Cristian Oller, country manager Spain de Prologis, tiene claro que la logística es un sector de primera necesidad y hay varias palancas que van a mantener la demanda de espacio, como son el comercio electrónico, la rotura de stock que ha obligado a las empresas de retail a ser más resilientes aumentando sus espacios de almacenamiento, hay activos muy obsoletos y estamos volviendo tímidamente al near shoring, que necesita que haya materia prima y se distribuya producto acabado. Este es el impulso para un sector cuyo futuro estará basado en la sostenibilidad y la digitalización.
¿Cómo está conformada la cartera de Prologis?
Cristian Oller: La cartera de Prologis suma más de 1,5 millones de m2 de espacio logístico repartidos fundamentalmente en Madrid, Valencia y Barcelona. Recientemente ha crecido un 20% gracias a la compra de la cartera de Crossbay, que ha supuesto para España unos 242.000 m2 de espacio de última milla en los principales mercados en los que tenemos presencia. Ha significado la compra de 26 activos más, ocho en Barcelona, siete en Madrid y Valencia, tres en Sevilla y uno en Vigo. A nivel europeo se ha sumado un millón de m2, por 1.600 millones de euros. Con esta cartera Prologis ha conseguido posicionarse en toda esa cadena de valor, desde los grandes centros de distribución hasta la última milla. El portfolio ha permitido agregar muchos m2 en este ámbito de la última milla más cerca de la ciudad.
¿Qué estándares de calidad están implantando?
Cristian Oller: Hay tres componentes muy importantes. El primero es controlar la huella de carbono y trabajar para descarbonizar el sector. El edificio de Guadalajara ayudará a los clientes a compensar las emisiones de CO2 que inevitablemente están produciendo por otras partes de su activo. Se consigue utilizando materiales que consuman menos y que en la construcción haya menos emisiones. Luego se apuesta por la eficiencia energética buscando equipos de bajo consumo e instalando placas fotovoltaicas. Todo tiene, además, una componente de movilidad sostenible. Nos estamos centrando en la movilidad eléctrica en vehículo doméstico y furgoneta. En EE.UU tenemos proyectos piloto con el camión eléctrico, pero la infraestructura no está madura en España. Aun así, estamos diseñando el edificio y el modelo de negocio en previsión de que llegue esa tecnología.
¿Cuál es la ruta de Prologis para reducir su huella de carbono?
Cristian Oller: Para 2040 queremos ser Net Zero. Tenemos una hoja de ruta clara en cuanto a potencia total de kilovatios instalada en nuestras cubiertas. Ayudamos a nuestros clientes en el consumo de sus naves y desde hace cuatro años disponemos de contadores inteligentes que permiten asesorar a la hora de gastar menos. También nos posibilita descubrir cómo podemos invertir en nuestros edificios para ayudar a nuestros clientes para alcanzar sus objetivos de desarrollo sostenible y contribuir a la gestión eficiente de los edificios.
¿Cómo se están afrontando los retos de la última milla?
Cristian Oller: El comercio electrónico ha crecido tan rápidamente que no ha habido tiempo de reflexionar sobre cómo va a afectar a la distribución urbana de mercancías y cómo debe ser un activo de última milla. Está claro que tiene que ser un edificio flexible que tiene que permitir hacer muchas operativas, con entradas de distintos tipos de vehículos sin colapsar la calle. La última milla hay que adaptarla a la realidad de cada ciudad. Hemos realizado un estudio junto con el Instituto de Empresa para analizar cómo a una ciudad, dependiendo de su configuración, le impactaba la distribución urbana de mercancías, que va mucho más allá del e-commerce. Sacamos un índice para estimar si una urbe estaba más o menos preparada y era adaptable. Así pudimos comparar distintas ciudades.
Hay modelos que están probándose como usar parkings subterráneos. Las nuevas formas de movilidad como el vehículo autónomo, el patinete y el coche eléctrico, las zonas de bajas emisiones… se conjugan para que se puedan crear muchos tipos de almacenes y operativas, pero no existe la más optimizada. Esto nos debe hacer seguir trabajando en el diseño de las ciudades del futuro. Los nuevos desarrollos urbanísticos y transformaciones que estamos realizando nos deben permitir trabajar, vivir, comprar y disfrutar del tiempo libre. La logística tiene mucho que decir. El modelo hoy por hoy no es sostenible, pero hay muchas preguntas que responder. Deben coordinarse muchos actores diferentes. Hay que definir cuestiones cómo cuántos cargadores necesitamos para que la autonomía del vehículo eléctrico sea suficiente y qué tipo de transporte necesitamos.
¿Cuáles son las dudas en el diseño de las nuevas ciudades?
Cristian Oller: Habrá que ver cómo se implantan las zonas de bajas emisiones y cómo dotamos de infraestructuras para cargadores eléctricos. Se debe diseñar cómo se habilitan zonas de carga y descarga y los horarios de reparto. Habrá que ver qué tecnología se va a imponer, si el hidrógeno o el vehículo eléctrico. En los usos mixtos que se están planeando se debe tener en cuenta la logística para que sea fácil, agradable y segura. Con la Administración se debe debatir si se pueden recuperar espacios en desuso permitiendo ser flexibles para adaptarlos a las nuevas necesidades. Hay que considerar la logística como un sector de primera necesidad y tenerla en cuenta en la colaboración público-privada. Falta agilidad y hay muchas diferencias entres comunidades donde la logística es más o menos bienvenida.