La sociedad de tasación homologada UVE Valoraciones acaba de hacer público un análisis en el que expone su previsión sobre el impacto de la inflación en el mercado inmobiliario. La compañía ha presentado los detalles de este análisis en una rueda de prensa que ha tenido lugar esta mañana en sus oficinas, en Madrid.
Durante el encuentro, UVE Valoraciones ha mostrado su modelo de detección de posibles burbujas inmobiliarias con el objetivo de observar desviaciones de los precios con respecto a la tendencia a largo plazo, además de predecir la evolución futura de los precios de las viviendas en función de hipótesis sobre el incremento de los salarios, la variación de los ocupados y los tipos de interés para créditos hipotecarios. En base a ello, la compañía ha probado seis escenarios tanto sobre la forma en que la inflación impactará en el mercado inmobiliario español como en la promoción de viviendas.
Según Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones: “Creemos que el alza de los precios de las viviendas se moderará o desaparecerá, aunque la inflación siga siendo relativamente alta”. Y añade: “La variación de los precios que predice nuestro modelo es inferior al IPC en casi todos los casos. La vivienda todavía ofrece refugio contra la inflación, pero no de manera absoluta, porque la inflación no se traslada automáticamente a los salarios”.
Para desarrollar el análisis, la sociedad de tasación ha cruzado los datos de Idealista, el MITMA y el INE, ha construido series de datos de larga duración para los precios y los principales factores relacionados con ellos, y ha llegado a la conclusión de que los dos factores que más influyen en los precios de las viviendas son las rentas familiares y el acceso a la financiación hipotecaria, ambos afectados por la inflación y por la amenaza de la falta de suministro de energía. Por su parte, las rentas familiares dependen del nivel de los salarios y del número de ocupados y el acceso a la financiación está sujeta a los tipos de interés hipotecarios y de las condiciones de concesión de los créditos. Son cuatro factores que se ven estrechamente relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas.
Los 4 factores relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas
En el primer caso, el nivel salarial está fuertemente relacionado con la inflación. Sin embargo, UVE Valoraciones prevé que los salarios crezcan, con total seguridad, por debajo del aumento de precios, lo que repercute en una menor disponibilidad de dinero para la compra de una vivienda. El número de ocupados, en su caso, se relaciona con el aumento del PIB. Desde la pandemia los datos de empleo han sido muy buenos en España, llegando en los últimos meses a cifras de máxima ocupación. En cambio, tras los datos de julio, amenaza con un cambio de tendencia hacia una menor tasa de creación de empleo, como consecuencia de una recuperación económica más débil de la prevista. Esto, sumado a la inflación y las restricciones energéticas, hace pensar que el futuro del empleo podría no ser alentador, por lo que tampoco el acceso a la vivienda.
A esto se unen los tipos hipotecarios, que alcanzaron su mínimo histórico en noviembre de 2021. Sin embargo, desde abril de 2022 han vuelto a comenzar su ascenso como resultado de las subidas de los tipos, tomando como referencia los datos del BCE, para la que la subida de los tipos de referencia es una medida que tiene como fin frenar la inflación. Las subidas han sido muy moderadas hasta el momento y probablemente sigan subiendo. Y, por último, las condiciones de acceso al crédito se habían relajado en los dos últimos años, pero las expectativas de recesión económica las endurecerán, probablemente, en los próximos meses.
Todos estos factores evolucionan a favor de una frenada en el crecimiento de los precios de las viviendas, pero un análisis completo obliga a tener también en cuenta el comportamiento reciente de dichos precios. Si se tiene en cuenta la evolución de los precios desde la pandemia, tomando como referencia los datos de Idealista, el MITMA y el INE, el dato más significativo es la comparación entre el precio de diciembre de 2019 con el último publicado. Según Idealista, las ofertas han pasado de 1.763€m2 a 1.876m2, en junio de 2022, lo que supone un incremento del 6,41%.
Según los datos arrojados por el MITMA, los valores de tasación han pasado de 1652,8€/m2 a 1.740,7 en el segundo trimestre de 2022, un 5,31% más. Y tomando como referencia al INE, se ve que los valores declarados han pasado de un índice de 125,32 a 141,433 en el segundo trimestre de 2022, un 12,85% más. Idealista ya ha publicado sus datos de agosto de 2022, lo que nos permite saber que el aumento de precios se ha acelerado levemente desde junio. Esta subida se confirma con las cifras que arrojan los Registradores, que indican una subida del 7,4% anual de los precios declarados del segundo trimestre, superior a la subida anual del primer trimestre, que fue del 5,3%. Pero el dato más reciente del INE refleja que los precios aumentan menos en el segundo trimestre de 2022 (1,94%) que en el primer trimestre (2,55%) y según el MITMA, el aumento es de un 2,36% en el primer trimestre y en el segundo, sólo de un 0,39%. La inflación había crecido un 12,41% desde diciembre de 2019, hasta junio de 2022: Para este periodo sólo el índice del INE muestra una evolución semejante, los otros dos están claramente por debajo.
Si nos fijamos en la evolución en el último año, según Idealista, los incrementos son del 3,9%, según el MITMA de 5,54% y del 8,01% según el INE, para un aumento de precios anual registrado en junio de 2022, del 10,2%, que se ha incrementado hasta hoy algo más, hasta alcanzar los 10,4%. Según estos datos, todos los indicadores muestran crecimientos del precio de la vivienda inferiores a la inflación en el último año, pese a que todos difieren entre sí en las cifras aportadas.
Seis escenarios para evaluar el impacto de la subida de precios
UVE Valoraciones ha presentado los seis escenarios a los que se hacía referencia para evaluar el impacto de la subida de precios en el mercado inmobiliario español. En primer lugar, la compañía establece dos escenarios que cree más probables: Uno en el que el tipo hipotecario sube el 3% para 2022 y 2023, los salarios suben un 4% en 2022 y un 3% en 2023 y el empleo aumenta el 3,1% en 2022 y sólo un 1,1% en 2023, según FUNCAS. En este caso, los precios de venta deberían subir un 4,91% en 2022 y subirían un 3,38% en 2023. Se trata, según UVE Valoraciones, del escenario más compatible con el ritmo de subidas que registra el MITMA. Y un segundo escenario probable seria igual que el anterior, a excepción de que los salarios subieran según lo propuesto por los sindicatos, es decir, un 3,5% en 2022 y un 2,5% para 2023. En este caso, los precios de venta deberían subir un 4,09% en 2022 y un 2,56% en 2023.
La falta de concordancia de los diferentes índices y la incertidumbre creciente sobre la evolución de la economía, obliga a UVE a explorar otros escenarios dentro un ámbito más pesimista en el que la inflación obliga al BCE a subir mucho los tipos de interés. En este caso, los tipos se incrementan hasta el 4% en 2022 y 2023 y los salarios sólo hasta un 3% en 2022 y un 2% en 2023. En 2022 no se crea empleo y tan sólo el 1% en 2023. Con este panorama, los precios de venta deberían bajar un 3,45% en 2022 y subirían un 1,59% al año siguiente. Pero aún hay otra posibilidad aún más pesimista en el que los tipos hipotecarios suben hasta el 5%, pero los salarios sólo el 2% en el 2022 y al año siguiente. Además, el empleo se destruye en un 2% en 2022 y no se crean puestos de trabajo en 2023. En este escenario, los precios de venta deberían bajar un 10,33% en 2022 y subirían, en 2023, un 0,12%.
En el otro extremo, la compañía plantea un escenario optimista en el que los tipos hipotecarios se elevan sólo hasta el 3%, los salarios suben un 5% en 2022 y un 3% en 2023. Además, se genera un 3,5% de empleo en 2022 y un 2% el año siguiente. En este caso, los precios de venta deberían subir un 7,15% en 2022 y se incrementarían un 4,7% en 2023. Y en un plano aún más optimista, los tipos hipotecarios suben hasta el 2,5%, los salarios suben el 6% en 2022 y el 4% en 2023. Se crea un 4% de empleo en 2022 y el 3% el año siguiente. En esta situación, los precios de venta deberían subir un 10,57% en 2022 y se incrementarían un 7,8% en 2023. Estos dos escenarios (desgraciadamente poco probables) serían, según las previsiones de UVE Valoraciones, los que permitirían a las viviendas aumentar el precio en cifras cercanas al IPC.
Impacto de la inflación en la promoción de viviendas
Además, UVE Valoraciones ha puesto en marcha su modelo de predicción para evaluar los efectos de la subida en los costes de construcción, que se mantuvieron más o menos constantes hasta finales de 2020 y desde entonces, no han dejado de aumentar. Ejemplo de ello es que, en diciembre de 2019, el índice se situaba en 102,72 y en junio de 2022 alcanzaba los 120,22 (un 17,04% más). Si se compara este dato con el aumento de los precios de venta del mismo periodo (entre el 5,31% y el 12,85%) y con la inflación (12,41%), su crecimiento es mucho mayor.
En este caso, un aumento de los costes superior al crecimiento de venta supone un problema para cualquier actividad, pero especialmente para aquellas en las que el coste de construcción tiene más impacto en las ventas y más aún en esos casos en los que el precio de venta no puede aumentarse debido a que ya están vendidas todas o gran parte de las viviendas de una promoción o por estar sujetas a algún tipo de protección oficial.
El efecto de la subida de los costes de construcción depende del tipo de promoción. Tanto en viviendas de lujo ubicadas en Madrid o Barcelona, como en viviendas de precio medio o bajo y viviendas VPO, los costes de construcción suben desde la estimación inicial del 17,04%. En el caso de las dos primeras, los precios de venta se incrementan un 8,19%, el mayor incremento desde que existen registros. Y en el caso de las VPO, no se ve modificado su valor máximo legal. Para las viviendas de lujo y de precio medio existen tres posibilidades: Por un lado, que no se hayan vendido las viviendas, por otro que el 50% de las viviendas se hayan vendido a precio inferior a la subida, y en el tercer caso, que se hayan vendido el 100% de las viviendas al precio inicial. Las OGN, por su parte, sólo suben el 10% porque sólo parte de los gastos están sujetos a los costes de producción o del precio de venta.
La promoción de viviendas de lujo soporta el fuerte incremento de los costes de producción, incluso con la mitad de las viviendas ya vendidas, porque el coste de construcción sólo supone el 25,33% de las ventas. En el caso de la promoción de viviendas de precio medio bajo, los costes de construcción suponen el 45% de las ventas y las pérdidas aumentan con el porcentaje de viviendas vendidas. En cambio, en el caso de las VPO se pierden dos terceras partes del margen, dado que los costes de construcción suponen el 56% de las ventas.
Según Pérez Barrio: “El riesgo es mayor cuanto más bajo sea el precio de venta unitario de las viviendas y es enorme en el caso de las VPO y de las promociones con altos porcentajes de venta y pequeños márgenes de construcción ejecutada. Con este panorama, no es descartable una disminución del número de viviendas iniciadas en los próximos meses, como consecuencia de decisiones de aplazar el inicio de nuevas promociones hasta que se estabilicen los costes de producción”.
