Prime Yield, firma especializada en la valoración de activos y préstamos inmobiliarios para fondos de inversión y entidades bancarias integrada en Gloval –grupo español de servicios integrales de valoración, ingeniería y consultoría inmobiliaria–, ha publicado una nueva edición de su informe sobre el mercado de préstamos dudosos (NPL) en el que se analiza la evolución de este mercado y las previsiones para los próximos meses.
En términos de stock de préstamos dudosos España sumaba a cierre del tercer trimestre de 2022 79.000 millones de euros, un 3% menos comparado con los 81.600 millones de euros registrados en los doce meses anteriores, y casi estabilizándose con respecto a los 78.900 millones del segundo trimestre de 2022; según datos de la Autoridad Bancaria Europea (EBA).
Estos datos muestran que España representa de nuevo el segundo país de Europa con un mayor stock de NPL, el 21% de los 367.400 millones de euros totales, solo por detrás de Francia que tiene el 30% del stock europeo de préstamos dudosos.
Añadiendo más detalle, más de la mitad de la morosidad en España procede de los hogares (57%) ascendiendo a los 44.700 millones de euros. Sin cambios en comparación con el tercer trimestre de 2021, pero el equivalente a un incremento del 2% respecto a los 43.700 millones de euros del trimestre anterior. Aquí cabe remarcar que a lo largo de 2022 se vendieron en España un total de 717.600 viviendas, en torno a un 7% por encima de las 674.250 de 2021. Se trata de un nivel de actividad transaccional solo superado por los picos históricos de ventas registrados entre 2004 y 2007.
Asimismo, de ese 57%, el 49%, -22.900 millones-, corresponden a las hipotecas las cuales mostraron un descenso del 4% en comparación al trimestre anterior. Cabe indicar que, con 463.600 nuevos contratos firmados en 2022, la concesión de nuevos préstamos hipotecarios también siguió al alza, superando en un 11% los celebrados en 2021. Esta tendencia fue aún más significativa en lo que respecta al importe total prestado, que creció más del 17% interanual hasta los 67.500 millones de euros en 2022.
Por su parte, las sociedades no financieras (NFC por sus siglas en inglés) concentraron el 43% de la morosidad agregada registrada a finales del tercer trimestre, 33.700 millones de euros, con un descenso del 7% en los últimos 12 meses consecutivos. Asimismo, el 64% de la morosidad de las empresas se asigna a las pymes con un total 21.600 millones de euros, disminuyendo un 4% desde el tercer trimestre de 2021. Y, en cuanto a la morosidad en el segmento de las NFC con garantía de inmuebles comerciales (CRE), esta se situó en 10.100 millones de euros, lo que supone un descenso anual del 4%.
Asimismo, la ratio de NPL de España se colocó en el tercer trimestre de 2022 en el 2,7%, de nuevo por encima de la media de la UE, que es del 1,8%. En este punto cabe remarcar que la ratio ha sufrido en los últimos meses un descenso consecutivo de 0,4 puntos porcentuales en comparación al 3,1% que registraba a finales del tercer trimestre de 2021.
Deals potenciales en el mercado de NPL en España
2022 terminó con un volumen negociado de 11.000 millones de euros, por debajo de los 15.000 millones previstos por Prime Yield en su último informe. Varios procesos de venta que estaban activos en el mercado, por un total de cerca de 4.000 millones de euros, acabaron cayendo ya que la subida de los tipos de interés en la segunda mitad del año intensificó el desajuste de las expectativas de precios entre vendedores y compradores.
Además, la subida de los tipos de interés encareció el crédito que suele respaldar este tipo de operaciones, aumentando las dificultades de los fondos de compra para financiarse, pero, simultáneamente, aumentó el atractivo asociado a otras clases de activos.
Según Nelson Rêgo, Managing Director de Prime Yield y responsable de desarrollo de negocio de Gloval en el área de servicios de valoración y consultoría inmobiliaria para fondos de inversión, “tras un 2021 de fuerte recuperación en las transacciones de NPL, 2022 fue un año de pérdida de impulso en esta actividad, reflejando la combinación de un contexto de maduración de los mercados y de incertidumbre económica. A pesar de los esfuerzos realizados por los bancos en la recta final del año para acelerar la venta de carteras de créditos dudosos, mostrando un ritmo de actividad no visto en varios años, 2022 terminó con un volumen negociado inferior a lo que previsto por Prime Yield.”
Y añade, “aunque muy limitada a principios de año, la actividad de venta de carteras de NPL debería intensificarse a partir de mediados de año. Se espera que 2023 cierre con un volumen de transacciones de 10.000 millones de euros, lo que, de confirmarse, representará un ligero descenso anual del 9% en comparación con 2022”.
La expectativa es que, a partir del segundo trimestre, las nuevas carteras en venta comenzarán a llegar al mercado, acelerándose el ritmo de lanzamientos después de verano. Santander es una de las entidades que debería liderar este movimiento, con varias carteras en venta por un total de 3.000 millones de euros, que incluyen tanto activos garantizados como no garantizados. Por su parte, se espera que Caixabank busque compradores para carteras que suman 2.000 millones de euros, en un intento de repetir el objetivo de ventas alcanzado el año pasado. Y BBVA, Sabadell, Bankinter y Unicaja Banco también deberían ser vendedores de NPL en 2023, aunque a un ritmo más lento.