- El coste de las expropiaciones de suelo podría reducirse con la nueva norma estatal.
- La incorporación de las denominadas actuaciones sobre el medio urbano introduce interesantes posibilidades en un futuro inmediato ante el envejecimiento del parque de vivienda en España.
- El mercado del suelo cuenta con buenas perspectivas, a pesar de que buena parte aún permanece inactivo en manos de las entidades financieras.
21 de enero de 2016.- "En la práctica, la entrada en vigor del texto refundido supone que la valoración de los suelos en situación básica de rural se podría ver sensiblemente reducida, en muchos casos, para las finalidades expropiatorias, entre otras", afirmó Andrés Lorente, director del área de Suelo de Tinsa, en el encuentro inmobiliario
"Nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo", celebrado ayer y organizado por esta empresa de valoración junto con Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, el bufete Laso & Asociados y la consultora Asesorama. En la jornada, que reunió a un centenar de profesionales de empresas e instituciones, se abordaron las principales novedades introducidas en la norma aprobada el 30 octubre de 2015, tanto desde el punto de vista del marco normativo, como en la valoración y la incidencia en el mercado inmobiliario y de suelo.
Lorente señaló que "los entornos de las coronas metropolitanas de algunas capitales de provincia podrán compensar en cierta medida este descenso del valor al poder aplicar un mayor factor de corrección vinculado a su ubicación, una posibilidad que estaba limitada en la anterior normativa hasta una Sentencia del Tribunal Constitucional que recoge el actual texto refundido".
Asimismo, el experto de Tinsa explicó que el texto refundido no altera la diferenciación de los suelos, que se dividen entre suelos en situación básica de urbanizado (solares) y suelos en situación básica rural. Puso de manifiesto que, aunque la nueva norma mantiene la metodología valorativa respecto a las anteriores leyes (8/2007 y RDL 2/2008), sí se introducen algunas variaciones, que aunque parecen de menor importancia, afectan especialmente a las valoraciones de suelo en situación básica de rural.
En esta tipología de suelos, explicó Lorente, se modifican las tasas (tipo de capitalización de las rentas del suelo) y los factores de localización que se aplican para calcular del valor para cuatro finalidades: responsabilidad patrimonial de la Administración, en caso de venta forzosa, cuando no hay acuerdo entre los propietarios de una junta de compensación y en caso de expropiación.
El método para valorar el suelo en situación básica de rural en estos supuestos consiste en dividir el rendimiento del terreno (calculado por capitalización de rentas de la tierra) entre una tasa de capitalización. Al resultado se le aplica un factor de corrección en función de la ubicación del suelo (factor de localización). El RDL 2/2008 establecía que este factor de localización no podía ser superior a 2.
Las determinaciones establecidas en el nuevo Texto Refundido arroja unas tasas muy superiores a la que resultaban según el RDL 2/2008, lo que se traduce en que los valores pueden ser sensiblemente inferiores a los que se obtenían según la anterior normativa. Este efecto se ve parcialmente compensado en algunas ocasiones gracias a que el factor de localización (el factor de corrección que se aplica en el cálculo) ya no está limitado a 2, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014. La eliminación de este límite permite que en buenas ubicaciones, como son las coronas metropolitanas de las capitales de provincia, se pueda recuperar parte del valor que se ha visto reducido por efecto de las nuevas tasas.
Para ilustrar esta situación, Andrés Lorente expuso un caso práctico de un suelo en el área metropolitana de Madrid que generase un determinado rendimiento agropecuario. El valor obtenido del suelo por capitalización de rentas, de acuerdo con la nueva norma, supone una cantidad entre 5 y 6 veces inferior al resultante por aplicación de la norma de 2008.
Respecto a los suelos en situación básica de urbanizado son pocas las novedades. Se introducen matices para limitar la consideración como suelo urbanizado a aquellos que están próximos a vías de circunvalación o interurbanas. Por otra parte, incorpora otros suelos que en función de su legislación autonómica concreta se podrán considerar como suelos en situación básica de urbanizados y que anteriormente se consideraban como suelo rural.
Por último, Andrés Lorente hizo referencia a la variedad de situaciones que por motivos de sentencias de firmes en diferentes tribunales de Justicia, licencias denegadas y que se debieron otorgar, incumplimiento de convenios o legislación sectorial urbanística que afecta a normativa anterior, por ejemplo, pueden ser generadoras de responsabilidad patrimonial de la Administración.
Unificación normativa
Por su parte, Vicente Laso, socio Director del bufete Laso & Asociados, destacó en el encuentro inmobiliario que la entrada en vigor del nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015 ha representado una relevante novedad en el ordenamiento urbanístico español al quedar contemplada por vez primera en un solo texto normativo tanto la regulación tradicional referida a la extensión y desarrollo urbanístico como las cuestiones directamente referidas a la ciudad consolidada en orden a la rehabilitación de los edificios y las actuaciones de reforma y regeneración urbanas.
Así se ha hecho, en efecto, bajo la creciente e innegable influencia del Derecho Europeo sobre el Derecho Urbanístico español, influencia manifestada desde una diversidad de fuentes y en una pluralidad de cuestiones entre las que destaca la obligada sujeción de las políticas públicas sobre la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo al principio de desarrollo territorial y urbano sostenible; principio que, sin llegar a suponer una limitación plena de la opción legítima por las distintas políticas de suelo, parte, como hace saber la llamada Declaración de Toledo de 24 de junio de 2010, de que "la batalla principal de la sostenibilidad urbana ha de jugar precisamente en la consecución de la máxima coeficiencia posible de los tejidos urbanos de la ciudad consolidada".
Laso señaló que , por ello, en el nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana se refleja el reforzamiento de los instrumentos de ordenación desde el plano de su obligada sostenibilidad ambiental así como de su viabilidad económica, se mantienen los tradicionales mecanismos de gestión propios de los nuevos crecimientos urbanos y se incorporan las denominadas actuaciones sobre el medio urbano como nueva figura general que, si bien queda necesitada de complemento desde la legislación autonómica, está también preñada de interesantes posibilidades en un futuro inmediato ante el envejecimiento del parque de vivienda en España.
Junto a ello, la supresión de las tradicionales clases de suelo y su sustitución por las denominadas situaciones básicas de suelo constituye al tiempo un novedoso planteamiento cuya trascendencia fundamentalmente en el ámbito de las valoraciones es también innegable, según manifestó este experto urbanista.
Mercado del suelo
Por último, el presidente de Asesorama, José Bernabé, ha señalado durante su intervención que el desarrollo y la gestión de suelo para su posterior venta se configura como una interesante oportunidad de inversión, a pesar de que "no se han activado la mayoría de los activos de suelo que permanecen en poder de entidades financieras".
Bernabé expuso en su intervención la trayectoria e interacción del mercado de la vivienda, el de la financiación hipotecaria y el mercado del suelo durante los últimos años del boom (2004 a 2007) y lo sucedido durante el período de crisis.
Asimismo, planteó una serie de medidas que pueden contribuir a la recuperación del mercado de suelo en España, como las referidas a la mejora de la ocupación, el aumento de la financiación hipotecaria al suelo y a los particulares, la recuperación de los precios de la vivienda y de repercusión del suelo. Bernabé reclamó también la necesidad de "estabilidad política y seguridad jurídica" para mantener el interés de los inversores en el sector, especialmente los internacionales.
En cuanto a la compra y desarrollo de suelo por nuevos agentes, el presidente de Asesorama señaló como principales gestores de activos a la banca y Sareb, los
servicers (Altamira, Solvia, Haya Real Estate, Servihabitat, etc.) y también a particulares y fondos. Por último, José Bernabé destacó entre los compradores de suelo especialmente a socimis (encabezadas por Merlin, Hispania, Lar y Axiare),
family office, inversores extranjeros, inversores institucionales, particulares y fondos.
