Para Cristina García-Peri, directora de Desarrollo Corporativo y Estrategia del Grupo Azora , el residencial en alquiler será uno de los sectores ganadores
En estos momentos, las transacciones casi han parado, se están cerrando operaciones que ya estaban muy avanzadas, pero la mayoría de los inversores se mantienen a la espera, señala Cristina García-Peri, directora de desarrollo de negocio de Azora en una video entrevista para Iberian Property, publicación integrada en la plataforma Iberinmo Grupo, al igual que Observatorio Inmobiliario.
Hay una gran incertidumbre sobre cómo valorar los activos, de hecho, la responsable de Azora estima que las valoraciones en los mercados cotizados son muy bajas en muchos casos y no reflejan el impacto real en los precios.
El mercado de inversión, a la expectativa
En el corto plazo, prevé que los vendedores, a no ser que necesiten desesperadamente deshacerse de sus activos, pondrán sus transacciones en stand by y los compradores también esperarán a decidir cuál es realmente el precio adecuado. Quienes quieren adquirir activos solo están dispuestos a hacerlo a precios muy bajos y están pidiendo descuentos de entre un 5 % hasta un 40 %, dependiendo del activo, lo que desanima a los vendedores.
Los inversores oportunistas están buscando productos, pero la directiva de Azora no espera que haya muchas operaciones, porque, a diferencia de crisis anteriores, el sector está en mejor forma y no hay tantos vendedores apurados. Prevé que van a tardar meses hasta que los compradores se sientan más cómodos a la hora de poner un precio a un activo y lo vendedores sientan que están recibiendo una retribución adecuada.
Tras la crisis sanitaria la situación económica va a ser peor que al final del año pasado con más desempleo y menor crecimiento. Esta coyuntura, a juicio de García-Peri, va a ajustar las valoraciones y esto hará que aparezcan buenas oportunidades para invertir, dependiendo del sector y del tipo de activo.
El hotelero es uno de los sectores más afectados y es, precisamente, una de las especialidades de Azora. Por eso, la compañía está gestionando su portfolio centrándose en la seguridad de sus empleados e inquilinos y trabajando con los operadores. Prevé que los hoteles enfocados al ocio se recuperarán más rápido que los basados en el turismo de negocios, porque los encuentros a distancia han demostrado funcionar muy bien y una videoconferencia ha demostrado poder equipararse a un meeting presencial. Además, los viajes internacionales son una de las primeras cosas que las compañías recortan en tiempos de incertidumbre. Sin embargo, la directiva de Azora se muestra convencida de que, una vez que nos sintamos seguros desde el punto de vista de la salud, volveremos a viajar por placer.
En este segmento, lo que observa es la oportunidad de invertir con mejores precios que a final de año. “Muchos pequeños propietarios y operadores, que han tenido los establecimientos cerrados por toda una temporada y vivirán un verano débil en muchos países, puede que no puedan mantener el nivel de inversiones requerido para adaptarse a los nuevos requerimientos de higiene y distanciamiento social. Solo los operadores y los establecimientos fuertes superarán estos tiempos difíciles, lo que puede ser una oportunidad de compra”.
La fortaleza del residencial en alquiler
Desde este punto de vista, el residencial en alquiler es otra de las prioridades de las compañías. “Es un segmento cuya resiliencia ha sido demostrada como nunca. La liquidez y la caída en los ingresos de las compañías especializadas en este sector comparados con cualquier otro mercado inmobiliario es muy visible. La percepción de su resistencia se va a ver reforzada”, estima.
Un entorno más incierto va a provocar que más gente quiera alquilar en vez de comprar y España es un país tradicionalmente con falta de oferta de residencial en alquiler.
No se puede viajar ni hacer due diligences, lo que hace las nuevas decisiones de inversión más difíciles, pero en la segunda mitad del año, especialmente en el último trimestre, espera que todos hayamos vuelto más o menos a nuestra vida normal. Entonces los inversores pasarán de gestionar sus carteras a buscar las nuevas oportunidades. “Con unos bajos tipos de interés a largo plazo, el sector inmobiliario seguirá siendo una maravillosa alternativa de inversión. Habrá mucho dinero llegando al mercado y el residencial en alquiler, en un segmento asequible, será uno de los ganadores”.
Apoyos para recuperar la normalidad
En una situación como la actual, lo que se necesita es que los políticos minimicen el daño del confinamiento. La clave serán las políticas sobre cómo volvemos a la normalidad de forma controlada y con datos suficientes. Paralelamente, considera que los gobiernos están haciendo un buen trabajo apoyando a la industria, inyectando liquidez y dando garantías de que aquellas compañías que se han visto obligadas a parar su actividad completamente no van a la bancarrota. Para conseguirlo hace falta una gran inyección de capital de los gobiernos y de la Unión Europea. Algunos países tienen paquetes de ayudas que suponen entre el 10 % y el 20 % del PIB, así que la cantidad de ayuda que va a llegar al sistema es muy grande. El apoyo debe extenderse más allá del estado de alarma, porque la recuperación no va a ser inmediata. Por ejemplo, tras abrir los hoteles, la ocupación seguirá siendo baja.
Una vez se ha protegido la base industrial del país, en lo que se refiere al sector residencial, Cristina García-Peri considera que es necesario liberar suelo de una forma más rápida de lo que se ha hecho hasta ahora. También se necesitan programas de cooperación entre el sector privado y el Gobierno. La administración puede facilitar la liberación de ese suelo y subsidiarlo, a cambio de que las empresas privadas construyan vivienda asequible. El sector privado está deseoso de invertir en activos capaces de generar flujos de caja a largo plazo, ligados a la inflación y resistentes. Los retornos que esperarán las empresas serán razonables. Ve una oportunidad en muchos países, pero sobre todo en España, de convertir esto en un foco de inversión nacional e internacional.
El imparable avance de la digitalización
La digitalización es otra una de las tendencias que se van a acelerar con la situación actual. Se ha aprendido que hay una serie de procesos que se pueden realizar sin ningún tipo de contacto físico y no solo es más seguro desde el punto de vista de la salud, sino que es más barato. Esto lo adoptarán las empresas, pero también la administración, generando formas más eficientes de acelerar los permisos, licencias y trámites administrativos del sector inmobiliario.
Las empresas de activos que necesitan mucha gestión como hoteles y residencial en alquiler van a invertir mucho en digitalización para ser más eficientes. Las nuevas tecnologías también van a tener un papel muy importante para responder a la nueva preocupación por la salud.