Durante el primer trimestre del año, se ha observado una actividad significativa en la inversión hotelera en Europa, alcanzando los 4.100 millones de euros, según los datos proporcionados por la consultora inmobiliaria global Cushman & Wakefield.
En el caso de España, la inversión ha alcanzado los 487 millones de euros en el mismo período, y según el informe Europe Hospitality MarketBeat, continúa siendo uno de los tres países más atractivos para la inversión hotelera. Destaca en este comienzo de año, la adquisición del hotel Sofía de Barcelona por parte de Blasson Property en asociación con Axa IM. La gestora ha adquirido el establecimiento, que cuenta con 500 habitaciones, por aproximadamente 180 millones de euros de Brookfield.
La cifra europea representa un incremento del 18% respecto a los casi 3.500 millones logrados en el mismo periodo de 2022, a pesar del incremento de costes de la financiación y las dudas sobre la situación económica y geopolítica. Para Albert Grau, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, “el foco de los inversores hoteleres sigue puesto en España a pesar de que las condiciones de financiación dificultan el cierre de operaciones. En el segundo semestre esperamos que afloren nuevas oportunidades tanto en el segmento vacacional como en urbano, donde la recuperación de la actividad es completa”.
Operaciones hoteleras que han impulsado el crecimiento de la inversión
Según explica la consultora, este fuerte crecimiento ha sido impulsado por varias operaciones importantes, como la venta del Westin en la capital francesa, el Mandarin Oriental en la ciudad turca de Bodrum y Le Richemond en Ginebra, Suiza. Sin embargo, al analizar el período comprendido entre marzo de 2022 y marzo de 2023, suavizando el impacto de estas grandes operaciones, se observa un crecimiento más moderado del 3% en comparación con los 12 meses anteriores a marzo de 2022.
En los últimos 12 meses, Reino Unido (3.687 millones de euros), Francia (3.303 millones de euros) y España (2.654 millones de euros) han sido los mercados más atractivos y con mayor actividad, representando el 52% del volumen total de inversión activada en Europa, que alcanzó los 18,6 millones de euros. Los inversores europeos han sido responsables del 76% del capital invertido, aunque el capital proveniente de Oriente Medio ha experimentado un crecimiento notable, con un aumento del 142% en los últimos 12 meses.
Al observar únicamente las operaciones realizadas en el primer trimestre de este año, se destaca que los hoteles Upscale y Upper Upscale han concentrado más de la mitad de la inversión, y el sector de los resorts ha registrado una alta demanda.
La demanda de resorts entre los inversores ha aumentado debido a la recuperación en la demanda de ocio, el potencial de crecimiento a largo plazo y la oferta limitada. Durante el primer trimestre, los resorts representaron el 22% de la inversión total, y en los últimos 12 meses, representaron el 28%, cifras significativamente más altas que antes de la pandemia en 2019, cuando solo representaron el 13% del volumen total de inversiones.
La confianza de los inversores en los activos hoteleros se ve respaldada por la sólida recuperación de la actividad hotelera. El ingreso por habitación disponible (RevPAR) en Europa durante el primer trimestre fue un 13% superior al de 2019. Este aumento se debe al incremento de los precios, ya que el precio medio diario (ADR) ha aumentado un 19% en comparación con los niveles de 2019. Los mayores incrementos en RevPAR en este primer trimestre de 2023 en comparación con 2019 se registraron en Lituania, Turquía, Irlanda, Croacia y Francia. A nivel de ciudades, se destacan los aumentos en París, Belgrado, Estambul y Vilnius.
Perspectiva del sector hotelero en Europa y España
Se espera que el crecimiento de la oferta hotelera se mantenga bajo, habiendo sido inferior al 2% en 2022. Esto se debe a un pipeline de proyectos más lento debido al aumento de los costes de construcción y el incremento de los tipos de interés, lo que ha llevado a retrasos e incluso cancelaciones en los planes de desarrollo hotelero. Algunas de las aperturas más anticipadas para 2023 incluyen Raffles London at The OWO, Six Senses Rome y One&Only Aesthesis en Atenas. Sin embargo, en general, se espera un crecimiento de la oferta hotelera por debajo del 2.5% en todo el continente.
En el mercado actual, destacan varios portafolios, como el de Center Parcs en el Reino Unido y el de Tryp en España. La inflación muestra signos de estabilización, lo que proporciona visibilidad y la expectativa de una moderación en los tipos de interés. Esto puede reactivar el mercado inversor, ya que algunos propietarios se enfrentan a difíciles operaciones de refinanciación y necesitan vender, mientras que algunos fondos de inversión deben realizar reembolsos a sus accionistas y deshacerse de activos.
La consultora subraya que los compradores se guían por la buena marcha de la actividad hotelera, la disponibilidad de capital para la inversión y la reducción de los diferenciales de rendimiento (yields), que aumentaron aproximadamente 70 puntos básicos de media durante el primer trimestre de 2023. Esto debería contribuir a reducir la brecha entre los precios de venta y de compra.
Según Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España: “Las cifras apuntan hacia una evolución positiva de la actividad inversora en los próximos meses. En España una vez concluya la temporada vacacional, que se espera excelente, intuimos una mayor capacidad negociadora tanto para compradores como para vendedores por las condiciones de liquidez del mercado y por las dificultades para la refinanciación de deuda”.