ESCP Business School acogió en sus instalaciones de Madrid un nuevo Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario, organizado por Grupo Iberinmo y patrocinado por Schneider Electric y Saint-Gobain, que, en esta ocasión, puso el foco en la “Sostenibilidad, innovación y rehabilitación urbana” del parque residencial.
La presentación del coloquio corrió a cargo de Arturo Malingre, socio director del Grupo Iberinmo, que, tras unas palabras de bienvenida al panel de expertos, pasó la moderación del acto a Roger Cooke, editorial advisor del Grupo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario.
Los expertos reunidos en torno a la mesa de debate analizaron el estado del parque edificado y cómo el concepto de sostenibilidad requiere una visión más holística.
El certificado no es un fin, sino una herramienta
Para empezar, el coloquio se centró en la importancia de los certificados de sostenibilidad y cómo estos han allanado el camino para hacer más eficientes los distintos segmentos que conforman el inmobiliario, desde el residencial hasta el terciario.
Conscientes de que la integración de estas certificaciones en proyectos inmobiliarios no solo es una tendencia que ha evolucionado en el tiempo sino una demanda del mercado por los beneficios económicos, medioambientales y sociales que ofrecen, María Paz Sangiao, communities & new developments manager de BREEAM España, expuso que este sello, con más de 30 años en el mercado, que es voluntario y va más allá de la normativa, ha sabido categorizar los distintos requerimientos y aportar un enfoque holístico (desde el punto de vista social y de la salud).
BREEAM lleva en España desde 2010 y ha visto una evolución creciente en la certificación de activos, duplicándose en los últimos años. “Si en 2014 había 14 viviendas certificadas, en 2024 son más de 46.000 en todo el territorio español”, cifró Sangiao. En esta carrera por certificar la sostenibilidad ha tenido mucho que ver la irrupción de los fondos con bolsas de activos que apuestan por la certificación de un tercero independiente. En este sentido, y aunque a veces hay mucha confusión entre lo exigible a nivel normativo y lo voluntario, María Paz Sangiao manifestó que BREEAM aporta rigor y garantía al sector, porque “nuestra base es el conocimiento científico”.
Por su parte, Sergio Arús, Sustainability Design Manager & Business Developer de IDOM, hizo referencia a la gestión de estas certificaciones. “Es muy importante no desvincular los certificados de las estrategias de sostenibilidad de los proyectos”, destacó, al tiempo que defendió que “desde las primeras fases tiene que haber una concienciación en el equipo, y que esta no se limite al trabajo administrativo, sino que también justifique con datos las mejores soluciones”. “Tenemos que incidir en el tipo de materiales empleados, los residuos generados… ya que la sostenibilidad está muy relacionada con la innovación”, matizó.
Leyre Echeverría, directora ESG y sostenibilidad en España de CBRE, manifestó, durante su intervención, que “hace falta definir el concepto de sostenibilidad”. Según esta experta, durante mucho tiempo ha estado ligada a las certificaciones BREEAM, LEED, VERDE… pero están surgiendo nuevos indicadores (fecha de obsolescencia de los activos, grado de alineamiento con la taxonomía, etc.) para medir la sostenibilidad. “Es importante diferenciar la definición de sostenibilidad en un activo de nueva planta que en un activo existente, ya construido, puesto que en la rehabilitación la huella de carbono embebida es mucho menor”, apostilló.
“También hay que saber diferenciar entre la certificación obligatoria, que está basada en una normativa de mínimos, y aquella que es voluntaria, mucho más amplia y que aporta un valor añadido al activo”, destacó Giuseppe La Ferla, senior project architect and façade design specialist de Chapman Taylor Madrid.
Sin embargo, según Raquel Bueno, directora de desarrollo corporativo y ESG en Metrovacesa, promotora que certifica sus proyectos con VERDE, de GCBe, y sus suelos con BREEAM, “la última actualización del Código Técnico de la Edificación (CTE) dio un salto cualitativo en materia de sostenibilidad”. “Hasta hace relativamente poco, en una promoción residencial, el cliente particular no percibía el valor añadido de una certificación”, aseguró.
En cuanto a la reciente normativa, como la Taxonomía verde europea, Bueno reflexionó sobre cómo las certificaciones de sostenibilidad “nos han ayudado a tener disciplina y amplitud de análisis de proyectos que nos hacen estar más preparados para dar respuesta a la Taxonomía, que en algunos conceptos es mucho más exigente”.
Con todo, en palabras de la representante de Metrovacesa, “es cuestión de tiempo que el CTE tenga que confluir con las certificaciones y la Taxonomía”.
Según argumentó Elena Corredor, sustainability business development manger Spain & Portugal de Arcadis, “las certificaciones son una herramienta para llevar a cabo una estrategia, no un fin”. “BREEAM han sido los que han estado empujando el mercado, pero hay que poner el foco en que el certificado se convertirá en un estándar”.
También Diana Carolina Flores, responsable de sostenibilidad de Grupo Avintia, compañía que siempre ha apostado por BREEAM, puso el énfasis en la necesidad de buscar la forma de integrar el certificado dentro de la metodología y el esquema de trabajo.
Sobre la visión a futuro de las certificaciones se pronunció Juan Cortés, Climate and Sustainability Leader de Arup en España, llegando a decir que tienen un “cierto desgaste”, ya que son muchos los tipos de certificados, “y al final al usuario no le importa la fase del proyecto y obra, sino la fase en la que él habita”. Apostó por una segunda generación de certificaciones que consistan en mediciones diarias de los consumos energéticos, como existen en Italia.
Jaime Pérez, profesor de la ESCP Business School, escuela anfitriona de este evento, mostró su visión más crítica de los certificados: “La tecnología que se utiliza para realizar las certificaciones es pobre y cara”. “Las simulaciones son teóricas y hacen falta nuevas tecnologías como la Inteligencia Artificial”, añadió.
Este experto también criticó la regulación que está por llegar y que impedirá a los propietarios alquilar o vender una vivienda que tenga baja calificación energética. “Esto puede destrozar el mercado; los propietarios tienen como principal activo su vivienda y, si no pueden arrendar o venderla, perjudicará a las rentas más bajas”, argumentó.
Activos varados
Neinor Homes, que estuvo representada en la mesa por su director de producto e innovación, Lucas Galán, además de exponer que es la promotora que mayor número de certificaciones BREEAM tiene en la actualidad, remarcó que “si un activo no se adapta a una economía de bajas emisiones en carbono estará fuera del mercado”. “Para Europa un activo sostenible es el que cumple con la Taxonomía y en un edificio el marco es Level(s), que proporciona un conjunto de indicadores y parámetros comunes para medir el comportamiento en términos de sostenibilidad de los inmuebles residenciales y de oficinas”, argumentó.
Para Galán, es necesario monetizar la sostenibilidad, ya que al cliente le importa el bolsillo. “No obstante, las promotoras estamos haciendo un esfuerzo por educar al cliente, diciéndole que la sostenibilidad es un concepto amplio que no solo tiene efectos sobre el ahorro económico”, dijo.
En este sentido, desde Saint-Gobain, su coordinador de Prescripción, Manuel Alcantarilla, manifestó que, como fabricantes, si bien llevamos 360 años intentando educar al cliente, en estos últimos años los esfuerzos han ido más enfocados a hacerlo con la mirada puesta en la sostenibilidad. Si bien, destacó, “uno de los grandes retos es que, a nivel industrial y documental, nos encontramos con un popurrí o cajón de sastre normativo”.
Para Óscar Liébana, director de innovación de la constructora Bilba, “el cambio está siendo radical en todas las etapas constructivas y el ciclo de vida del producto hay que verlo completo”.
Otra de las expertas integrantes en el Desayuno Editorial fue Angélica Tarrasa, responsable de marketing del segmento de edificios de Schneider Electric, quien recordó la importancia de reforzar el mensaje de que la sostenibilidad tiene que ser vista desde un enfoque amplio y tecnológico. “Estamos en un momento complejo -de transición energética- y tenemos que ponernos todo el sector a trabajar de una manera colaborativa para que las estrategias sean holísticas”, precisó. “No podemos hablar de sostenibilidad sin hablar de descarbonización, ni de descarbonización sin hablar de electrificación”, mantuvo.
Rehabilitación e industrialización van de la mano
La urgente renovación del parque edificado centró también la mesa-coloquio, ante la necesidad de acelerar y multiplicar por 15 el ritmo rehabilitación de edificios.
Según Flores, representante de Grupo Avintia, “hay que generar un modelo para ofrecer soluciones a las comunidades de propietarios, que no terminan de digerir la sostenibilidad”. De la misma opinión es Echeverría, de CBRE, para quien “en el residencial hay un problema de atomización y de gobernanza”.
Para impulsar la rehabilitación es clave, como apostilló Bueno, de Metrovacesa, agilizar los trámites burocráticos cuando se conceden las ayudas. Y, además, tener en cuenta que la eficiencia energética es una de las mayores acciones democráticas y tangibles en sostenibilidad que puede tener un país.
Uno de los mayores problemas con los que se encuentra el sector, compartieron los expertos, es la falta de mano de obra. En opinión de Tarrasa, de Schneider Electric, “la industrialización, la innovación y la tecnología son la única vía para paliar esta falta de trabajadores en el sector de la rehabilitación”.
Y es que, la industrialización es realmente aplicable a la rehabilitación, porque “industrializar es también estandarizar”, dijo Flores. Reflexión a la que se sumaron los expertos, destacando que el futuro es la rehabilitación y hay que buscar las oportunidades, como ha ocurrido en otros países, como en Italia, donde en la última década uno de cada dos edificios ha sido rehabilitado.
Para el representante de Arup, Cortés, la clave está en financiar la industrialización: “Hay que dejar de demonizar los fondos de inversión, que están preparados para rehabilitar a nivel manzana”.
Otro de los problemas es la falta de vivienda nueva, y sobre todo asequible. “Si no salen las cuentas para industrializar vivienda de media o alta gama, en vivienda asequible es casi imposible”, deslizó Liébana, de Bilba.
No obstante, existen casos de éxito como las 1.763 viviendas asequibles industrializadas que está levantando Grupo Avintia en el marco del Plan Vive del Ayuntamiento de Madrid, de las cuales 140 se entregarán en breve.
Este Desayuno Inmobiliario forma parte de una serie de eventos que está organizando Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del inmobiliario.