Los precios de los inmuebles logísticos han crecido un 30% desde el cierre de 2019 y CBRE calcula que este mercado será de nuevo el de mayor revalorización a cierre del primer semestre de 2022
Empujado por el auge del comercio electrónico, el sector inmologístico ha sido el mejor parado de esta pandemia. Ante la necesidad de aumentar el número de almacenes, principalmente de última milla, son muchos los inversores que han apostado por entrar en este segmento, revalorizando su activos.
En este momento, "los activos en Madrid y Barcelona podrían cerrar con una revalorización semestral superior al 10% y acumulada por encima del 30% respecto al período prepandemia", apunta la consultora en su informe Valuation Market Trends. En ubicaciones secundarias como Valencia y Zaragoza, la revalorización esperada para este primer semestre de 2022 es de un 10% y 9%, respectivamente.
"Creemos que el mercado logístico continuará siendo el principal protagonista del mercado inmobiliario en España, volviendo a ser el tipo de activo que tendrá una mayor revalorización a cierre del primer semestre de 2022. Las tendencias acentuadas a lo largo de la pandemia se han mantenido y no esperamos ningún giro en la corriente del sector. Para el cierre de este ejercicio esperamos que el volumen de inversión si sitúe en torno a los 2.000 millones de euros, ligeramente por debajo de la cifra de 2021, ya que éste fue un año récord y, además, existe escasez de producto en el mercado", argumenta Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España.
EL 'LIVING' SIGUE CRECIENDO
En otro tipo de activos también se prevé una clara revalorización. Es el caso de la vivienda en alquiler, que podría cerrar el primer semestre con una apreciación del 7%, lo que situaría su valoración un 11% por encima de los valores prepandemia.
En cuanto al suelo, desde la consultora se explica que "resiste el aumento de los costes de construcción" y las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona mantendrán en 2022 la tasación de sus activos en niveles del cuarto trimestre de 2019. "El valor del suelo se encuentra en niveles previos a la COVID-19, debido fundamentalmente a la escasez de suelo finalista y a la reactivación de mercado, que ha propiciado que los precios del producto finalista crezcan ligeramente compensando parte del incremento de los costes de construcción", explica Fernando Fuente, director sénior de valuation & advisory services de CBRE.
En las zonas del arco cantábrico, Levante y Costa del Sol, los activos también se revalorizan hasta niveles prepandemia, dejando atrás la depreciación registrada a cierre del cuarto trimestre de 2021.
En el caso de los locales, las previsiones de CBRE para el cierre del segundo trimestre del año apuntan a un repunte semestral del 2% del importe de los activos ubicados en las principales calles comerciales de Barcelona y Madrid. "Esperamos que durante 2022 se mantenga una demanda activa por parte de fondos institucionales y particulares por el producto de high street", apunta Fuente.
Mientras tanto, los centros comerciales situados en zonas prime todavía no han recuperado sus precios, con caídas del 3,8% hasta junio respecto a las tasaciones prepandemia, mientras que el ajuste en el valor de los centros ubicados en áreas secundarias es aún notable y podría superar el 19,4% de descenso.
Por su parte, el segmento hotelero mantiene una evolución estable, marcada por el incremento de la ocupación junto al de los costes operacionales. En esta línea, el precio de los activos no prevé variación en comparación con el cierre de 2021, quedando el ajuste a 2019 en un 4% inferior, en el caso de los hoteles vacacionales de previsión hasta junio, y para el producto urbano en un descenso del 4,5%. De esta manera, mantienen su posición de recuperación en ambos casos, frente a una caída que alcanzó casi el 12% en ambos casos durante 2020.
"Nuestra previsión en cuanto a la evolución del valor de los activos hoteleros es de estabilidad. Si la situación sanitaria sigue su curso favorable y la situación política se estabiliza, esperamos que este año sea el punto de inflexión en cuanto a valores hoteleros, que podrían recuperar sus niveles prepandemia antes de finales del presente ejercicio", explica Fuente.
Para las oficinas en zona prime en Madrid y Barcelona, CBRE vaticina que mejoren sus tasaciones respecto a los tiempos prepandemia, con una apreciación entorno al 2,5%. En el caso de las oficinas en zonas secundarias su valoración aún se situará ligeramente por debajo de los valores pre-COVID-19, con un descenso del 2,44%. Las situadas en zonas periféricas aún registrarán una reducción cercana al 8%. "En términos de inversión, creemos que la brecha entre edificios core y value-add seguirá en aumento, concentrándose el interés en los activos mejor ubicados, con contratos a largo plazo y edificios de Grado A que cuenten con certificaciones de sostenibilidad. Esperamos que en 2022 Madrid recupere el volumen de inversión perdido en los años precedentes", concluye Fuente.
NUEVOS FOCOS DE INVERSIÓN
Respecto al análisis de las residencias de estudiantes y de la tercera edad, que en 2021 ya se sobrepusieron al impacto ocasionado en sus valoraciones a raíz de la pandemia (-7,1% y -5,8% a cierre de 2020, respectivamente), las previsiones para el segundo trimestre de 2022 señalan una revalorización del 3,2% en el caso de las residencias de estudiantes y del 4,8% en las residencias de la tercera edad, respecto a su valoración a cierre de 2019.
Además, el informe señala nuevos segmentos que están atrayendo la atención inversora, como los data center. "Prevemos un incremento en los volúmenes de inversión. Actualmente con los proyectos en construcción estimamos que la inversión directa en Iberia en centros de datos se sitúa en torno a los 1.000 millones de euros que, considerando los proyectos en pipeline, se situaría alrededor de los 1.800 millones de euros", avanza el experto de CBRE, quien también apunta que "el sector agroalimentario sigue cobrando protagonismo en el sector inmobiliario español y continúa exhibiendo su potencial. Esto se debe a diversos factores económicos, sociales y agronómicos, aunque cabe destacar el papel fundamental de la agricultura proporcionando alimento a una población mundial en constante crecimiento". Y es que, según los datos publicados por el INE, en 2021 se realizaron 158.482 transacciones de fincas rústicas, lo que supone un aumento interanual del 28,6%.