"Tenemos que escuchar al mercado, más allá de las categorías"

La clave para revalorizar los activos hoteleros es haber elegido bien el tamaño, la ubicación y destino del activo. Víctor Martí, CEO de GMA Corporate, Atom Hotels y Victoria Hotels & Resorts, se muestra satisfecho de haber sabido comprar bien y prever las condiciones favorables para el turismo. ¿Qué planes tienen de inversión para este año y para 2025? Victor Martí: Trabajamos con un modelo propio, diferente al de la mayoría de inversores. No levantamos capital discrecional o tenemos un fondo con una cantidad determinada y nos ponemos a ejecutar inversiones en un plazo y condiciones determinados. Nosotros tenemos un conocimiento profundo del mercado e identificamos oportunidades que analizamos y, cuando son interesantes, las sujetamos y diseñamos una estructura de inversión específica para ese activo u operación. Nuestro plan de rotación de activos, cuyo único fin es el de seguir creando valor para nuestros accionistas, seguirá su curso durante los próximos años. Nuestro equipo analiza diariamente posibles inversiones en los destinos más interesantes y cuando se dan las condiciones adecuadas ejecutamos la operación. ¿En qué categorías y tipologías de activos esperan un mejor comportamiento? ¿Cuáles están respondiendo mejor a los nuevos hábitos de los consumidores? V.M: Nosotros invertimos en hoteles de 4*, 4*Sup, 5* y 5*GL. Cada una de estas categorías, pero sobre todo cada hotel y destino, requiere un reposicionamiento específico y su comportamiento estará íntimamente ligado al destino, a la ubicación y a la oferta de ese activo en particular, así como a los mercados y segmentos de clientes a los que se dirija. Siempre hemos dicho que la categoría no lo es todo: tenemos activos en propiedad de 4 estrellas que tienen mejores tarifas y resultados que algunos competidores de 5 estrellas en el mismo destino. Los consumidores quieren sentirse especiales, únicos, por lo que tiene sentido que aquellos hoteles que ofrecen una mejor personalización y adaptabilidad a sus huéspedes tengan un margen de crecimiento mayor. Por otro lado, estamos en un proceso de transformación en el que las soluciones heredadas no tienen por qué ser universalmente aplicables: ¿Por qué un hotel debe tener siempre un spa? Tenemos que aprender y ser capaces de desarrollar conceptos que resuenen con los consumidores, escuchar al mercado, más allá de las categorías. Eso no quiere decir crear marcas nuevas cada temporada: significa adaptar estándares y adaptarse a la versatilidad y personalización, dos características que definen nuestros tiempos. ¿Cómo se ha conseguido la revalorización de la cartera en más de un 34% sobre su precio de compra? V.M: La clave está en elegir bien el tamaño, la ubicación y el destino. Luego, lo que es aún más difícil, la marca y el operador adecuados para cada activo en particular. Nuestro modelo de negocio nos ha permitido realizar reformas estratégicas que han puesto de manifiesto lo que hace único a cada hotel, sin tener un diseño o conceptos preestablecidos, que se puedan aplicar a todos por igual. Con cuidado de artesano, y siempre en colaboración con cada operador, le hemos dado a cada activo lo que el destino, la tipología de clientes y la marca elegida pedían. Las tareas de asset management que aportamos desde GMA Corporate se enfocan a que cada activo de lo mejor de sí mismo. En algunos casos eso pasa por crear más outlets de ocio y restauración. En otros, por redefinir la tipología de habitaciones. En algunos, puede pasar por reubicar zonas, por activar roof tops o áreas no utilizadas o productivas hasta la fecha, generando espacios y servicios donde no los había. La revalorización de la cartera se debe a razones muy diversas, entre ellas haber comprado bien y haber sabido prever condiciones favorables para el turismo, pero hay que poner en valor el trabajo de todo el equipo involucrado de GMA y de los operadores de cada activo. "El próximo lustro puede ser clave para la consolidación de las branded residences" ¿El sector hotelero va a seguir siendo uno de los más atractivos para los inversores? V.M: Durante 2023 el sector hotelero fue el primer destinatario de inversión en España, por delante de otros asset class inmobiliarios como residencial, oficinas y centros comerciales retail. Pero es que, además, fuimos el segundo país del mundo, solo por detrás de EE.UU. Tenemos el deber de cuidar entre todos el éxito de todos los sectores involucrados en el turismo que tanto beneficio generan a la sociedad y mitigar los riesgos y gestionar los problemas con inteligencia y visión estratégica. ¿Las tipologías de alojamientos alternativos están ganando peso? V.M: El año que viene, más del 15% de la planta nueva de alquiler estará destinada al flex-living y coliving. Esta tipología de alojamientos alternativos responde más bien a una necesidad del mercado que a un ordenamiento jurídico particular, por lo que aún es pronto para saber cuál será su evolución inmediata. Aun así, es innegable que están ganando peso y estamos analizando diversas oportunidades de inversión en ese segmento del mercado. Otro tipo de alojamiento con una perspectiva clara de crecimiento es el de los service apartments y branded residences. En un contexto en el que es cada vez más importante ir de la mano de un operador potente, estas nuevas tipologías ofrecen la misma calidad o en algunos casos superior a la de un hotel (con sus servicios). Dado el carácter anticíclico del segmento lujo, al que está orientada esta oferta de alojamiento en muchos casos, el próximo lustro puede ser clave para la consolidación de las branded residences. ¿Cómo esperan que se sigan consolidando las cifras de turistas en España? ¿Qué niveles de subidas son sostenibles? V.M: El turismo representa una fuente de riqueza incomparable para España. No solamente representa el principal motor de nuestro crecimiento económico, con un crecimiento acumulado de un 18,6% desde 2019. También hemos logrado, con mucho esfuerzo, que cada vez haya menos temporalidad en el empleo, fomentan do oficios de calidad y largo plazo. Una actividad que representa el 13% del PIB español, que supone, según cifras de Exceltur, el 70,8% del crecimiento de la economía española, cuyos salarios crecen por encima de la media nacional… solo puede desearse que se consolide. Queda mucho trabajo por hacer para lograr que el turismo en España sea cada vez más sostenible. Desde el sector hemos abogado siempre por una mayor colaboración público-privada y por un marco regulatorio que nos permita desarrollar nuestra creación de valor poniendo las comunidades donde operamos en el centro. Es previsible que el número de turistas siga creciendo, puesto que algunos mercados emisores muy importantes, sobre todo en Asia, no han recuperado aún sus cifras previas a la pandemia. Debemos escuchar a todas las voces de las comunidades donde se opera y del sector para lograr que este crecimiento se absorba de la manera mejor distribuida posible, con un aumento de la oferta hotelera y una potenciación público-privada de los destinos. La turismofobia, aunque pueda entenderse ante algunos comportamientos ilícitos, no es una solución sino parte del problema.

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