La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del tercer trimestre del año muestra una moderación de la tendencia alcista con incrementos interanuales de precios ligeramente inferiores a los periodos precedentes. El valor medio de la vivienda nueva y usada se situó en 1.708 €/m2 en el tercer trimestre, un 8,5 % más que un año antes, tras incrementarse un 1,3 % respecto al trimestre anterior. El mercado residencial modera el crecimiento después de tres trimestres consecutivos con una revalorización media superior al 2 % en tasa trimestral.
La directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, explica que “la inflación persistente en niveles altos que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, unida a la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de ralentización del crecimiento económico y el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas, pueden actuar como elementos desaceleradores de la demanda de vivienda en los próximos meses”.
Junto a una menor demanda, también la oferta se mantendrá en niveles limitados ante la escasez de mano de obra especializada y la incertidumbre generada por el escenario inflacionista. Esta moderación combinada de demanda y de oferta tiene efectos contrapuestos sobre los precios residenciales, que en conjunto podrían resultar en tasas más contenidas de crecimiento que las observadas en trimestres anteriores.
“Como anticipábamos en informes precedentes, el número de nuevas hipotecas para la adquisición de vivienda comienza a reflejar un endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo de las entidades financieras ante los efectos que la inflación y el cambio en la política monetaria del BCE puedan tener en el crecimiento económico y la capacidad de endeudamiento de los hogares”, apunta Arias. Pese a ello, añade, no se observan alertas por la existencia de cargas financieras excesivas en el sistema, ya que en el periodo postcrisis se ha caracterizado por “una demanda solvente, con niveles de endeudamiento prudentes y una mayor proporción de hipotecas a tipo de interés fijo”.
Tras el menor crecimiento en el tercer trimestre, no exento de un cierto impacto estacional por la ralentización del mercado en agosto, el precio medio en España acumula una revalorización del 32,3 % desde los mínimos registrados en el tercer trimestre de 2015 y se mantiene un 20,7 % por debajo de los máximos de finales de 2007.
Comunidades autónomas
La totalidad de las Comunidades Autónomas registra crecimientos interanuales generalizados por cuarto trimestre consecutivo, aunque de menor intensidad que en trimestres anteriores. Las tasas anuales más elevadas corresponden a Aragón (+12,7 %), Comunidad de Madrid (+9,5 %), y Cantabria (+9,2 %). A continuación, con intensidades comprendidas entre el 6 % y el 9 % se encuentran diez comunidades autónomas, encabezadas por Castilla y León.
Las variaciones trimestrales reflejan cierta moderación, situándose el grueso de ellas entre el 0,1 % y el 2,5 %. Se desmarcan Aragón y Cantabria, con un crecimiento reciente más acentuado, de 5,4 % y 3,3 % respectivamente.
Las comunidades que más han reducido la brecha respecto a los máximos que marcó el precio de la vivienda en los años 2007/2008 son Islas Baleares, donde el valor medio se encuentra un 3,9 % por debajo de esa referencia, y Madrid (-13,6 %), junto a las Ciudades Autónomas de Ceuta (-7 %) y Melilla (-6 %). Hasta en seis regiones la vivienda está aún más de un 30 % más barata que en los máximos precrisis, con Castilla-La Mancha marcando la mayor distancia: - 42,4 %.
Provincias
A nivel provincial, los crecimientos más intensos en el precio de la vivienda nueva y usada se sitúan por encima del 9 % con Zaragoza, Granada, Soria y Madrid a la cabeza, sin que se registren provincias con variaciones negativas respecto a un año atrás.
Las variaciones trimestrales se sitúan entre el -0,7 % de Castellón y el 5,4 % de Cantabria, con el grueso de provincias entre 0,5 % y 1,5 %. Tanto la provincia de Madrid como la de Barcelona moderan la tendencia alcista. La primera (+9,5 % interanual) contabiliza un crecimiento de 0,5 % trimestral frente al 2,3 % registrado en el segundo trimestre del año. Por su parte, la provincia de Barcelona (+5 % interanual) reduce a la mitad el ritmo de incremento de los precios de la vivienda: 1,2 % trimestral frente al 2,4 % precedente.
Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en Madrid (2.821 €/m2), Islas Baleares (2.627 €/m2) y Guipúzcoa (2.479 €/m2), seguidas de provincia de Barcelona (2.405 €/m2) y Vizcaya (2.329 €/m2). Las provincias con el valor de vivienda más barato son Ciudad Real (723 €/m2), Cuenca (773 €/m2) y Jaén (824 €/m2).
Las provincias que acumulan una mayor revalorización desde sus mínimos postcrisis son Madrid (+55,7 %), Barcelona (+44,7 %), Málaga (+42,3 %), Islas Baleares (+36,1 %) y Álava (+33,4 %). En la comparación con los niveles máximos del ciclo anterior, Toledo, Guadalajara, Castellón, Lleida y Almería acumulan caídas superiores al 40 % en el precio medio de la vivienda respecto a 2007/2008.
Capitales de provincia
Las capitales comienzan a mostrar una moderación en la tendencia alcista en tasa trimestral, que hasta ahora se mantenía. Si el trimestre precedente el grueso de capitales registraba un rango de variación entre el 0,5 % y el 3 %, en el trimestre actual las intensidades trimestrales se sitúan entre el 0,1 % y el 2,5 % de incremento. Un total de 11 capitales presentan descensos de precio en el trimestre actual y 17 se sitúan en el entorno de una evolución plana.
Las ciudades de Madrid y Barcelona tienden a la estabilización con incrementos trimestrales del 0,9 % y el 1,0 %, frente al 1,4 % y el 2,2 % del trimestre anterior. En tasa interanual, las capitales aragonesas de Zaragoza y Teruel, ambas un 9,9 % más caras que un año antes, registran el mayor incremento en el tercer trimestre, seguidas de Valencia (+9,7 %), Madrid (+8,9 %) y Vitoria (+8,4 %). Entre las grandes capitales, Málaga muestra un crecimiento en el último año inferior a la media nacional (+7,6 %) y Barcelona lo limita al 5 %.
Las capitales que más cerca están de los máximos de la burbuja son Palma de Mallorca (-5,1 %), San Sebastián (-12,2 %), Madrid (-12,6 %), Barcelona (-17,0 %) y Málaga (-17,3 %), además de Ceuta y Melilla. En el extremo opuesto, las capitales que más se alejan de sus máximos pre-crisis son Lleida, Ciudad Real, Soria, Segovia y Guadalajara, arrojando precios por debajo del 44 % del valor máximo alcanzado.
Si se analiza la evolución respecto a los mínimos durante la crisis financiera, el crecimiento continuado de los precios arroja una revalorización del 64,6 % en Madrid, seguida de Barcelona como segunda capital con mayor incremento (+54,4 %), Palma de Mallorca (+49 %) y, a escasa distancia, Málaga (+48,2 %).
En términos de precio, se mantiene San Sebastián como la capital con el valor medio más elevado (3.959 €/m2), seguido de Barcelona (3.599 €/m2) y Madrid (3.528 €/m2). Entre las más baratas destacan Zamora (1018 €/m2), Ciudad Real (1.042 €/m2) y Soria (1.044 €/m2).
Distritos de las seis grandes capitales
Los distritos más caros se localizan en las ciudades de Madrid y Barcelona, a gran distancia del resto de capitales. Entre los 10 puestos superiores se encuentran seis distritos de Madrid y cuatro de Barcelona con valores superiores a los 3.892 €/m2. Barrio de Salamanca en Madrid ocupa el puesto número uno superando los 5.400 €/m2. En segunda posición se encuentra Chamberí, también en Madrid, seguido por Sarrià-Sant Gervasi en Barcelona.
Los distritos con valores unitarios más elevados registraron incrementos entre el 0,2 % y el 2,9 % respecto al trimestre precedente.
En Madrid, son los distritos de Vicálvaro, Barrio de Salamanca y Moncloa–Aravaca los que registran incrementos superiores al 7,3% respecto al mismo periodo del año anterior. Los distritos con menores variaciones de precio se ubican en San Blas, Usera y Villa de Vallecas con intensidades por debajo del 3 %.
En Barcelona, la mayor parte de los distritos experimentan un entorno de estabilización con moderados incrementos de precio en el último año y unas variaciones trimestrales en esa misma línea. Los mayores crecimientos interanuales alcanzan el 4,3 % en Sarrià-San Gervasi y Ciutat Vella y se sitúan en el entorno de la estabilización en Nou Barris y Eixample.
Valencia mantiene el elevado dinamismo de trimestres precedentes con intensas variaciones interanuales por encima del 9% en cuatro distritos: Quatre Carreres, Camins al Grau, Rascaña y Ciutat Vella. En Sevilla destacan los incrementos más intensos y sostenidos de los distritos de Los Remedios y Casco Antiguo, con aumentos del precio de vivienda por encima del 6 % respecto a un año atrás y por encima del 2 % respecto al trimestre precedente.
Zaragoza intensifica el aumento de precios con acusados crecimientos interanuales por encima del 10% en cuatro distritos, La Almozara, Delicias, Barrios Rurales Norte y Las Fuentes. Finalmente, la ciudad de Málaga reduce ligeramente el dinamismo, aunque mantiene variaciones interanuales intensas en algunos distritos. Este y Puerto de La Torre aumentaron sus precios medios un 9,9 % y 9,2 % respecto a hace un año y tan solo Palma Palmilla reduce su precio medio un 4,1%.
