El Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del segundo trimestre de 2023, analiza las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas. Los registradores incluyen también, junto con su estadística trimestral, un informe de precios medios, adicional al tradicional índice Case & Shiller de precios aplicado a España.
El precio medio de la vivienda se ha incrementado respecto al trimestre anterior, después de dos trimestres de caídas consecutivas, mientras que los datos interanuales continúan el proceso de moderación de los últimos trimestres, mostrando una variación anual, es decir, con relación al mismo trimestre de 2022, del 1,12%. Los 1.979 €/m² del segundo trimestre suponen un incremento del 3,1% respecto al trimestre precedente, debido sobre todo al repunte de la vivienda nueva (4,1%), y en menor medida al incremento de la vivienda usada (2,7%). Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Precios medios de las compraventas de vivienda inscritas
El precio medio de la vivienda se ha incrementado respecto al trimestre anterior, después de dos trimestres de caídas consecutivas, mientras que los datos interanuales continúan el proceso de moderación de los últimos trimestres, mostrando una variación anual, es decir, con relación al mismo trimestre de 2022, del 1,12%. Los 1.979 €/m² del segundo trimestre suponen un incremento del 3,1% respecto al trimestre precedente, debido sobre todo al repunte de la vivienda nueva (4,1%), y en menor medida al incremento de la vivienda usada (2,7%). Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los resultados anualizados muestran un comportamiento más estructural, en el que para el conjunto de España los 1.952 €/m² de precio medio han supuesto un incremento interanual acumulado del 3,1%, originado por la mayor fuerza de la vivienda nueva (5,3%), mientras que la vivienda usada registra un aumento más moderado del 2,7% en sus precios.
Por CC.AA., en el segundo trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Madrid (3.299 €/m2), seguido de Baleares (3.214 €/m2), País Vasco (2.943 €/m2) y Cataluña (2.474 €/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (864 €/m2) y Extremadura (783 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas inscritas
Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 151.983 compraventas de vivienda, con un descenso del 5,6% sobre el trimestre anterior, retomando la senda de bajadas de finales de 2022. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída fue del 7,3%, constatando la tendencia predominantemente descendente.
En vivienda nueva se han registrado 28.739 compraventas (un descenso del 5,7% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 123.244 operaciones, con un descenso trimestral del 5,6%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 631.040 compraventas de vivienda, descendiendo el 1,9% respecto al trimestre precedente. Sin embargo, los últimos cuatro trimestres registran las mayores cifras desde mediados de 2008, alcanzando en el cuarto trimestre de 2022 las 646.241 compraventas, el máximo de la serie histórica desde dicho año.
Número de hipotecas
El número de hipotecas sobre vivienda ha descendido por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando las 93.557 en el segundo trimestre del año (109.406 el trimestre precedente), con un intenso descenso del -14,5% con respecto al trimestre precedente (-2,4% en 1T23). El descenso de la actividad hipotecaria ha sido mucha más intenso que el del número de compraventas de vivienda (-5,6%), dejándose notar el intenso crecimiento de los tipos de interés.
En consecuencia, el porcentaje trimestral de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas de vivienda también se ha reducido significativamente, concretamente en -6,4 pp durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 61,6% las hipotecas Inscritas sobre las compraventas registradas.
La demanda extranjera de vivienda ha alcanzado el 14,9% de las compraventas, incrementándose 0,4 p.p. respecto al trimestre anterior, lo que supone el segundo mayor resultado de la serie histórica, máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2022 (15,9%), siendo un factor relevante para mantener unas elevadas cuantías en el número de compraventas. Por otro lado, el hecho de que, en términos absolutos, el número de compraventas del segundo trimestre se haya reducido respecto al trimestre anterior, supone una reducción real en el número de compraventas por extranjeros. Se continúan superando ampliamente los porcentajes habituales desde 2014, que se situaban por encima del 12%. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 8,8% de compraventas, seguidos por alemanes (7,3%), franceses (6,6%), marroquíes (5,4%), e italianos y rumanos (5,2%).
Por Comunidades Autónomas, en once se ha incrementado su peso porcentual, frente a cinco que ha descendido. Los mayores volúmenes corresponden a Canarias (30,6%), Baleares (30,4%), Comunidad Valenciana (29,9%), Murcia (23,6%), Cataluña (15,4%) y Andalucía (14,2%).
Pisos y viviendas unifamiliares
Durante el primer trimestre del año, respecto a la proporción de pisos y viviendas unifamiliares, las compraventas de vivienda se han desagregado en un 81,4% de vivienda colectiva (pisos) y un 18,6% de vivienda unifamiliar, que registro su máximo histórico a finales de 2020, con el 22,5%. Igualmente, en cuanto a los datos acumulados anualizados, se observa un cierto retroceso en el peso de las compraventas de vivienda unifamiliar que se sitúa en el 19,5%.
Proporción de compraventas de vivienda en capitales frente al total de su provincia.
En este apartado se estudian las preferencias de compra de viviendas con mayor superficie hacia zonas menos urbanizadas. En los últimos meses se observan indicios de una vuelta a la situación anterior. En concreto, durante el segundo trimestre del año, tomando las ocho principales capitales por número de habitantes, las compraventas en Málaga, Murcia, Sevilla y Valencia han perdido peso relativo frente a su provincia si lo comparamos con el mismo periodo del año anterior, mientras que las otras cuatro capitales lo han incrementado.
Datos del mes de junio
Siguiendo con la serie mensual, se incluye en este informe trimestral los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondientes al mes de junio, en cuanto a compraventas e hipotecas inscritas frente al mismo periodo del año anterior. Continúa el fuerte descenso de las hipotecas, mientras que las compraventas resisten con ligeras caídas, vemos los detalles a continuación:
En junio, las compraventas totales disminuyeron el 2,6% respecto al mismo mes del año anterior, con lo que se acumulan siete meses consecutivos de descensos, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 103.813 operaciones inscritas en junio de 2022 se ha pasado a las 101.097 del pasado junio, una reducción de más de 2.700 operaciones. Las compraventas de vivienda descendieron más, el 7,5% anual, y de las 55.233 operaciones en junio del año pasado se ha pasado a las 51.106 de junio de este año, en torno a 4.100 operaciones menos.
La evolución de las hipotecas constituidas en los últimos meses muestra una tendencia de descensos más intensa que las compraventas. En número de hipotecas totales, en junio del año pasado se constituyeron 53.902 operaciones frente a las 41.761 de junio de este año, lo que supone un descenso del 22,5%, con una diferencia negativa de más de 12.100 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 40.864 operaciones de junio de 2022 se ha pasado a las 31.632 en junio de este año, un 22,6%, similar al descenso de las hipotecas totales, con unas 9.200 operaciones menos.