Expansión y digitalización marcan el buen momento del sector retail en España

Informe de CBRE

19 de octubre de 2017.- El sector retail español está experimentando paralelamente dos importantes tendencias: por un lado, se encuentra ante un sostenido ciclo de expansión económica que impulsa las ventas y atrae a nuevos inversores extranjeros. Por otro lado, vive el auge de la digitalización, que está revolucionando los conceptos habituales del comercio, obligando a los retailers a adaptar sus estrategias para mantener la competitividad. Al menos así se desprende del informe “Las claves del retail en España 2016-2017” publicado por . Una de las principales conclusiones de la consultora es que este crecimiento económico y el aumento en la expansión de los retailers, está marcado por el aumento de la inversión en centros comerciales españoles –hasta un 5%– y por el incremento del comercio minorista, que durante 2016 ha crecido hasta un 3,6%, incidiendo de forma directa en la actual etapa de desarrollo que viven los retailers en España.

Sigue el crecimiento imparable del  comercio electrónico en España

El e-commerce empieza a ocupar un lugar destacado como canal de venta, y actualmente alcanza una facturación de 24.000 millones de euros anuales y un crecimiento por encima del 20%. Con estas cifras, España se sitúa como cuarto país de la Unión Europea en volumen de facturación por delante de Italia, pero a distancia de Reino Unido, Alemania y Francia. El e-commerce representa en nuestro país el 4% de las ventas minoristas totales; lejos del 15% que han alcanzado ya en países como EE.UU. y Reino Unido, los más avanzados del mundo. Pero es sin duda la gigante Amazon, quien está agitando la venta online gracias al novedoso servicio Prime Now. Por facturación, ocupa el puesto número 10 a nivel mundial en ventas de retail, y está contemplando dar el salto al mundo físico para competir directamente con tiendas propias. Como señala Gonzalo Senra, director nacional de Retail de CBRE España, “los consumidores distinguen cada vez menos entre los canales online y offline y sus nuevos hábitos están forzando a los retailers a trabajar ambos canales con total complementariedad, creando un nuevo orden “phygital”. La tienda física sigue siendo el canal favorito del consumidor, pero cuesta más conseguir que salga de casa. Para atraerle, los retailers abren grandes flagship stores enfocándolas en la experiencia de compra y ampliando la gama de servicios, apoyándose en nuevas tecnologías como OSS, Locatus o Geoblink. Éstas permiten además que las estrategias de marketing sean más personalizadas” Esta tendencia deja claro que la omnicanalidad es fundamental para los comerciantes online. El 78% de los retailers está integrando sus tiendas en las redes sociales, el 53% ofrece wifi in-store y el 34% está introduciendo dispositivos interactivos en sus locales. Esta realidad ha llevado a los operadores a actuar abriendo tiendas flagship, que reúnen en un solo espacio físico una amplia oferta junto a avanzados servicios digitales y tecnológicos.

El aumento del comercio minorista impulsa la expansión de los retailers

En 2016 el comercio minorista creció un 3,6%, un aumento muy notable que explica el dinamismo en la expansión de los retailers.  El sector moda experimentó un crecimiento desigual en 2016, lo que ha provocado que otros sectores –como los complementos, los deportes y la cosmética– comiencen a instalar sus marcas en zonas prime. El Food & Beverage es otro sector en pleno crecimiento, impulsado por la llegada de nuevos conceptos y operadores más profesionales, y sus ventas aumentaron un 6,2% durante 2016, después de aumentar ya un 4,5% en 2015.

Inversores institucionales extranjeros, principales actores de flagship stores

La inversión en high street mantuvo la gran actividad desplegada en los últimos años, alcanzando en 2016 un volumen de inversión de 800 millones de euros.  La escasez de producto prime por la alta demanda, ha acentuado el atractivo de zonas secundarias que ofrecen rentabilidades menos agresivas. “La adquisición de locales provenientes de entidades financieras, o la compra-venta de activos value-add se han incrementado. Ésta última ofrece posibilidades de plusvalía gracias a las oportunidades de rehabilitación, ampliación o cambio de uso” detalla Gonzalo Senra. Por otro lado, durante 2016 ha comenzado a afianzarse una tendencia latente, donde inversores institucionales extranjeros han entrado en el mercado español, posicionándose como los principales actores de flagship stores, con un volumen por encima de los 20 millones de euros. Además en 2017 se ha podido observar un cambio de tendencia en el mercado Hight Street, con la aparición de algunas aseguradoras pujando por activos prime de gran volumen. Según los datos recogidos para este último semestre, la inversión ha alcanzado los 515 millones de euros. Sin embargo,  debido a que la gran mayoría de locales high street tiene dimensiones reducidas con valores por debajo de los 10 millones de euros, siguen siendo  los inversores privados españoles y family offices  los que dominan el mercado.

Aumentan la afluencia y las ventas de los centros comerciales

El sector de centros comerciales volvió a registrar un ejercicio notable en 2016. Para el conjunto de los centros comerciales que forman el índice CBRE, la afluencia creció un 2,5% y las ventas aumentaron un 1,5% respecto al año anterior. El sector de la moda representa más de un tercio de las ventas totales en los centros comerciales del portfolio y tiene mucho peso sobre el conjunto. En 2017, según el índice elaborado por Acotex, las ventas subieron del 2,8% entre enero y abril de 2017, que contrasta  con  la reducción en facturación del -2,2% del año  2016. Entre los sectores que experimentaron un crecimiento muy positivo en la facturación durante 2016, se encuentra el comercio especializado, con un crecimiento del 6,9% en sus ventas. Le siguen hogar y muebles (5,5%), ocio  (5,1%) y restauración (3,0%). Por el contrario, el sector de la electrónica sigue reduciendo sus ventas un -1,6% en 2016. Es el sector que más seriamente acusa la competencia del e-commerce en su facturación. Para Gonzalo Senra “esta mejora en ventas se refleja en las cuentas de resultados de los propietarios debido a una subida de rentas en los centros comerciales, fruto de la recomercialización de locales que durante la crisis se alquilaron a rentas bajas, pero que actualmente se arriendan a precio de mercado”. Además, la ocupación media de los centros comerciales ha subido a 94,4% de promedio durante el primer semestre de 2017.

SOCIMIS, los actores más activos en la inversión en centros comerciales

En España la inversión en centros comerciales creció un 5% en 2016, gracias entre otros, a la adquisición de Metrovacesa por parte de la SOCIMI Merlin Properties, alcanzando un volumen total récord de 3.800 millones  de euros. La actividad muestra que, el atractivo del retail como producto de inversión sigue siendo muy alto. Aunque sólo tres de las SOCIMIS que cotizan en el mercado continuo invierten en retail, nuevamente fueron los actores más activos en 2016, acaparando el 36% de la inversión en centros y parques comerciales. Gonzalo Senra comenta que “previsiblemente, después de varios años de gran actividad, el objetivo de las SOCIMIS se centrará a partir de ahora  en la gestión de sus portfolios, optimizándolos y deshaciéndose de activos no estratégicos, aunque atentas a adquirir activos que encajen en sus respectivas estrategias” En 2017 la demanda de los inversores sigue en niveles altos, lo que por ejemplo se refleja en la rentabilidad que se ha comprimido al 4,25% para el producto más prime. La rentabilidad para activos secundarios se ha reducido también, ubicándose en el rango de 5,75%-6,25%, a distancia de las rentabilidades de producto prime. El número de inversores para producto secundario es algo más limitado, por  lo que  la presión es menor que para producto prime. Este año se está produciendo de nuevo un importante número de compra-ventas, y se aprecia un renovado interés en el sector de los parques comerciales, aunque no se prevé repetir el volumen récord de inversión del año pasado. La promoción de centros comerciales se está reactivando y una de las nuevas tendencias es su ambición de convertirse en punto de encuentro social, en vez de solo un lugar de compras. Durante la primera mitad de 2017, el pipeline de producto en venta se muestra tan vigoroso como el año pasado y los datos confirman que el volumen hasta este segundo semestre del año alcanzan los 1.600 millones de euros. El año 2016 se consolidó con un total de siete aperturas de centros y parques comerciales. La nueva superficie abierta durante este año cuenta con 306.000 m² de SBA, entre aperturas y ampliaciones. Para 2017 sin embargo, la previsión se sitúa en 200.000 m². En España, al posicionarse como un mercado  maduro con una densidad de 338 m² SBA por 1.000 habitantes, se prevé que su actividad promotora  no vuelva a registrar la gran actividad que tuvo antes de la crisis, inaugurando un promedio de 800.000 m² anuales.