CBRE sitúa la demanda anual de vivienda nueva en España para los próximos dos años entre 120.000 y 140.000 unidades

La consultora estima que el precio de la vivienda crecerá entre  un 4% y un 6% en 2017

13 de junio de 2017.- La demanda efectiva de vivienda se ha intensificado y se prevé que para los próximos dos años se sitúe entre 120.000 y 140.000 unidades al año. Esta es una de las conclusiones del Informe Residencial Español elaborado por que hoy han presentado Javier Kindelán, vicepresidente de la compañía; Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo y Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España. El estudio concluye que la consolidación del crecimiento y los indicadores de sentimiento económico sugieren una nueva fase en el ciclo donde el consumo y la inversión continuarán liderando la demanda agregada. Las perspectivas y las proyecciones apuntan a la continuidad en la tendencia positiva de la economía para el periodo 2017-19. La construcción de vivienda nueva se encuentra en niveles muy inferiores a los de los años 90. No obstante, se observa un incremento intenso de los proyectos, lo que sugiere una eventual recuperación en la producción de vivienda para los próximos años, según señala Javier Kindelán. “La producción de vivienda actual es insuficiente para satisfacer una demanda de 120.000 a 140.000 viviendas anuales”, afirma Lola Martínez Brioso.  “Hay recorrido para la construcción de vivienda nueva, ya que los ritmos de producción para los próximos 2 o 3 años, previsiblemente, no cubrirán la totalidad de la demanda”, explica Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. “El incremento en la producción de viviendas en áreas como Madrid, Barcelona, Valencia, Costa del sol, Baleares o País Vasco, es clave para contener las tendencias inflacionistas en los precios”, añade. Así, a nivel nacional la recuperación del sector se ha visto reflejada en el incremento de la producción de vivienda, como refleja el aumento de los visados en un 29% en 2016. Los precios subirán entre el 4% y el 6% de media El estudio también destaca que, aunque la recuperación del mercado residencial en España no está suponiendo tensiones importantes sobre el precio de la vivienda a nivel agregado nacional, sí se observan repuntes sobre la vivienda nueva en algunos mercados locales con fuerte demanda y una oferta de vivienda nueva muy limitada. CBRE estima que el precio de la vivienda en España crecerá a lo largo de 2017 hasta alcanzar subidas de entre el 4% y el 6% teniendo en cuenta tanto vivienda nueva como usada. “En el caso de las de nueva construcción la subida podría llegar al 8% y en las grandes capitales y zonas con presión de la demanda, al 10%”, concreta Samuel Población. La construcción de vivienda nueva se está concentrando en los mercados con una demanda más solvente, como en la Comunidad de Madrid, donde se concentra el 23% de la oferta de vivienda nueva; Alicante copa el 10%, Barcelona el 8%, Valencia el 5%, Baleares el 3% y Málaga el 2%. Sólo estas zonas ya suponen el 51% de las viviendas nuevas que se construyeron en España en 2016. Para 2017 seguirán marcando el ritmo promotor, “pero la recuperación se va extendiendo y se sumarán nuevas zonas como Zaragoza, Valencia o Sevilla”, apunta el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE. Por ejemplo, en Madrid el mercado de la vivienda en la capital ha adquirido una velocidad de crucero, y la reactivación se ha visto condicionada por el fuerte impulso de la demanda en las zonas de mayor poder adquisitivo como consecuencia del ajuste de los precios del ciclo anterior. De hecho, desde 2016 se observa una intensificación en el incremento de los precios sobre la obra nueva en la capital, especialmente notables en el interior de la M-30, PAU´s del Norte, PAU de Vallecas, todos ellos con incrementos superiores al 15%. Por otro lado, los precios medios de la vivienda en el barrio de Salamanca, por ejemplo, se sitúan por encima de los 4.000 €/m², en Chamartín rondan los 3.500 €/m² y en los barrios de Chamberí, Retiro y Centro los precios superan los 3.000 €/m². Se dinamiza el mercado del suelo En relación al suelo, “la demanda está centrada en suelo finalista y todavía no hay interés en desarrollar suelo”, explica Samuel Población. Otro dato significativo es que sólo el 39 % de las transacciones realizadas en 2016 se hicieron con financiación bancaria. La contracción de esta financiación “tradicional” para la adquisición de solares está suponiendo un panorama nuevo para los operadores del mercado. Los actores con disponibilidad de capital inmediato están siendo los más activos identificando oportunidades y cerrando operaciones. Como resultado de esta dinámica, se observan diferentes grupos de players en el mercado. Por un lado, los actores tradicionales –como Metrovacesa, Realia o Acciona– que mantienen importantes bancos de suelo en sus activos, aunque en diferentes fases de desarrollo. Por otro, los nuevos actores –Neinor Homes, Via Célere o Aedas Homes, entre otros– que están constituyendo importantes carteras de suelo finalista utilizando la capitalización de fondos extranjeros. Junto con estos actores, las entidades financieras y Sareb mantienen también grandes bolsas de suelo. Precisamente, este fenómeno conlleva a un proceso de concentración “en el que entre el 12 y el 15% de la producción total estará en manos de 8 o 10 players, que a su vez serán los que tengan capacidad de adquirir suelo en cantidades importantes”, afirma el vicepresidente de CBRE España, Javier Kindelán. De esta manera, el año pasado se registró un aumento del 10% del número total de transacciones sobre suelo urbano con respecto a 2015, mientras que las compraventas realizadas por sociedades y empresas representan un incremento del 13% durante el mismo periodo. Este dinamismo también se verá reflejado durante 2017. Además del incremento de las transacciones también se observan un incremento de precios en algunas zonas urbanas con fuerte demanda. La vivienda de alquiler, un activo de inversión interesante El mercado de alquiler residencial está registrando un importante crecimiento y ha canalizado una parte importante de la demanda de vivienda. Este mercado está prácticamente focalizado en Madrid y Barcelona, donde, paralelamente “se está produciendo un trasvase del alquiler tradicional al turístico, al que hay que poner una solución”, apunta Samuel Población. Un 22% de los hogares españoles viven en régimen de alquiler, aún lejos de la media europea del 30% y mucho más distanciados de los países punteros en este mercado, que superan el 50%, con lo que queda recorrido para converger con estas cifras a pesar del alto ritmo de crecimiento de los últimos años. La reciente transformación del mercado del alquiler, unido a una intensa demanda y repunte sobre las rentas, está suponiendo un aumento sobre las rentabilidades. Si históricamente la rentabilidad media de la vivienda en alquiler se situaba en el entorno del 2,5-3%, la rentabilidad bruta media se sitúa a principios de 2017 en el 4,3% anual, muy por encima de inversiones alternativas de perfil conservador. Este incremento ha estado muy condicionado por el importante aumento de la demanda, que en las grandes ciudades alcanza niveles superiores al 25% de los hogares. La evolución de la vivienda como activo, no solo está atrayendo a pequeños propietarios, sino que los inversores institucionales, como los fondos y socimis, están comenzando a diversificar sus carteras hacia esta tipología. Inversión inmobiliaria al alza El vicepresidente de CBRE, Javier Kindelán, ha destacado que la inversión inmobiliaria ha superado los 3.375 millones de euros, un 48% más que lo que había en 2016, y que el 68% de las inversiones procedieron del extranjero. Además, ha recalcado que el retail ha sido el gran protagonista en las transacciones de este año 2017 y ha señalado que todo apunta a que la actividad de inversión seguirá con una tendencia "muy positiva", que seguirá "superando récords". Por su parte, el director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, Samuel Población, ha afirmado que se está registrando una consolidación de la recuperación y que las previsiones de reducción del desempleo y creación de puestos de trabajo impulsan la creación de nuevos hogares y la demanda en general.  El segmento residencial del mercado de inversión profesional alcanzó en 2016 los 2.100 millones de eruos triplicando el volumen de operaciones de años anteriores y CBRE apunta que esta cifra se verá superada en 2017, “hasta situarse probablemente en los 2.200 o 2.300 millones”.