Según un informe de CBRE, una de cada siete viviendas se construirán en la Comunidad de Madrid, donde la demanda mostrará mayor intensidad que en el resto de regiones
La consultora opina que los precios ya han tocado suelo de forma generalizada en España y que en 2016 subirán un 6% de media
16 de junio de 2016.- A finales de 2016 o principios de 2017, el stock disponible de vivienda nueva en España será muy localizado o de carácter técnico, lo que impulsará el inicio de nuevos desarrollos. Esta es una de las conclusiones del análisis del mercado residencial español realizado por , presentado por el vicepresidente de la compañía en España, Javier Kindelan; el director nacional de Residencial y Suelo, Samuel Población y la directora de Research, Lola Martínez-Brioso.
En base a las proyecciones de población del INE y a una serie de supuestos demográficos, CBRE calcula que la demanda potencial de vivienda nueva en España, sin incluir la demanda extranjera, rondará las 180.000 unidades por año en el periodo comprendido entre 2016 y 2025. De ellas, aproximadamente una de cada siete se construirán en la Comunidad de Madrid, donde la demanda de nueva vivienda mostrará mayor intensidad que en el resto de regiones. Por su parte, el estudio estima que el País Vasco necesitará cerca de 5.000 nuevas viviendas por año y en las Islas Baleares, se prevé que la demanda de segunda vivienda y la demanda extranjera sigan creciendo, lo que supondrá una necesidad de vivienda cercana a las 7.500 viviendas nuevas por año. Las provincias de Málaga, Barcelona, Sevilla y Valencia requerirán, respectivamente, alrededor de 10.000, 8.000, 6.000 y 5.000 viviendas nuevas para cubrir la demanda potencial anualmente.
La consultora estima que el precio crecerá un 6% de media en 2016 y opina que los precios ya han tocado suelo de forma generalizada. Además, subraya que el gran stock todavía por absorber se refiere en su mayoría a vivienda construida con anterioridad a la crisis, y de éste, cerca de un 30% se considera "sin mercado".
En relación al suelo, Madrid es, junto con Barcelona, el mercado más demandado de España, si se atiende a la escasez de oferta disponible. La actividad en el mercado residencial de la capital afianzó su recuperación a lo largo de 2015 y el fuerte incremento de los visados de obra nueva augura un 2016 de consolidación de la actividad promotora, más visible en el norte y centro de la ciudad. La escasez de suelo finalista, que está haciendo que todos los promotores pugnen por los mismos solares en las zonas de mayor demanda, ha provocado que los fondos de inversión pongan el foco en la adquisición de suelo con gestión pendiente para la posterior producción de suelo finalista.
"El número de transacciones y el precio del suelo definen el estado de salud del mercado inmobiliario y, en este sentido, la reactivación de este segmento en los últimos meses es un indicador muy claro de la recuperación del mercado residencial", afirma Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. "El suelo finalista en las áreas con más demanda es escaso y la pugna entre los promotores nacionales e internacionales para hacerse con los mismos solares ha ido en aumento", explica.
El responsable de Residencial y Suelo de CBRE ha señalado que el año pasado se registraron en la capital tres importantes operaciones de suelo para posterior desarrollo de vivienda, protagonizadas por las promotoras Cogesa, Pryconsa e Inmo Glaciar-Aquila, que invirtieron en conjunto más de 120 millones de euros. Todas ellas se realizaron fuera de la zona central, lo que pone de manifiesto la escasez de suelo finalista dentro del anillo de la M-30. Actualmente, la zona de Valdebebas es donde se localiza un mayor número de promociones en marcha (31). En el centro, por su parte, la actividad se concentra en la rehabilitación de edificios para uso residencial, con algunos ejemplos de rehabilitación de edificios históricos para comercializar viviendas de lujo. En relación a los precios, el precio medio de vivienda nueva en la capital ronda los 3.000 euros por metro cuadrado, aunque los precios por distritos presentan una gran disparidad. Así, el precio de las nuevas promociones en el distrito de Salamanca puede alcanzar los 10.000 euros por metro cuadrado.
Más calidad para consumidores más exigentes
Según las predicciones de CBRE, los clientes cada vez más exigirán viviendas de calidades superiores, personalizadas y sostenibles, con un protagonismo creciente de la domótica, disponibilidad de servicios comunitarios y que incorporen sistemas de ahorro energético. Igualmente, debido a la nueva estructura de la demanda, una proporción considerable de las nuevas viviendas tenderán en el futuro a un menor número de dormitorios, tamaños medios mayores y a orientarse a clientes de niveles de renta diversos.
"La nueva realidad del mercado y el ajuste de la demanda está obligando a los promotores a conocer en profundidad las necesidades de los potenciales clientes, que en general buscan viviendas de mayor calidad, razón por la que los fondos con una estrategia
value-added han aumentado su participación en el negocio de la promoción" señala Samuel Población.
El papel de las SOCIMI, SAREB, los 'servicers' y las promotoras
Una de las tendencias identificadas por CBRE es el hecho de que los fondos de inversión se estén convirtiendo en los nuevos promotores, gracias a su liquidez y alentados por las expectativas de recuperación de la economía y la escasez de nueva vivienda en zonas con mayor demanda. Según la consultora, el perfil de estos fondos ha evolucionado rápidamente de oportunistas a
value-added, apostando por la promoción o la rehabilitación de inmuebles. Además, y en vistas al potencial de construcción existente, los fondos pasarán paulatinamente a gestionar suelos en áreas urbanas, con el objetivo de obtener mayores retornos.
El informe destaca también el protagonismo de otros actores en el sector inmobiliario, como los
servicers, las promotoras (algunas de ellas quebradas o reestructuradas durante la crisis), la SAREB y las SOCIMI. Entre ellos, CBRE subraya el papel de las
joint ventures entre fondos internacionales y promotoras nacionales, vehículos de inversión que aúnan la capacidad de gestión y conocimiento de mercado de las promotoras locales y la capacidad de inversión y niveles de solvencia que aportan los fondos. Renta Corporación y Kennedy Wilson o Momentum Real Estate y HMC son algunas de las alianzas que se han producido en los últimos meses.
Por su parte, la SAREB sigue siendo el principal actor del mercado en cuanto a la oferta de vivienda, contando con un stock cercano a 100.000 unidades a mediados de 2015. Además, su actividad se está extendiendo más allá de la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, si se atiende a movimientos como la reciente adquisición de acciones de Quabit en febrero de este año.
En cuanto a las SOCIMI, aunque su papel irá en aumento, permanecen de momento en un plano discreto en la promoción residencial, si se compara con otros mercados europeos. Entre las SOCIMI que más han invertido en el sector residencial destaca Fidere Patrimonio, del fondo americano Blackstone. El previsible aumento del porcentaje de viviendas en alquiler en los próximos años, que ha pasado del 9,6% al 14,9% entre 2001 y 2014, induce a pensar que el papel de las SOCIMI será progresivamente más relevante. En este sentido, el fin de los incentivos fiscales a la compra en 2013, las desgravaciones para el alquiler a menores de 30 años y la movilidad funcional de los trabajadores están favoreciendo la creciente tendencia al alquiler de vivienda, que comienza a converger en porcentaje sobre el total de hogares con la media de la zona euro (33,2%).
