Un ciclo expansivo más largo y más sano: así se comportará el sector inmobiliario en España

La Conferencia Inmobiliaria, parte de SIMApro, programa profesional del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA, confirma la fase expansiva del sector y analiza cómo los factores demográficos y la macroeconomía determinarán el futuro del sector inmobiliario en los próximos años

30 de mayo de 2018.-  El Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, SIMA, ha comenzado con la inauguración de la Conferencia Inmobiliaria, incluida en el programa profesional de la feria, SIMApro, que se celebra del 30 de mayo al 1 de junio en el Centro de Convenciones Norte de la Feria de Madrid. El evento reúne a expertos y profesionales del sector para debatir el presente y el futuro del sector inmobiliario, centrándose en la financiación y la inversión inmobiliaria, y el impacto del proptech, las nuevas tecnologías y la innovación en el negocio de promoción y la comercialización de inmuebles y la planificación urbanística. Este año, la Conferencia Inmobiliaria, a la que han asistido más de 250 personas,  presta especial atención al mercado inmobiliario residencial. Se ha articulado en cinco áreas: el impacto demográfico en la producción y comercialización de viviendas, la situación actual de la financiación al promotor, la industrialización del sector, los valores que definen la nueva realidad del sector residencial y el urbanismo de Madrid. La inauguración estuvo a cargo de Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación; Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA y Vía Célere; Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions; y Rosalía Gonzalo Gómez, consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid. Antonio González-Noaín, presidente de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias SIMA, afirmó que SIMApro es “una cita ineludible, que muestra nuestro compromiso con la industria”, en un evento que reunirá a más de 150 expositores que participarán en más de 50 sesiones. Resaltó que esta edición de SIMA “mostrará la fortaleza del sector”, con el incremento de superficie y expositores, que traen oferta renovada “90% sobre plano o en construcción” y un marcado crecimiento de propuestas de segunda vivienda, “un 25% del total”. Por su parte, Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación, insistió en que el programa profesional de la Conferencia Inmobiliaria hace un esfuerzo de “divulgación de conocimiento independiente y riguroso, más necesario que nunca” para el sector inmobiliario, que se enfrenta a dificultades legales, fiscales y laborales y requieren “un tesón y una fuerza de voluntad a prueba de bombas”. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA y Vía Célere, recordó que la feria cumple ya 20 años, en un momento de “optimismo” en el que el sector crece entorno a un 30% anual y que invita a “asumir cambios y desafíos de futuro”, desde la seguridad jurídica del urbanismo y la pérdida de competitividad, a la racionalización legislativa y la formación especializada. Gómez-Pintado exigió a las administraciones que “cumplan las leyes” y no “tomen atajos que perjudiquen a la sociedad civil”, haciendo especial hincapié en proyectos que se han visto “ralentizados” por la acción del ayuntamiento de Madrid, como el Distrito Castellana Norte, los desarrollos urbanísticos del Sureste de Madrid, Valdebebas o la “tragedia” del desarrollo de Cuatro Caminos. “No estáis solos”, dijo Rosalía Gonzalo Gómez, consejera de Transportes, Vivienda e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, a los profesionales inmobiliarios presentes; a quienes aseguró que la administración regional “ayudará, acompañará y marcará el camino” de un desarrollo “razonable” del mercado de vivienda de la región y de la capital.

Demografía y vivienda: de las estadísticas a la macroeconomía

Tras la inauguración oficial, la primera mesa redonda, moderada por Samuel Población Blanco, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España, analizó el papel de la demografía en el desarrollo de viviendas y en las previsiones de mercado que, para el profesor Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario es “escasísima”. Recomendó a los promotores “pensar en la macroeconomía, en cuánto coste está dispuesto a absorber el mercado en los próximos dos años”. Bernardos señaló que, aunque los datos y previsiones demográficas del INE “invitan a abandonar la promoción inmobiliaria”, el sector debe “relativizarlos”; y es que, hasta 2030 se espera “un ciclo expansivo, más largo y más sano” que la anterior etapa que derivó en la burbuja inmobiliaria de 2006, y en la que el crecimiento económico, la llegada de población inmigrante y las mejores perspectivas de empleo potenciarán el mercado residencial. Tanto Antonio Carroza Pacheco, CEO de Alquiler Seguro, como Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa y Consuelo Villanueva de la Sierra, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación; insistieron en la importancia de comprender el alcance de los datos demográficos en el contexto económico, para hacer previsiones más certeras. Toribio insistió en que los jóvenes “quieren comprar”, pero la pérdida de poder adquisitivo limita su acceso al mercado. Sobre las previsiones del INE, Villanueva de la Sierra recalcó que la reducción de población activa en España “es preocupante” y avanza una “reducción en el acceso a primera vivienda”, a lo que la directora de Estudios de Fotocasa añadió que, efectivamente, “no son nada halagüeñas”, pero son “una oportunidad para adaptar la oferta a la demanda” y confía en que la recuperación económica, la llegada de trabajadores extranjeros y de jubilados europeos impulse la compraventa de inmuebles. Por su parte, Antonio Carroza Pacheco, CEO de Alquiler Seguro, recordó que el alquiler sigue siendo la opción elegida por muchos españoles que, en muchos casos, han “disociado la propiedad a la necesidad habitacional”. Los inquilinos ya no son considerados “parias financieros”, afirmó Carroza. El profesor Bernardos planteó la idea de que, en un escenario expansivo, la vuelta a la concesión de hipotecas al 100% cumple “una función social”, que facilita el acceso a la primera vivienda, aunque dijo “desconfiar del criterio de los bancos para saber cuándo parar” y evitar un colapso financiero. En este sentido, Consuelo Villanueva de la Sierra confía en los sistemas de alerta y riesgos de los bancos para no volver a prácticas anteriores que, junto a la presión urbanística en las grandes ciudades, puede generar un “castillo de naipes” que hace “muy vulnerables a los ciudadanos”. Toribio, de Fotocasa, pidió “confiar en el criterio del comprador” especialmente de los jóvenes, y Antonio Carroza, de Alquiler Seguro, pidió “no tratarles como tontos” ni “lanzarles a nuevamente a una escalada imprudente de precios por exceso de liquidez”. Finalmente, los ponentes se refirieron al futuro Plan Estatal de Vivienda, que valoraron de forma muy distinta. Bernardos lo calificó de “desastre” que repite errores de gobiernos anteriores, “creando políticas sociales que favorecen” a los grandes capitales; mientras que Villanueva de la Sierra, Toribio y Carroza están “expectantes” ante su potencial para dinamizar el alquiler, la promoción y la rehabilitación. “Para un sector que lo ha pasado tan mal y ha padecido tanto, el actual momento es motivo de alegría porque, para que un país vaya bien, es necesario que también el sector inmobiliario vaya bien”, concluyó Gonzalo Bernardos.

El sector inmobiliario reclama una legislación urbanística más flexible y ágil

Durante la mesa redonda “Decálogo sobre urbanismo en la Comunidad de Madrid”, los ponentes, Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros; Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas; y Felipe Iglesias, consultor de Uría Menéndez, han coincidido en la necesidad de que las administraciones se focalicen en el interés de la ciudadanía y que los planes urbanísticos no estén sometidos a cambios de criterio motivados por distintos enfoques políticos. Asimismo, los conferenciantes han puesto de manifiesto la necesidad de agilizar la tramitación urbanística y flexibilizar y adaptar la normativa a la realidad vigente. “Por una parte tenemos planes urbanísticos congelados y, por otra, normas y leyes estatales y autonómicas cambiantes. Estamos en una coyuntura macroeconómica positiva pero tenemos una situación urbanística que no está a la altura. Ahora hay un tirón de la demanda pero no va a haber suelo urbanizado suficiente para satisfacerla y, además, el suelo urbanizable nos lo están recortando. Y si esto no se arregla, vamos a tener un problema grave”, ha señalado Felipe Iglesias, que ha aprovechado para presentar el Decálogo de Nuevo Urbanismo para la Comunidad de Madrid, que consta de los siguientes puntos, que ha detallado el consultor de Uría Menéndez. 1.Es necesario un marco normativo estable que garantice seguridad jurídica para todos los operadores del mercado inmobiliario. “La situación actual dista mucho de ser esa. Tenemos una ley del suelo de 2001 que ha sufrido 15 modificaciones, y esto es insostenible. El plan general de Madrid se remonta a 1997, lo cual no tiene sentido. Nosotros demandamos una ley sostenible con su propio reglamento”,  ha puntualizado Iglesias. 2. Resulta imprescindible una planificación territorial autonómica que coordine los planes urbanísticos municipales. “Es importante que dispongamos de una que ordene el crecimiento de los municipios y que sea lo suficientemente flexible como para acomodarse de forma ágil a las necesidades sociales”. 3. Deben regularse mecanismos urbanísticos para la renovación urbana. “En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, tenemos barrios de los años 50 y 60 que precisan ser reciclados. No basta con poner en marcha medidas de rehabilitación exterior y mantener esas infraviviendas, eso es absurdo. Se necesitan acuerdos público-privados para acometer esa regeneración”. 4. Separar el contenido normativo de los planes y aprobar unas normas urbanísticas de edificación autonómicas. “Qué sentido tiene que contemos con normas urbanísticas por barrios que definen de forma diferente los usos. Hay que redactar unas normas urbanísticas homogéneas, con criterios de cómputo de edificabilidad, que sirvan a toda la Comunidad de Madrid”. 5. El planeamiento urbanístico tiene que ser flexible y estratégico. “Hay que establecer criterios básicos, un marco flexible para que todos nos adaptemos, no pueden ser planes generales deterministas”. 6. Deben publicarse de forma digital todos los instrumentos de planeamiento y sus modificaciones. “Es preciso que podamos disponer de información actualizada y publicada en tiempo, saber el régimen del suelo, cuál es el planeamiento urbanístico vigente, incluso el planeamiento en tramitación”. 7. Debe reconducirse el modelo de usos del régimen de usos incompatibles. “Es necesario pasar a un sistema en el que únicamente se limiten los usos que, de verdad, resultan incompatibles socialmente con el ámbito de la ciudad de que se trate, pero dejando margen de actuación para la sociedad”. 8. La cesión de dotaciones públicas debe ajustarse a las necesidades reales de cada desarrollo. “Hay que establecer las necesidades reales actuales y futuras que van a tener estos desarrollos, hay que cuantificarlo de manera concreta, que se haga un estudio ad hoc desarrollo por desarrollo”. 9. Deben establecerse procesos ágiles de gestión urbanística. “Estamos aplicando el reglamento de 1978, que está lejos de las necesidades actuales. Se deben simplificar los mecanismos de gestión urbanística; por ejemplo, a través de mecanismos como los de reparcelación forzosa, ya vigentes en otras Comunidades Autónomas, que recortan los plazos de gestión del suelo”. 10. Los procedimientos de declaraciones responsables y supervisión por Entidades Colaboradoras deben generalizarse . “Las Entidades Colaboradoras están ayudando a desatascar procesos. Hay que avanzar en generalizar procedimientos de declaración responsable”.

Solvencia y riesgos mínimos, así es el puzle de la financiación al promotor inmobiliario

La Conferencia Inmobiliaria, también profundizó en el nuevo escenario de financiación para el promotor inmobiliario, en el que conviven la banca y los fondos de inversión, junto a más requisitos y controles para garantizar la viabilidad y la ejecución de los proyectos. La prudencia es el signo de los tiempos que corren en el panorama de la financiación inmobiliaria. Esta es la principal conclusión de la mesa redonda “Tendencias en financiación inmobiliaria”, moderada por Mikel Echevarren, CEO Spain de Colliers International y que contó con las aportaciones de José Manuel Góngora, director CE de Negocio Inmobiliario de Madrid de Caixabank; Walter de Luna, CEO y fundador de Iberocapital; Isabel Moro, socia directora de Welz y Carolina Roca Castillo, directora general de Grupo Roca. La financiación al promotor “se recupera, lentamente”, afirmó Carolina Roca, directora general de Grupo Roca, quien recordó que se viene de una situación en la que las entidades financieras estaban y siguen estando muy expuestas a activos inmobiliarios. “No es un reproche, aunque el salto hacia la financiación del suelo está aún muy lejos”, afirmó. José Manuel Góngora, director CE de Negocio Inmobiliario de Madrid de Caixabank, se mostró de acuerdo con el diagnóstico de Roca y destacó que se evalúa “caso por caso”. Señaló que se financian los proyectos “de primera vivienda, que tengan sentido” y pidió a los promotores que se preocupen más por su capacidad de llevar adelante los proyectos que, si son viables, podrán disponer de recursos para su desarrollo. También explicó que el suelo se financia “de forma parcial” y una vez obtenidas las licencias pertinentes, contando con un compromiso del promotor de asumir al menos 30% de los costes totales del proyecto. “Tenemos que creer en el proyecto y mitigar los riesgos”, apuntó Góngora, en la misma línea que Isabel Moro de Welz y Walter de Luna de Iberocapital, quienes insistieron en que la financiación alternativa o “complementaria” no distingue entre primera o segunda vivienda, es flexible e interviene en fases muy diversas del proyecto, pero siempre busca garantías de viabilidad con el objetivo convivir con la financiación bancaria.  Moro destacó que se trata, sobre todo “de buscar el suelo y el promotor correctos, de diseñar un plan de negocio saneado y atractivo para el promotor”, entrando en el proyecto en el momento adecuado. La sostenibilidad y eficiencia energética de los proyectos residenciales es también un factor que inclina la balanza de la financiación, como subrayó Walter de Luna, que lo considera un atractivo para la demanda extranjera que “se trasladará rápidamente a la demanda doméstica”. En un escenario de control de riesgos financieros, la figura del Project Monitor es ineludible y su gestión presenta desafíos para los promotores, “burocratizando” procesos y pagos, como explicó Carolina Roca. “No parece lógico que si como promotores, comprometemos entre un 30 y un 40% de recursos propios, el Project Monitoring nos someta a una presunción de culpabilidad”, explicó. En este sentido, Isabel Moro señaló que no se trata de actuar como “la policía del promotor”, sino de confiar en él, acompañándole en la planificación y ayudándole a adaptarse a este nuevo escenario, en el que estas herramientas no sólo sirven de apoyo técnico al promotor, como explicó Walter de Luna, sino que constituyen un requisito ineludible, como explicó Góngora, de Caixabank, que permite “evitar provisiones que no harían rentables la inversión” en activos inmobiliarios. La inflación de los costes de producción, especialmente en la fase de construcción es, en palabras de todos los ponentes, uno de los riesgos financieros que más deben vigilar tanto promotores como entidades financieras. Como explica Góngora, de Caixabank, “el coste de construcción es lo que más nos preocupa este año”, hasta el punto de que se reservan el derecho a vetar una empresa que no consideren solvente; y se planteó si es un riesgo que los promotores deben estar dispuestos a asumir. Los representantes de Iberocapital y Welz también incidieron en la importancia de calcular y provisionar correctamente los costes de construcción para garantizar la viabilidad del proyecto, un asunto que, según Grupo Roca “es muy grave”, porque el tejido productivo constructor aún no se ha recuperado tras la última crisis del sector, lo que agudiza el problema de costes. “Ser un grupo promotor-constructor ha sido nuestra tabla de salvación”, afirmó. Finalmente, y a una pregunta relacionada con la intervención del economista Gonzalo Bernardos, que se felicitó por la vuelta de la financiación hipotecaria al 100% en algunas entidades financieras españolas, los ponentes reaccionaron con preocupación. “Esto no es un síntoma de la salud del sector, sino de hiperinflación en la compra de vivienda, dijo Walter de Luna de Iberocapital, quien fue secundado por Mikel Echevarren, CEO Spain de Colliers International –“es un suicidio”, apuntó–, y por  José Manuel Góngora de Caixabank, quien explicó que en el banco para el que trabaja no quieren hacer negocios que “expongan” a la entidad.