La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate presenta su último informe trimestral del mercado logístico de Madrid, en el que muestra el ligero descenso que este sector presenta durante el segundo trimestre del año.
Entre los meses de abril y mayo, la absorción de espacios logísticos ha sido de 177.670 m², distribuida en 16 nuevos contratos, ocho operaciones menos que las contabilizadas en el primer trimestre del año.
En el acumulado del año, la cifra de contratación registrada hasta el 1 de julio se elevó hasta los 425.324 m², observándose un ajuste respecto a los años 2022 y 2021 del 32%, periodos de mayor dinamismo de la serie histórica. La cifra de absorción se sitúa por encima de los años 2020 y 2019 y alineada con la contratación registrada en el primer semestre del 2018.
Así, el tamaño medio de los contratos firmados en el segundo trimestre del año ha sido de 11.140 m², siendo las operaciones más destacadas por volumen de superficie el alquiler de una plataforma de 33.196 m² por parte de un operador logístico en Alovera y una firma de 24.462 m² en Ontígola.
Si se compara la actividad registrada en el periodo analizado (T2 2023) con el mismo trimestre del 2022 y con el anterior trimestre (T1 2023), se observa un ajuste en la contratación del 29% y 28%, respectivamente.
En este punto, es importante puntualizar que hay operaciones de volumen importante en el mercado, cuyas firmas se han retrasado, y se espera que se materialicen en el tercer trimestre del año, ya que se encuentra en fase final de negociación.
“Se prevé una segunda parte de año dinámica y con la firma de operaciones de gran volumen, lo que elevará considerablemente las cifras de contratación. Si observamos el comportamiento del mercado a largo plazo, de cara a los próximos doce meses, hay proyectos confirmados en fase de construcción que totalizan 833.750 m² y que se incorporarán al mercado durante el próximo año.”, declara Jean Bernard Gaudin, Director Nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate.
Casi el 70% de la demanda se centra en el eje A2
El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido otra vez el eje que más demanda ha acumulado, concretamente el 69% de firmas de la superficie contratada y el 56% de las operaciones, con un total de 122.670 m² distribuidos en 9 operaciones. Destaca, en este trimestre, la elevada actividad registrada en el tercer arco, con 4 operaciones que aglutinan una superficie de 79.699 m².
La superficie media por operación alcanza los 19.925 m², mientras que la renta media de este arco se sitúa en 3,51 €/m²/mes. Los mercados más activos han sido Azuqueca, Cabanillas y Alovera.
La actividad registrada en el segundo arco del eje A-2 ha sido elevada, habiendo contabilizado tres operaciones. La superficie media de estos contratos firmados ha sido de 11.674 m². La renta media de estas dos firmas registradas se sitúa en los 5,30 €/m²/mes en mercados como Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares.
Finalmente, la demanda contabilizada en el primer arco en el segundo trimestre no ha sido muy elevada, registrándose 2 contratos en San Fernando de Henares y Vicálvaro (Cañaveral). El tamaño medio se sitúa en 4.000 m², mientras que la renta media de las operaciones firmadas en este trimestre se aproxima a los 6,00 €/m²/mes.
El resto de la contratación del trimestre se ha contabilizado principalmente en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, que ha concentrado el 44% de las operaciones y el 31% de la absorción. El mercado más dinámico de la zona Sur continúa siendo Villaverde, además de Vallecas, Pinto, Leganés u Ontígola. Las superficies contratadas en este eje varían desde módulos de 2.400 m² en Villaverde, hasta plataformas logísticas de 24.462 m² firmadas en Ontígola. Las rentas, por su parte, oscilan entre los 6,25 €/m²/mes en Villaverde hasta niveles de 3,60 €/m²/mes.
Las rentas no sufren grandes cambios y la demanda sigue empujando la disponibilidad
Analizando el comportamiento de las rentas en los últimos tres meses, no se observan grandes variaciones. La renta media se mantiene en niveles de 5,00 €/m²/mes, con un crecimiento del 6,38% en los últimos doce meses. La renta Prime se mantiene en el 6,25 €/m²/mes en las ubicaciones más exclusivas del primer arco, aunque se observan precios de salida en niveles que alcanzan los 7,00 €/m²/mes en nuevos proyectos de la zona Prime. Durante el periodo analizado, se han registrado tres operaciones con unos niveles de renta de 6,25 €/m²/mes.
La fortaleza de la demanda continúa manteniendo la tasa de disponibilidad en niveles bajos, en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en casi 630.000 m² en los últimos doce meses. Esta ha pasado del 6,00% en el T2 2022 al 5,62% actual, bajando 38 puntos básicos.
Si se analiza únicamente las plataformas logísticas de Grado A, se observa cómo actualmente hay un stock total de 6,1 millones de metros cuadrados y la tasa disponibilidad se sitúa en 5,54%.
Por otro lado, si se compara la disponibilidad de metros cuadrados existentes con los de hace doce meses y se tiene en cuenta la entrada de nuevas plataformas y su grado de ocupación, se aprecia una absorción neta positiva de 471.650 m² aproximadamente durante los últimos doce meses.