modelo ofrece grandes ventajas, como la posibilidad de adaptación del producto al momento concreto del mercado, una mayor seguridad y menor exposición del capital, ya que reduce los ciclos de exposición a solo 120 días, desde la compra hasta la venta de la vivienda renovada y rediseñada con altísimas calidades. Además, la vivienda ya construida es una materia prima líquida y disponible para su habitabilidad inmediata, lo que nos permite acceder a zonas donde la escasez de suelo finalista está impidiendo que los promotores puedan entrar.
