La subida del precio de la vivienda limita la capacidad y el acceso de los compradores

La nueva edición del informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación confirma que la revalorización de los precios residenciales amenaza con reducir la renta neta disponible de los futuros compradores, así como dificultar su acceso a la vivienda, en especial a los jóvenes

9 de octubre de 2018.- La revalorización de la vivienda comienza a incidir en los compradores de vivienda, de manera especial en tres aspectos clave compra: el presupuesto, la cantidad a financiar y el porcentaje de ingresos familiares que se destinará a amortizar la hipoteca. Así lo refleja el informe elaborado por  Planner Exhibitions (empresa organizadora de las ferias SIMA) y ST Sociedad de Tasación cuya cuarta edición han presentado hoy Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad de Tasación. Este informe analiza los comportamientos y las expectativas del comprador potencial de una vivienda en base a los datos recogidos en las encuestas de satisfacción de los visitantes de SIMA que se vienen realizando desde 2008 (con la única excepción de 2014).

El techo presupuestario, cada vez más cerca

El informe confirma que la capacidad de los futuros compradores para hacer frente a la subida de precios mediante el incremento del presupuesto de compra empieza a tocar techo. De hecho, el porcentaje de compradores en los tres tramos presupuestarios analizados (hasta 150.000 euros, entre 150.000 y 300.000 euros, y más de 300.000 euros) únicamente registra mínimas variaciones, tanto a alza como a la baja, con respecto a los valores recogidos en la edición de 2017. En el caso de los demandantes de una vivienda con un presupuesto entre 150.000 y 300.000 euros se constata, además, un ligerísimo descenso de 0,8 puntos, hasta quedar en el 50% de los encuestados. Por otra parte, los compradores con menor capacidad económica, hasta 150.000 euros de presupuesto, prolongan su caída y ya solo son el 16,5% de los demandantes, cuando en 2015, coincidiendo con el inicio de la recuperación de mercado residencial, eran el 22% (en el último año retroceden 1,9 puntos). Por el contrario, el único grupo que aumenta es el de quienes tienen más de 300.000 euros de presupuesto, un 33,4% de los encuestados: 2,6 puntos porcentuales más como resultado, principalmente, de la incorporación al mercado de nuevos compradores. El director general de Planner Exhibitions señala que aunque lentamente, la subida de precios comienza a dejarse notar en las cantidades que deberían financiar los compradores de una vivienda, que aumentan. En solo un año, el porcentaje de quienes tendrían que financiar entre el 50 y el 80% de la compra de su vivienda ha crecido 6 puntos, hasta el 54,2% de los encuestados, y se ha reducido en la misma cantidad aquellos que deberían financiar menos del 50%, que ahora son el 16,4% de los encuestados. Por el contrario, los situados en los extremos de la escala; es decir, quienes tendrían que financiar más del 80% de la compra o nada, permanecen estables (24,5% y 13,9%, respectivamente). Para Eloy Bohúa la conclusión no ofrece dudas: el incremento en la cantidad a financiar en la hipoteca empieza a utilizarse como estrategia para combatir el alza de los precios de la vivienda. La principal consecuencia del aumento de la financiación es una disminución de la renta neta disponible, pues la proporción de los ingresos familiares que se prevén destinar a amortizar la hipoteca cada vez es mayor. De esta manera, el porcentaje de familias que deberían dedicar entre el 30% y el 50% de sus ingresos a amortizar la hipoteca suben 6,4 puntos, siendo ya el 55,9% de los encuestados. También crece el de quienes tendrían que destinar más del 50% de sus ingresos (8%, 2,3 puntos más). Por el contrario, disminuye casi 9 puntos el porcentaje de aquellas que solo precisarían dedicar menos del 30% de sus ingresos (el 36,1% de los encuestados).

Se estabiliza la demanda joven de vivienda

El informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación también muestra que después de varios años de retroceso, la demanda joven de vivienda parece haberse estabilizado: en la edición 2018 de SIMA, los jóvenes entre 25 y 35 años fueron el 33% del total de visitantes, casi el mismo porcentaje que un año antes. Por su parte, el visitante de más de 45 años continúa siendo el más numeroso de la feria, el 36%. Por otro lado, cada  vez resulta más complicado encontrar una vivienda: el porcentaje de quienes la buscan desde hace menos de 6 meses se ha reducido 6,1 puntos, hasta el 46,1%, mientras que quienes llevan haciéndolo entre 6 meses y 2 años ya son el 41,8% de los encuestados, casi 7 puntos más que en 2017. En cambio, no parece que las tensiones alcistas en los precios residenciales estén acelerando los plazos de intención de compra, que apenas varían respecto a los datos de 2017.

Los compradores prefieren hipoteca fija

La hipoteca fija continúa ganando la carrera a la de interés variable. La primera es la preferida por 34% de los encuestados y la segunda, por el 21%. Pero el porcentaje más llamativo es el de quienes no saben aún por qué hipoteca decidirse: el 37,1% de los potenciales compradores. De nuevo, el precio sigue siendo el principal freno para adquirir una vivienda, pero frena su escalada de años anterior, quedándose en el 65,8% de los encuestados, 0,7 puntos más que un año antes. A destacar la importante reducción registrada en el acceso a la financiación: si 2017 era el principal freno para el 9,9% de los encuestados, hoy lo es únicamente para el 3,8%.

Los jóvenes, un colectivo cada vez más perjudicado

Los encuestados entre 25 y 35 años (los más jóvenes analizados en el estudio) son, con diferencia, el colectivo más afectado por la nueva realidad del mercado residencial. También la flexibilidad presupuestaria de los jóvenes parece haber tocado techo, pero, a diferencia de los compradores de más edad, esta afecta a todos los tramos presupuestarios analizados en el estudio, que en 2018 registran casi los mismos valores (con variaciones por debajo del punto porcentual) que un año antes. Además, el presupuesto medio de los jóvenes compradores potenciales de una vivienda es un 14% inferior al de la media del estudio: 237.000 frente a 270.000 euros. Eloy Bohúa explica que es en la cantidad a financiar donde mejor se visualizan los efectos del encarecimiento de la vivienda. Así, el 36% de los jóvenes (12 puntos más que la meda del estudio) tendrían que financiar más del 80% del precio de adquisición de una vivienda. También, y solo en un año, el porcentaje de jóvenes cuyas necesidades de financiación estarían entre el 50 y el 80% se ha disparado casi 10 puntos, pasando del 44,3% al 53,4% (14 puntos porcentuales más que la media del estudio), mientras que aquellos que tendrían que financiar por debajo del 50% o nada pasan del 10,2 al 7,2% (11 puntos menos que la media) y del 7,4 al 2,9%, respectivamente. Un panorama similar se dibuja para la cantidad de los ingresos mensuales destinados a amortizar la hipoteca: cada vez son más quienes tendrían que dedicar un porcentaje mayor al pago de la hipoteca. Con respecto a 2017, el porcentaje de jóvenes que tendría que dedicar menos del 30% de sus ingresos se reduce casi 8 puntos, hasta el 31,1% de los encuestados, mientras aumenta en casi 11 puntos el de aquellos que deberían dedicar entre el 30 y el 50% de sus ingresos, que ahora son el 64%. En cambio, se reducen los que dedicarían más del 50%, que pasan del 7,2 al 4,9%. Al igual que con la cantidad a financiar, los desequilibrios con las respectivas medias del informe son muy significativas en este indicador. Por su parte, Juan Fernández-Aceytuno destaca que los datos anteriores son representativos de la realidad de Madrid e, incluso de la de Barcelona, pero no pueden extrapolarse  a otras zonas, ya que “este ciclo inmobiliario es anómalo con respecto a otros precedentes, ya que Madrid y Barcelona se están comportando de forma radicalmente diferente a otros ámbitos de población”. El CEO de ST Sociedad de Tasación ha mostrado su preocupación por la dificultad de acceso de los jóvenes al mercado de la vivienda, “los salarios no han crecido al mismo ritmo que aumentan los precios de la vivienda en Madrid y Barcelona y también las expectativas de los jóvenes ahora son diferentes, ya que muchos ni siquiera se plantean la compra. Esta generación se casa más tarde, tiene menos hijos…está en una espiral difícil para plantearse la compra de una vivienda. La mayor parte de la gente joven no va a poder acceder a una vivienda en estas ciudades”. Juan Fernández-Aceytuno propone para tratar de encontrar soluciones a este problema “crear equipos de trabajo donde estén representadas todas las instituciones, organizaciones, partidos políticos  y  colectivos afectados, poniendo siempre el foco en los jóvenes que quieren acceder a una vivienda”. “Esto no se resuelve cada cuatro años en las urnas, sino con una planificación a más largo plazo y yendo todos de la mano con objetivos comunes”, y concluye que “la subida del precio de la vivienda no es una buena noticia para el sector, sino todo lo contrario”.