Madrid se coloca en el tercer podio del ranking de capitales españolas donde más crece el precio de la vivienda nueva usada. Así se deprende del Estudio de Vivienda Nueva en Madrid publicado por Sociedad de Tasación a cierre del primer semestre de 2023. En este informe se analizan los precios de vivienda nueva de las poblaciones más representativas de la comunidad, así como de los distritos de la capital. Además, se incluye la evolución de diferentes indicadores inmobiliarios propios en el segundo trimestre de 2023.
El estudio de campo y el análisis de los datos se ha realizado entre los meses de marzo y junio de 2023 tanto en la Comunidad de Madrid como en el resto de las autonomías de España. En total, a nivel nacional se han tenido en cuenta los valores de 35.099 viviendas a nivel nacional correspondientes a 1.826 promociones.
De esta forma, el informe detecta que Madrid ha experimentado un significativo aumento en el precio de la vivienda nueva, situándose como la tercera capital con mayor crecimiento con 4.269 euros por metro cuadrado. Esta tasa de incremento interanual es del 7,6%, quedando solo por detrás de Palma de Mallorca y Málaga, que registraron un 8,2% de crecimiento cada una. Esta variación anual supera la media nacional de España (6,4%), donde el precio promedio de la vivienda nueva se sitúa en 2.809 euros por metro cuadrado en junio de 2023.
Asimismo, en los últimos seis meses, el precio de la vivienda nueva ha aumentado un 3,5% en la capital española. Es destacable que este ritmo de crecimiento se ha desacelerado durante el primer semestre de 2023, en comparación con diciembre de 2022, cuando el crecimiento anual era del 8,5%.
Esta variación anual supera la media nacional de España (6,4%), donde el precio promedio de la vivienda nueva se sitúa en 2.809 euros por metro cuadrado en junio de 2023
La delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, Beatriz Ibernón, ha explicado que “el precio medio de la vivienda nueva ha ralentizado su ritmo de crecimiento en la primera mitad de 2023, pero Madrid se sitúa como la tercera capital donde más crece en la comparativa interanual (7,6%), sólo superada por Palma de Mallorca y Málaga".
Ibernón ha argumentado además que "Madrid es un mercado que tiene un desequilibrio muy significativo entre oferta y demanda de vivienda nueva. El stock disponible es muy limitado y la demanda sigue siendo elevada, pese al endurecimiento de la financiación. Esta situación provoca que la poca oferta disponible se termine vendiendo en un plazo de tiempo muy reducido".
A fecha de junio de 2023, Madrid ocupa la segunda posición entre las ciudades españolas con el precio más alto de vivienda nueva con 4.296 euros por metro cuadrado, quedando únicamente por detrás de Barcelona capital (5.047 euros). En este contexto, también sobresalen los precios medios de San Sebastián (4.185 euros por metro cuadrado), Bilbao (3.025 euros) y Palma de Mallorca (2.549 euros), posicionándose como las cinco capitales con los valores más elevados.
Por otro lado, el precio de la vivienda nueva en los principales municipios de la periferia de Madrid ha experimentado un incremento del 5,2% en el último año, mostrando un ritmo considerablemente menor que el de la capital (7,6%). Además, el precio medio en estos municipios también se sitúa en una cifra inferior, alcanzando los 2.210 €/m2.
La vivienda nueva incrementa su precio por encima del 6,5% interanual en todos los distritos
El precio de la vivienda nueva mantiene una tendencia alcista en los 21 distritos que conforman la ciudad. En todos ellos, ha registrado crecimientos superiores al 6,5% interanual. Destaca especialmente la evolución presentada en el distrito de Barajas, con una subida anual del 8,4% durante el último año hasta los 3.807€/m2 en junio de 2023. Junto a este distrito, hay otros cuatro que han registrado incrementos iguales o superiores al 8%: Arganzuela (8,3%), Salamanca (8,3%), Villa de Vallecas (8,3%) y Retiro (8%). De cerca, además, le sigue Hortaleza (7,8%).
Beatriz Ibernón ha declarado que “el aumento del precio de la vivienda nueva es generalizado en todos los distritos de la capital, registrándose incrementos por encima del 8% incluso en las zonas con precios más tensionados, como pueda ser el barrio de Salamanca, que se mantiene con el precio más elevado 7.231 euros por metro cuadrado”. Los otros dos distritos con el precio más elevado son Chamberí, cuyo precio unitario se sitúa en 6.529 euros, con un incremento del 7,5% en los últimos doce meses; y distrito Centro (5.955 euros), con un aumento del 6,5%.
En el extremo opuesto, los distritos con el precio más bajo son Vicálvaro (2.603 euros por metro cuadrado), con una variación anual del 7,7%; Villaverde (2.648 euros), con una subida anual del 6,9% y Puente de Vallecas (2.901 euros), con una subida del 7,7%.
Majadahonda lidera la subida anual del precio de la vivienda con un 8% interanual
En la periferia de Madrid, el precio de la vivienda nueva ha experimentado un aumento interanual del 5,2% hasta llegar a 2.210 euros por metro cuadrado en 16 localidades, además de la capital.
Majadahonda lidera el crecimiento con un 8%, seguido por San Sebastián de Los Reyes (7,7%), San Fernando de Henares y Torrejón de Ardoz (ambos con un 7,6%). En contraste, los incrementos más bajos se han registrado en Alcorcón (3,3%) y Boadilla del Monte (3,6%).
Excluyendo la capital, Pozuelo de Alarcón tiene el precio más alto (3.343 euros por metro cuadrado), seguido por Alcobendas (3.139 euros) y Boadilla del Monte (2.773 euros), mientras que Parla (1.865 euros), Torrejón de Ardoz (1.993 euros), Móstoles (2.035 euros) y San Fernando de Henares (2.054 euros) presentan los valores más bajos.
Los índices de confianza inmobiliaria y accesibilidad a la vivienda bajan en Madrid
El Índice de Confianza Inmobiliario de la Comunidad de Madrid ha descendido 0,7 puntos en los últimos tres meses y 11,2 puntos en comparación con el año pasado, situándose en 45,4 puntos sobre 100 en el segundo trimestre de 2023. Este indicador muestra una tendencia a la baja durante cuatro trimestres consecutivos, reflejando la volatilidad macroeconómica y la incertidumbre en el mercado inmobiliario.
Por otro lado, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación en la Comunidad de Madrid ha disminuido a 62 puntos en el segundo trimestre de 2023, tres puntos menos que el trimestre anterior y 22 puntos menos que hace un año.
Esta tendencia negativa en Madrid y otras comunidades está influenciada por el aumento de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación, lo que dificulta la adquisición de viviendas para los ciudadanos. Madrid se encuentra entre las comunidades con menor accesibilidad a la vivienda, junto con Islas Baleares, Cataluña y País Vasco, y es una de las diez comunidades donde un ciudadano medio con un salario promedio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse excesivamente.