Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, analiza las principales tendencias de compraventa de viviendas en costa tanto para compradores nacionales como extranjeros.
¿Qué similitudes hay entre el sector inmobiliario de la costa mediterránea y la andaluza?
Cristina Arias: En ambos casos existen zonas de demanda mayoritariamente nacional y otras en las que hay un peso claro del comprador extranjero. En el caso de la Comunidad Valenciana es Alicante y en el de Andalucía es Málaga. En ambos, las nacionalidades extranjeras son mayoritariamente la alemana, la británica y la francesa, además de haber presencia de países de centro Europa y países nórdicos.
¿Cómo están evolucionando las compraventas a extranjeros?
C.A: En 2022 hubo una reactivación de las compraventas de extranjeros y se alcanzó un máximo tras la pandemia. En 2021 ya se dinamizó la demanda nacional en costa y el año pasado esa demanda se mantuvo y hubo una reactivación del comprador extranjero, que ha superado a 2019. La demanda extranjera se concentra sobre todo en costa mediterránea e islas. Mientras en las islas el comprador extranjero ha sido por norma mayoritariamente no residente, en la costa mediterránea lo habitual era que fuera residente. En 2022 esto se ha invertido y han sobrepasado los compradores no residentes. Es algo puntual, porque en el primer trimestre de 2023 esto ya se ha revertido.
¿Cómo puede afectar la nueva Ley de Vivienda a este segmento?
C.A: La Ley de Vivienda se centra en el alquiler habitual en las zonas tensionadas. Esto excluye la vivienda vacacional, así que este segmento no se vería directamente afectado. La mayoría de las compraventas de viviendas vacacionales que se han producido en el último año y medio han sido para uso propio. De forma indirecta, podría tener un impacto en las zonas tensionadas si se produjera un trasvase de vivienda de alquiler habitual a vacacional que pudiera incrementar la oferta de este último. No es un trasvase sencillo porque el alquiler vacacional requiere más gestión que el habitual. Otro trasvase que podría hacerse es de alquiler a compraventa. Incrementaría eventualmente la oferta en venta y podría moderar los precios. Sería un efecto temporal y muy poco probable, ya que al no estar la vivienda vacacional contemplada en la ley no hay incentivos para hacer cambios en ese segmento.
¿Cómo prevéis que van a evolucionar los precios y la demanda en estas zonas?
C.A: La inflación alta y persistente ha afectado a todo occidente. La subida de los tipos de interés para controlar esta inflación también ha sido global. En este contexto, la demanda de vivienda se va moderando, aunque en producto vacacional esta ralentización se está produciendo más lentamente. Las compraventas de extranjeros en el primer trimestre han resistido mejor que las nacionales. La compra de una vivienda vacacional está asociada a un mayor poder adquisitivo que quien compra una primera residencia. Esto supone que el impacto de la inflación es menor porque el incremento de los precios supone una menor proporción de su renta, afecta menos a su tasa de ahorro y requiere una menor financiación.
La demanda de este segmento hasta el momento ha sido solvente, pero se espera que esa demanda se vaya moderando. Con el incremento de los tipos de interés, si tienes una mayor tasa de ahorro, puedes tener otras opciones a las que destinar el dinero y obtener unas mayores rentabilidades. Pero dada la solvencia de la demanda que ha existido hasta ahora no se esperan correcciones en los precios.