El pasado 4 de mayo, Ktesios Socimi se convertía en la tercera empresa en incorporarse al mercado bursátil BME Growth este año. Henry Gallego, CEO de la compañía y encargado de realizar el simbólico toque de campana en el Palacio de la Bolsa de Madrid, nos habla de los aspectos diferenciales de su estrategia de inversión, de la opción de compra que se está ejecutando sobre la socimi QPQ Alquiler Seguro y sobre qué ha supuesto para Ktesios empezar a cotizar en el continuo español.
Para empezar, un reto: ¿Podría resumir el negocio de Ktesios Socimi en cinco palabras?
Henry Gallego: Alta rentabilidad con impacto social. Inversión en zonas non-prime con el propósito de ofertar alquileres asequibles.Ese sería el resumen de lo que somos y de nuestra estrategia.
Queremos cubrir esa demanda que hay de vivienda asequible y dinamizar las poblaciones que están fuera de las grandes capitales.Los inversores institucionales, en su gran mayoría, se han centrado en las zonas prime y nosotros hemos hecho lo contrario: nos hemos ido fuera de las grandes capitales con el propósito de adquirir viviendas con descuentos sustanciales y dar respuesta a la demanda de vivienda asequible.
¿Veremos en algún momento a Ktesios invirtiendo en inmuebles de Madrid, Barcelona o Valencia?
H.G: Podemos, pero la clave de una estrategia de inversión es ser realistas. Desde Ktesios, lo que buscamos no es solo ofertar vivienda asequible, sino también generar una buena rentabilidad para el inversor. Este binomio, alta rentabilidad con impacto social, es muy complicado darlo en una zona prime.
Hace muy poco compramos dos edificios a Vivenios Socimi y es nuestra primera entrada en la Comunidad de Madrid. Además, a través de la oferta de compra que se está haciendo sobre la socimi QPQ Alquiler Seguro vamos a tener muchos activos aquí. El 80% de los 170 que componen esta socimi está en Madrid.
¿En qué punto se encuentra esa operación?
H.G: Estamos en el proceso. Se hizo una opción de compra americana y tenemos hasta el 30 de junio. Esperamos cristalizarla en las próximas semanas, está muy avanzado.
¿Qué ha supuesto la salida a bolsa de la compañía en España?
H.G: Es un gran hito, tanto para el equipo como para el accionariado y para el mismo mercado. Hay que tener en cuenta que el objeto social de Ktesios es muy distinto, tenemos un componente muy diferenciador respecto al resto de socimis.
Traer esta empresa al mercado, sacarla a cotizar en una bolsa extranjera (Euronext), ahora incluirla en la bolsa española (BME Growth), tenerla en dual listing, demostrar que hay vida más allá de las grandes capitales y que se puede combinar rentabilidadcon impacto social… Tanto el equipo de RKS Asset Management como el Consejo de Administración, los trabajadores, los accionistas y el mismo mercado lo ven como un gran hito. Ha supuesto un gran esfuerzo, pero ya estamos empezando a ver los frutos.
En la primera jornada de Ktesios en BME Growth las acciones subieron más de un 0,7%. ¿Cómo ha evolucionado la cotización de la compañía en estos primeros días?
H.G: Mientras hablamos, estoy viendo que la acción está a 14,60. El precio de salida fue a 14 y ha evolucionado muy favorablemente. Hay una gran diferencia entre el valor de la acción y el NAV por título,que es el valor que se le da sobre el activo subyacente y ahí tenemos un descuento sustancial. Estamos cotizando hoy a 14,60, pero el target puede llegar a 26-28 euros por acción. Ese descuento ha sido una elección nuestra, del equipo gestor. Hemos decidido empezar por debajo para que los accionistas, a medida que pase el tiempo, puedan obtener esa revalorización que tiene la acción.
Ahora estamos trabajando en una ampliación de capital de 30 millones para este año 2023. Sabemos que estamos pasando por tiempos complejos en los mercados y que es un objetivo grande, pero tenemos la operación de QPQ por delante y consideramos que lo lograremos.
No es descabellado teniendo en cuenta que el año pasado sus ingresos por rentas crecieron casi un 120%.
H.G: Esa tendencia de crecimiento es lo que vamos a ver. Nosotros, de cara a la escalabilidad, no compramos primero. Primero solidificamos los cimientos para tener la capacidad de absorción y de gestión. No vamos a comprar inmuebles antes de saber que tenemos un equipo que sepa gestionarlo.
Pero ahora vais a duplicar vuestro tamaño…
H.G: Sí, pero porque tenemos la capacidad para hacerlo. A pesar de que vayamos a una ampliación de capital grande, muchas de las carteras ya están compradas. En la compra de Vivenios Socimi hemos pagado casi dos millones de euros con recursos propios. El valor estimado de mercado que tenemos está en 39,6 millones después de la última compra que hicimos y ahora ya tenemos más de 700 activos.
En 2022 tuvimos un buen año, pero tuvimos unas pérdidas de las que éramos conscientes. En 2022 se hicieron pocas compras, la última en el mes de mayo porque decidimos, como estrategia, dejarlo en standby para estudiar la situación. Aun así, tuvimos un crecimiento sustancial y en lo que va de año ya casi superamos la totalidad del ejercicio pasado. Creo que nos esperan muy buenos meses.
¿Entra dentro de sus planes invertir en activos no residenciales?
H.G: No, en eso somos inamovibles, no forma parte de nuestro ADN. El éxito, sobre todo en esta tipología de inversiones, está en mantenerse en un nicho específico y nosotros nos vamos a dedicar solo al residencial, concretamente al de alquiler de larga duración y ofreciendo vivienda asequible. Es necesaria una gestión muy profesional y especializada y al dispersarse se puede perder el foco. Nosotros necesitamos estar muy concentrados en nuestro proyecto.
Aunque es una labor de RKS AM, ¿qué nos puede contar de la gestión con los inquilinos?
H.G: Como dijo una vez un accionista, el inquilino es nuestro mayor tesoro. Me parece una frase muy sabia porque en este negocio es esencial realizar una gestión muy profesional y especializada. Esto también conlleva dar un buen servicio, que por ende repercute en mantener una fidelización con el inquilino. Nuestro objetivo no es la rotación para generar más ingresos. Por supuesto que nos gusta generar más negocio, pero creemos que conseguiremos antes ese objetivo con la estabilidad del inquilino. En estas localidades, con alquileres de 350-400 euros, cuando se va un inquilino hay que pagar la agencia, las altas y bajas de los suministros, poner a punto la vivienda y hay que tener en cuenta el tiempo que puede tardar en alquilarse. Por lo tanto, la rotación no es algo que persigamos. Cuanto más largo sea el alquiler, mejor para todos.