La inversión inmobiliaria en Europa ha sido impactada por la incertidumbre en los precios y las condiciones financieras cada vez más ajustadas. A pesar de este panorama, se vislumbran las primeras señales de recuperación, ya que se ha observado un creciente interés por parte de los inversores en Joint Ventures y transacciones de sale and leaseback, según el último informe EMEA Capital Markets - Snapshot de Colliers referente al segundo trimestre de 2023.
La confianza en los precios del mercado aún no ha vuelto completamente a la región europea debido a la persistente inflación en muchos países, lo que ha llevado a nuevos aumentos en las tasas de interés de los bancos centrales. Luke Dawson, director global y de mercados de capital de EMEA de Colliers, explica: "La negociación sigue viéndose afectada por las diferencias de valoración entre compradores y vendedores, que se reflejan en la diferencia entre precio de compra y precio de venta. Muchos inversores todavía muestran reticencia a poner grandes carteras y activos en el mercado debido a la limitada demanda de compradores y las restricciones financieras que dificultan alcanzar los precios deseados. En este momento, el punto óptimo para las transacciones parece estar entre 20 y 60 millones de euros".
Sector industrial y logístico como opción preferente
Durante el trimestre, la región EMEA (Europa y Oriente Medio) experimentó un rendimiento generalmente débil, aunque el sector industrial y logístico (I&L) destacó. En medio de la situación macroeconómica turbulenta, los precios en el sector I&L se ajustaron rápidamente, lo que impulsó un aumento en las transacciones debido al crecimiento en el alquiler. A pesar de ello, los propietarios aún muestran cierta resistencia a poner en el mercado activos logísticos prime en condiciones adversas.
Transacciones relevantes en oficinas
La demanda, la oferta y el dinamismo en el sector de oficinas continúan siendo afectados por una situación similar en activos de diversas tipologías y ubicaciones. Sin embargo, a pesar de esta coyuntura, se han registrado algunas operaciones significativas. Por ejemplo, recientemente se cerró la venta de la sede mundial del gigante hotelero Accor en París al Grupo Valesco por 460 millones de euros. La transacción, que fue asesorada por Colliers, se llevó a cabo mediante un sale and leaseback a 12 años, lo que permitirá a Accor simplificar su balance y operativa.
Crecimiento en Joint Ventures
Los inversores están explorando diversas estructuras para optimizar su exposición a los mercados. "Muchos de los inversores con los que estamos hablando buscan un socio para desarrollar proyectos, especialmente en el mercado industrial y logístico", comenta Luke Dawson. "Las joint ventures viven un momento dulce con inversores que buscan una plataforma de crecimiento sin tener que establecer su propio equipo de gestión de activos".
Tasas de interés y ajustes de precios
Colliers no anticipa un aumento significativo en la actividad inversora en el sector inmobiliario hasta el cuarto trimestre de 2023, donde se espera que las tasas de interés alcancen su punto máximo.
"La Reserva Federal y el BCE aumentaron recientemente los tipos de interés en otros 25 puntos básicos (pb) en julio para controlar la inflación, y esperamos que la decisión del Banco de Inglaterra siga el mismo camino. De este modo, la brecha de rendimientos de todos los sectores en Europa se reduciría a cero, o casi, a finales del segundo trimestre de 2023", explica Damian Harrington, director de investigación de global y mercados de capital de EMEA.
Harrington añade que "El lado positivo de todo ello es que EE.UU. y el Reino Unido se están acercando a los tipos máximos, y el BCE no está muy lejos, por lo que los inversores pueden empezar a esperar que los tipos vuelvan a bajar en el próximo año. El momento en que esto ocurra es objeto de debate, y podríamos asistir a nuevos ajustes de precios a corto plazo. El coste de refinanciar la deuda debería atraer más activos al mercado, sobre todo en Alemania y los países nórdicos, donde las correcciones de valor y la exposición a la deuda son elevadas".
Los hoteles dominan el mercado español en el segundo trimestre
En algunos mercados, el sector hotelero está experimentando un repunte debido al aumento del turismo tras la pandemia. En España, los hoteles representaron el 36% del volumen total de inversión en el último trimestre, destacando especialmente el segmento de lujo. Esta tendencia positiva contrasta con el trimestre en general, que se ha caracterizado por una debilidad en términos de inversión. Las decisiones de compra se han visto afectadas tanto por las fluctuaciones en las tasas de interés como por las incertidumbres relacionadas con las elecciones generales.
Debilidad prolongada en Alemania
Con volúmenes alrededor de 5.000 millones de euros de inversión inmobiliaria, el segundo trimestre en Alemania fue tan débil como el primero. Los volúmenes para la primera mitad de 2023 fueron menos de la mitad del promedio de los últimos 10 años, y no se espera una mejora significativa en la segunda mitad de 2023 debido a los altos costes de financiación y su impacto en la renegociación de la deuda.
La incertidumbre sobre la inflación atenúa la inversión en Reino Unido
En el Reino Unido, durante el segundo trimestre, la inflación superó las previsiones, lo que ha generado un debate sobre el momento en que los tipos de interés alcanzarán su punto máximo. Esta incertidumbre está afectando negativamente la inversión inmobiliaria y la conclusión de operaciones en uno de los mercados más dinámicos de Europa. De hecho, los volúmenes de inversión, que alcanzaron los 6.000 millones de euros, han disminuido en más de un 60% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
Ante esta situación, los compradores han cambiado su enfoque hacia las oportunidades en activos value-add, mientras que los activos core se mantienen estancados debido a las amplias brechas entre la oferta y la demanda.