Los supermercados son los reyes del 'retail'. Tras dos años liderando la inversión en el sector, con 1.127 millones, volverán a acaparar el interés de fondos y 'family offices' en 2022
La gran resistencia del sector de la alimentación durante la pandemia, demostrada a través de la robustez de las rentas y la firma de contratos cada vez a más a largo plazo, ha convertido a este tipo de activos en un valor seguro para los fondos privados e institucionales. Tanto es así que en los últimos años han acaparado casi la mitad del volumen total de la inversión en el segmento del retail. Y, de cara a este año, "los ambiciosos planes de expansión, tanto de los operadores de alimentación nacionales como regionales que están dando el salto al ámbito nacional, mantienen este mercado vivo y con oportunidades interesantes para los inversores", apuntan desde Savills Aguirre Newman.
Según un estudio de la consultora, solo en 2021, las superficies de alimentación coparon el 46% de la inversión en retail siendo, por tanto, el principal motor de la actividad.
En 2020 se firmaron 675 millones de euros, una cifra récord para el sector, mientras que a lo largo de 2021 se continuó esa tendencia alcista, marcando la segunda cifra más alta de la serie histórica, con algo más de 452 millones de euros de inversión.
No obstante, durante los dos últimos años han aparecido dos factores que están afectando a la evolución de las rentas, reduciendo el poder de negociación de los propietarios. Por un lado, los operadores de alimentación ya son conscientes de su creciente protagonismo y son más rígidos en las negociaciones y por otro, la propia saturación del mercado hace más necesario ser más selectivo en la elección de ubicaciones.
Rentas por encima de los 10 euros/m2/mes
La consultora subraya que los supermercados mejor posicionados en términos de localización pueden alcanzar una renta superior a los diez euros por metro cuadrado al mes, mientras que la media nacional se sitúa en nueve euros por metro cuadrado al mes. En mercados con mayor poder adquisitivo, como Madrid o País Vasco, o con menores posibilidades de expansión, como Canarias, podrían alcanzar rentas cercanas a los diez euros por metro cuadrado al mes. Otros, como Cataluña (8,6 euros/m2/mes) o la Comunidad Valenciana (8,1 euros/m2/mes), cuentan con rentas menores debido al menor peso de ubicaciones prime sobre el stock total.
La fórmula que ha protagonizado la mayor parte de operaciones ha sido el sale & leaseback, que permite al vendedor liberar y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios con contratos de arrendamiento a largo plazo, para invertir en planes de expansión , mientras que al comprador le aporta altos niveles de rentabilidad.
De acuerdo con Savills, el perfil del comprador en supermercados es muy variado: desde inversores institucionales, que se enfocan principalmente en portfolios o supermercados independientes, hasta inversores privados con menor pulmón financiero, que compran activos sueltos a un mayor valor de repercusión. Así, en 2021, el 98% de la inversión total en supermercados la efectuaron fondos, de los cuales, el 57% tenía origen americano. Por otro lado, un 44% de los vendedores han sido operadores de alimentación, mientras que el 35% han sido socimis. Los españoles han vendido el 59% del volumen, mientras que los franceses un 21%.
Las dos operaciones más importantes de 2021 han sido la adquisición del paquete de 27 tiendas de Mercadona adquiridos por el fondo Israelí MDSR por 103 millones de euros, y los 27 supermercados de Caprabo que Realty Income Corporation adquirió por 100 millones de euros. Esta última compañía también se hizo con dos paquetes de establecimientos de Carrefour.