El mercado inmobiliario español ha alcanzado un retorno del 7,5%, con retornos por rentas del 4% y rentabilidad del capital del 3,4%, según los resultados del índice MSCI para España
La compresión de los yields ha sido el principal driver del retorno de capital positivo, pero también hay un cierto incremento de las rentas.
En 2021 hubo un incremento de la inversión en España que ha sido gradual a lo largo del año, según ha explicado Luis Francisco, vicepresidente de MSCI. Esto ha sido una realidad en todos los sectores, excepto retail, que ha sufrido una contracción. Los sectores logísticos, residencial y hotelero han llamado más la atención.
Por perfiles, los inversores crossborder suponen un 70% de las compras, pero también tienen un gran peso en las desinversiones. Asimismo, los private equities también han sido muy relevantes.
El inmobiliario tuvo un retorno inferior al 9,4% de la renta variable, pero se mantiene por encima de la renta fija. Inmobiliario es la clase con mejor desempeño de los últimos 21 años. También tiene los mejores retornos ajustados al riesgo.
El logístico ha sido el que mejor se ha comportado en casi todos los países. En Estados Unidos, ha conseguido retornos del 40%. Los mercados con más exposición a este segmento son los que mejor se han comportado. En España, el retorno ha sido de más del 18%. El hotelero el segundo sector con mejor evolución, con un retorno del 7,6. En residencial ha sido del 7%; en oficinas del 6% y en retail, del 5,1%.
En lo que se refiere a este último sector, los retornos por rentas han bajado en centros comerciales, pero subido en los supermercados, que continúan siendo el segmento más destacado, con un retorno del 7,7%. Los parques de medianas alcanzaron un 7,4%. Los centros comerciales lograron un retorno general del 5%, pero con diferencias, los grandes superan en mucho a los de mediana dimensión. High street mantiene un retorno negativo, por una expansión de yields.
En lo que respecta a oficinas, Barcelona superó el volumen de Madrid, lo que explica una compresión de yields y un incremento del negocio, aunque Madrid también muestra recuperación. A su vez, el sector industrial protagonizó los mejores retornos de los últimos 20 años, de dos dígitos en muchas zonas.
José Luis Suárez, director del campus de Madrid de IESE, destacó durante la presentación del índice de MSCI que un 7,5% de rentabilidad es muy atractivo teniendo en cuenta que 2021 todavía fue un año de pandemia.
Juan Manuel Ortega, chief investment officer de Inmobiliaria Colonial, confirmó que ya en 2021, en el sector de oficinas en París empezó a en mostrar un comportamiento positivo desde el lado de las rentas. Se han experimentado variaciones del 8% en activos clase A. En Madrid y Barcelona, por la parte de las rentas, también hay determinados crecimientos. "Las nuevas formas de trabajo no están descentralizando el mercado de oficina de forma global", indicó.
Para Roger Cooke, asesor editorial de Observatorio Inmobiliario, el sector inmobiliario va a seguir siendo muy interesante para el capital. Lo negativo puede ser que se suban los tipos de interés y que esto reduzca la liquidez. El sector ha mostrado su capacidad para afrontar los shocks. En retail, los clientes han vuelto con ganas. Las renegociaciones que ocuparon mucho tiempo en 2020 y 2021 ha pasado. Hay demanda de espacios físicos y la penetración de ecommerce está creciendo, pero menos que en otros países. En retail, se están realizando transacciones que confirman la valoración de los activos, que está por encima de las cotizaciones.
Por su parte, la logística da retornos rápidos. "Ha habido necesidad de incluir naves que cumplan todos los requisitos. La rentabilidad viene de la ocupación y si se mantiene puede haber rentabilidades bastante estables. Las naves que no cumplan las necesidades modernas serán difíciles de alquilar".