Como cada año, MSCI ha publicado su índice de referencia sobre la inversión en el sector inmobiliario español. Las oficinas del despacho de abogados Uría Menéndez han sido el escenario elegido para hacer públicos los resultados de dicho índice y para llevar a cabo un debate sobre las principales conclusiones del estudio y sobre las claves que configuran el presente y el futuro de la inversión inmobiliaria en nuestro país.
El encargado de presentar los resultados del MSCI Spain Annual Property Index 2022, elaborado con la colaboración de Iberian Property, ha sido Luís Francisco, vicepresidente de MSCI. El debate que ha tenido lugar a continuación ha sido moderado por Diego Armero, partner de Uría Menéndez, y ha contado con la participación de Roger Cooke, presidente de RICS España y consejero independiente de Observatorio Inmobiliario; Juan Manuel Ortega, Chief Investment Officer de Inmobiliaria Colonial; José Manuel Llovet, CEO Terciario de Grupo Lar, y Federico Bros, Head of Investment and Asset Management de M&G Real Estate Iberia.
El índice de MSCI comenzó a publicarse en el año 2000, y se ha convertido en una referencia para el sector inmobiliario, ahora más que nunca ya que, tal y como señaló José Manuel Llovet, "en un momento en el que hay tanto pesimismo y vemos tanto profeta del desastre, contar con datos reales, aportados voluntariamente por las empresas, es esencial para el sector". Actualmente, el índice se publica en más de 30 países y tiene en cuenta los datos de 60.000 activos ubicados en más de 1.400 ciudades. En España, la muestra tomada en consideración por MSCI ha aumentado un 8,2% respecto a la del índice de 2021 debido a los nuevos activos y portfolios incluidos.
Pese a todo, la inversión creció en 2022
A pesar del contexto de incertidumbre macroeconómica, de la inestabilidad que ha traído al sector la guerra entre Rusia y Ucrania y la inflación sin precedentes que azota al Viejo Continente, el volumen de inversión en el sector inmobiliario español ha crecido un 33% en 2022. Esta es una de las principales conclusiones que expuso Luís Francisco, vicepresidente de MSCI, en la presentación del índice anual. Ese incremento convierte a España en uno de los pocos países europeos en los que se ha producido un repunte significativo y, al mismo tiempo, en la cuarta nación del continente en términos de inversión.
Las oficinas han sido el segmento que ha registrado la mayor inversión según los datos de MSCI, hasta un 40,9% del volumen total. A continuación estaría el retail, que acaparó un 23,5% de la inversión. Dentro de este segmento, los retail parks fueron el tipo de activo que mejor acogida tuvo entre el público inversor, y Luís Francisco apuntó, además, que 2022 fue el año en que se consolidó la recuperación de los centros comerciales. José Manuel Llovet, CEO Terciario de Grupo Lar, aportó un dato que viene a reforzar esta tendencia positiva: en 2019, año previo a la crisis del COVID-19 que tanto daño hizo precisamente al retail, los centros comerciales españoles registraron 2.000 millones de visitas. Tras el varapalo, y en tan solo tres años, las cifras recogidas por la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales hablan de 1.700 millones de visitas, un dato que habla de resiliencia, de perspectivas de futuro y, efectivamente, de recuperación.
La inversión en logística-industrial, con un 18,2% del total; en residencial, con un 11,9% y en hoteles, con un 3,7%, cerrarían la distribución de la inversión inmobiliaria en 2022, siempre atendiendo a los datos presentados este lunes por Luís Francisco en las instalaciones de Uría Menéndez.
En lo que respecta a los compradores y vendedores en el panorama inmobiliario, los inversores internacionales siguen ocupando la primera posición del ranking, pero el MSCI Spain Annual Property Index 2022 señala que los players locales han ganado peso respecto a años anteriores. Los inversores institucionales, los fondos privados y las compañías cotizadas se reparten el resto del capital, tanto en la parte compradora como inversora.
Las yields, la inflación y el desafío de la sostenibilidad
Una vez concluida la presentación de los resultados del índice anual de MSCI por parte de Luís Francisco, dio comienzo una mesa de debate moderada por Diego Armero, partner de Uría Menéndez. El primero en intervenir fue Roger Cooke, presidente de RICS España y consejero independiente de Observatorio Inmobiliario, que apuntó que los resultados del informe eran sumamente interesantes pero no generaban sorpresa, en el sentido de que se correspondían con lo esperado. "El Capital Return se ha visto perjudicado por las subidas de tipos de interés pero aún así los datos son positivos, lo que significa que los asset managers han hecho un buen trabajo”, manifestó.
Juan Manuel Ortega, Chief Investment Officer de Inmobiliaria Colonial, hizo una lectura muy optimista de los datos presentados por Luís Francisco, apoyada en los buenos resultados obtenidos por su compañía en sus tres mercados principales: Madrid, Barcelona y París. No obstante, matizó que "2022 parece ser el año de los discursos positivistas, pero es cierto que las cosas han ido bien". Además, hizo hincapié en la importancia que ha tenido el impulso de los espacios flex: “el mercado de oficinas, durante los últimos tres años, ha estado marcado en buena medida por el auge de los espacios de trabajo flexibles: aproximadamente el 70% de los inquilinos muestran interés por el modelo de trabajo híbrido”.
José Manuel Llovet, CEO Terciario de Grupo Lar, bromeaba al comienzo de su intervención agradeciendo a MSCI que hubieran contado con él en un año en el que, precisamente, el retail había cosechado tan buenos resultados. Desde su punto de vista, "el COVID nos ha puesto a prueba de la forma más dura imaginable, pero el sector retail ha conseguido demostrar su resiliencia una vez más”. Aún así, el representante de Grupo Lar es consciente de que “la volatilidad del mercado y la inflación hacen que los inversores sean más cautelosos que nunca a la hora de elegir dónde invertir”. Pero pese a todo, y tal y como se extrae de los resultados del informe de MSCI, la buena noticia es que "España y sus activos siguen resultando muy atractivos para los inversores internacionales".
En la misma línea se manifestaba Federico Bros, Head of Investment and Asset Management de M&G Real Estate Iberia, que apuntaba que “debemos ser prudentes, ahora más que nunca, porque es previsible que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés y que eso afecte a las yields”. Además, Bros quiso dejar claro que, para establecer un marco adecuado para hablar de inversión inmobiliaria y de economía local, “no podemos fijarnos exclusivamente en el IPC porque eso nos aportaría una visión sesgada de la economía; para tener una visión completa debemos tener en cuenta la inflación subyacente”.
Criterios ESG: una nueva forma de definir las estrategias
"Antes de la crisis del Covid-19, seguro que la mitad de las personas de esta sala no había oído hablar del concepto ESG". Con esta frase tan contundente y, a la vez, tan certera, comenzaba Roger Cooke su intervención sobre los criterios medioambientales, sociales y de buen gobierno de las empresas del sector inmobiliario, y su repercusión en su valor y en su atractivo para los inversores.
Por otra parte, el presidente de RICS España reconocía que "en materia de ESG, el sector inmobiliario ha hecho un gran trabajo, sobre todo en cuanto a los proyectos nuevos, pero el parque de edificios ya existentes es ahora el gran reto”. Y lo es hasta tal punto que la estrategia ESG de las compañías del sector ha pasado a ser directamente el eje de la mayoría de las políticas empresariales y el número uno de las listas de exigencias de los grandes inversores. “Los objetivos de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero para 2030 no se limitan a ser un complemento de RSC, sino que hacen que toda la estrategia de la compañía tenga que ser rediseñada”, afirmaba Juan Manuel Ortega, CIO de Colonial.
Y es que nadie duda ya de la importancia de este tipo de políticas en el seno de las empresas. En opinión de Federico Bros, “ya no es cuestión de mantener un discurso sobre los criterios ESG de la compañía o sobre la sostenibilidad de un activo, es que si no cuentas con ciertas credenciales es imposible conseguir financiación”. Una financiación que, para José Manuel Llovet, requiere de un gran trabajo previo y que muchas veces es difícil de cuantificar o de convertir en resultados visibles. "Si saco un activo a la venta, lo normal es que los compradores no me vayan a pagar más por él por mucho trabajo en materia de ESG que yo haya hecho".