El informe 'Tendencias del Mercado Inmobiliario Europeo 2023', un estudio conjunto realizado por PwC y el Urban Land Institute (ULI), ha celebrado su 20º aniversario. El estudio, que se presentó en Madrid la semana pasada, analiza las perspectivas del sector inmobiliario europeo a corto plazo y para 2023 en su conjunto. Mientras las economías europeas han empezado a recuperarse de la pandemia, se han visto afectadas por las repercusiones de la guerra en Ucrania. Más allá del impacto humanitario inmediato, la inflación, impulsada por la subida de los precios de la energía, está alterando las perspectivas del sector inmobiliario para los próximos doce meses.
Aunque los gestores inmobiliarios encuestados afirman que la invasión rusa de Ucrania ha tenido poco impacto directo en sus carteras inmobiliarias, las consecuencias de este conflicto se están dejando sentir en el aumento de los costes energéticos, una inflación muy por encima de la media y, más recientemente, unos tipos de interés más altos.
Mientras tanto, la confianza de las empresas inmobiliarias y las expectativas de rentabilidad han caído a mínimos históricos, lo que refleja la preocupación generalizada en el sector por una serie de indicadores del entorno empresarial, político e inmobiliario. La encuesta muestra que al 91% de los encuestados les preocupa la inflación, seguida de cerca por la subida de los tipos de interés -89%- y el crecimiento económico europeo -88%-. La incertidumbre política a escala mundial, regional y nacional es una de las principales preocupaciones, según el 79%, 68% y 54% de los encuestados, respectivamente.
Las oportunidades de crecimiento siguen siendo posibles
Aunque la actividad de alquiler en toda Europa se ha mantenido razonablemente estable en 2022, existe la opinión generalizada de que una recesión podría provocar un descenso de la ocupación y de los alquileres, incluso en aquellos sectores que hasta ahora han mostrado fortaleza. El mercado inmobiliario está siempre en evolución y 2023 recompensará a quienes consigan renovar sus carteras.
Los inmuebles residenciales siguen siendo muy valorados, ya que se considera que tienen más estabilidad de ingresos que los sectores comerciales. Además, los subsectores especializados, como las residencias de ancianos, suscitan un interés especial.
Existe la opinión generalizada de que
una recesión podría provocar un
descenso de la ocupación y de los alquileres
Sin duda, el principal motor del cambio es la creciente importancia de los criterios ESG. El sector inmobiliario, desde la construcción hasta la gestión y la financiación, está integrando aspectos medioambientales, sociales y de gobierno corporativo en sus decisiones empresariales. Esto abarca desde la reducción de emisiones hasta la diversidad y la inclusión en las organizaciones. Según los resultados de la encuesta, el 87% de los encuestados considera importante crear impacto social junto con rentabilidad financiera.
Madrid, cuarta ciudad europea más atractiva para la inversión inmobiliaria
Madrid sube dos puestos y adelanta a Fráncfort y Múnich en la clasificación de las ciudades más atractivas para invertir en ladrillo. Barcelona se mantiene en el noveno puesto de la lista.
En esta lista, elaborada por PwC y Urban Land Institute (ULI) a partir de 1.038 entrevistas con los principales actores del sector, Barcelona mantiene el noveno puesto. Las ciudades españolas se están beneficiando del fuerte crecimiento de la energía eólica y solar en los próximos años, lo que impulsará el sector inmobiliario hacia las emisiones netas cero. En el caso de Madrid, la ciudad también se percibe como un destino favorable a la inversión con potencial para atraer talento.
En cuanto al país vecino, Portugal estuvo a punto de entrar en el top 10 en 2022, con Lisboa escalando 5 puestos hasta la 11ª posición, lo que refuerza el atractivo de Iberia.
En el medallero, Londres repite como ciudad más interesante por el atractivo de sus mercados de oficinas y logística y el buen comportamiento del segmento comercial y hotelero tras la reactivación del turismo. París sube una posición y adelanta a Berlín, que queda tercera. La capital francesa mejora en percepción, impulsada por la celebración de los Juegos Olímpicos de 2024 y su resistencia energética frente a la capacidad nuclear del país.
Típicos destinos refugio para los inversores en Alemania, como Fráncfort, Múnich y Hamburgo, caen en la clasificación en previsión de un mayor impacto de la inflación debido a su dependencia del suministro de gas ruso.
En cuanto al tipo de activos, las nuevas infraestructuras energéticas encabezan la lista de sectores preferidos por segundo año consecutivo. Le siguen las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud y los centros de datos. En España, las ciencias de la vida aún no tienen suficiente demanda por parte de la industria y los centros de datos están todavía en fase de construcción.
Por el contrario, los activos maduros como las oficinas y el comercio minorista se encuentran entre los menos atractivos. "Sectores tradicionales como las oficinas y los centros comerciales, que hace años eran las estrellas que brillaban en el cielo, han pasado a un segundo plano. Además, hay una evolución a dos velocidades en función de su ubicación y del grado de cumplimiento de las normas de sostenibilidad", señala Antonio Sánchez Recio, socio responsable del sector Inmobiliario, Construcción y Servicios de PwC. En el sector hotelero, existe una brecha importante entre los hoteles de negocios y los vacacionales. "En España, que es una potencia turística, los hoteles de ocio y vacacionales juegan un papel importante", añade.
El acto de presentación se cerró con una mesa redonda, en la que por su parte, Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, defendió que "aunque los activos tradicionales se están diluyendo progresivamente, los inversores siguen apostando por ellos ya que ofrecen una mayor liquidez a cualquier cartera".
Por su parte, Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial, comentó que nos encontramos en cierto modo ante una paradoja, ya que "para el mundo inversor ha habido un claro shock, pero buscando el modelo operativo las cosas van fenomenal. Los alquileres no han bajado y la ocupación tampoco".