"Ahora mismo la vivienda está en boca de todos pero nadie termina de poner la solución encima de la mesa". Con esta contundente y acertada frase comenzaba Carolina roca, presidenta de ASPRIMA, su presentación del informe 'El problema de la vivienda sí tiene solución'. Presentación en la que estuvo acompañada por Eloy Bohúa, CEO de Planner Exhibitions, quien señaló que "como no podía ser de otra forma, SIMA quiere ser parte de ese debate que se esta produciendo en torno a la vivienda" y explicó cómo se abordará desde el Salón Inmobiliario la polémica Ley de Vivienda recientemente aprobada en el Congreso.
En el informe 'El problema de la vivienda sí tiene solución', la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid realiza un análisis de la situación actual y del histórico de las políticas de vivienda implementadas en España, para terminar proponiendo cinco medidas clave que podrían, efectivamente, poner fin al problema de la vivienda en nuestro país de una vez por todas. Esas cinco medidas, tal y como explicó Carolina Roca, "atañen a los tres niveles de la administración (estatal, autonómico y municipal), pero también atañen a todo el sector privado, por eso hablamos de un pacto nacional por la vivienda".
El problema de la Vivienda sí tiene solución. ASPRIMA
Y es que, precisamente, eso es lo que propone la asociación: un Pacto Nacional de Vivienda, con una estrategia a largo plazo que permita adelantar la edad de emancipación de los jóvenes, que posibilite el acceso a la vivienda de las familias de rentas medias y que, a la postre, permita incrementar nuestra tasa de natalidad.
Una oferta que no satisface la demanda
Un análisis minucioso de los datos y parámetros actuales refleja la magnitud y dimensión del problema de acceso a vivienda. Por un lado, la oferta de obra nueva está siendo, de forma continuada, muy inferior a la que se necesita. Solo en 2022 se produjo un déficit de 120.000 viviendas. En concreto, el problema radica, fundamentalmente, en los inmuebles con algún nivel de protección. "La vivienda de obra nueva que ha recuperado su producción es la de medio-alto standing; la de precio asequible no ha recuperado los niveles de producción del pasado", afirmó Carolina Roca. Esos niveles a los que se refería la presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid están por encima de las 75.000 viviendas de precio asequible al año.
La falta de oferta se enmarca en una tendencia de pérdida de peso relativo de la vivienda nueva en el conjunto de transacciones, que se encuentra actualmente en el 18 %, mientras que, en la serie histórica, entre los años 2007 y 2022, la media se situaba en el 50%. También se ha visto disminuido el peso de la vivienda asequible nueva, frente a la libre, que se encuentra por debajo del 10 % del total durante los últimos años.
A partir del año 2013, los datos analizados por ASPRIMA muestran que se produce un desplome de la producción de vivienda asequible. Así, la media en el periodo de 2014 – 2022 es de 8.300 viviendas asequibles al año y, a cierre de 2022, se contabilizaron 9.221 viviendas protegidas terminadas. Estas cifras contrastan con las cerca de 79.000 viviendas al año que, de media, se ponían a disposición de los jóvenes entre 1980 y 2010.
Otro dato preocupante que refleja este estudio es que el 46% de los jóvenes entre 25 y 34 años vive con sus padres, siendo España el país europeo que más ha empeorado esta ratio en los últimos 10 años. 1.047.000 jóvenes con trabajo no se han emancipado.
Necesidad urgente de soluciones
Todos los datos recogidos en el informe reflejan la magnitud del problema, y ASPRIMA demanda que la Administración no es consciente de esta dimensión, cuando la única fórmula de solución que se propone es la construcción de vivienda pública. Aunque realmente llegase a construirse en su totalidad la cifra de vivienda pública comprometida, no dejaría de ser una gota en el océano a la hora de dar solución a un problema de déficit de 120.000 viviendas/año, y de más de un millón de jóvenes con trabajo que no se pueden emancipar.
En el informe se hace un análisis y se ponen en valor las políticas de vivienda que se implementaron en España de los años 70 a 2000. La vivienda es el quinto pilar del Estado de bienestar, pero a diferencia de la Educación, la Sanidad o las Pensiones, la dotación de presupuestos públicos para Vivienda es mínima y, además, decreciente. A pesar de ello, durante esos 40 años, las políticas de vivienda se implementaron mediante inversión privada y los promotores construyeron 3.272.000 viviendas a precio asequible. Una de cada tres viviendas que construía la iniciativa privada tenían el precio o la renta de alquiler topados, poniéndose una media de 75.000 viviendas sociales al año en el mercado (10.000/año en la Comunidad de Madrid)
Con el fin de aportar soluciones de la dimensión y el calado necesarios, la Asociación reclama que se debe volver a atraer la inversión privada a la producción de vivienda asequible.
Las medidas propuestas por ASPRIMA
El informe concluye con 5 medidas clave para que los promotores puedan recuperar la rueda de producción constante de vivienda asequible (esas 75.000 viviendas al año):
Suelo.
Se identifica como el principal cuello de botella. Es necesario un valiente cambio de paradigma en las Leyes del Suelo, para que los tiempos de desarrollo de la materia prima no sea de 20 años, y para evitar la judicialización del urbanismo. También un necesario cambio de mentalidad en la Administración para que se coloque al lado del promotor en los desarrollos de suelo, y no enfrente. Igualmente, para flexibilizar los cambios de uso de suelo vacante. Hay que desvincular totalmente el desarrollo de suelo de la palabra especulación, porque en realidad, el suelo es la piedra angular para incrementar la oferta de vivienda asequible.
Marco jurídico – económico de la vivienda.
Es necesario alivianar la carga burocrática que tiene la producción de vivienda. No se puede tardar los mismos meses en tramitar las licencias que en construir una promoción de 100 viviendas. Deben implantarse las Declaraciones Responsables y las Licencias básicas a través de ECUs. Pero, sobre todo, en lo que se refiere a vivienda protegida, es perentorio actualizar los obsoletos Reglamentos de vivienda autonómicos y, por supuesto, actualizar los Precios Máximos de Venta, que concretamente en la Comunidad de Madrid están congelados desde el año 2008. Por ello, resulta necesario establecer un sistema automático de actualización de estos.
Financiación.
Recuperar los convenios con Entidades Financieras para, mediante avales públicos, permitir incrementar la financiación hipotecaria a los jóvenes y familias solventes, pero sin el ahorro suficiente.
Fiscalidad.
No puede ser que la producción de un bien de primera necesidad esté más gravada fiscalmente que un artículo de lujo (el 25 % del precio de una vivienda social son tributos que se han ido liquidando en los tres niveles de la Administración).
Mano de obra en la construcción.
Este necesario incremento de producción de vivienda social acentuará aún más la falta de mano de obra en la construcción. Se debe trabajar en políticas de formación, de transición hacia la industrialización y digitalización y facilitar la contratación de trabajadores extranjeros.
Concretamente, en la Comunidad de Madrid, se plantea un escenario favorable en el corto plazo, ya que en los próximos cuatro años está previsto que entre en carga suelo finalista para 35.000 viviendas asequibles. La Asociación ha asumido el compromiso de construir estas viviendas, para lo cual demandan la implementación de estas cinco medidas a través de una estrategia a largo plazo, dentro de un necesario Pacto Nacional por la Vivienda.