Producir la vivienda que la sociedad madrileña demanda. Esa es la principal meta de Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, desde que accedió a su cargo. Para ello aboga por desencorsetar el urbanismo y por buscar atraer el capital internacional que el sector necesita.
¿Cuáles son los objetivos de ASPRIMA para 2025?
Carolina Roca: El objetivo prioritario sigue siendo el mismo que me planteé cuando accedí a la presidencia de ASPRIMA: conseguir que los promotores madrileños pusieran en el mercado la vivienda que demanda la sociedad.
Sin embargo, todos los fundamentales del sector en la Comunidad de Madrid van muy bien, excepto la producción. En 2023 en la región solo pusimos 16.000 viviendas en el mercado y en 2024, aun que hemos crecido, no hemos llegado a las 20.000.
Teniendo en cuenta que históricamente en la Comunidad de Madrid la producción siempre ha sido de unas 40.000 viviendas al año y que estamos en una etapa de crecimiento, de creación de hogares de una forma constante, con ese nivel de producción no salimos del atolladero.
Aun así, las medidas que hemos tomado desde ASPRIMA, enfocadas al incremento de la producción, van avanzando. El proyecto LandCam, que monitoriza los suelos, sigue adelante. Nuestra intención es perfeccionarlo y abrirlo al público, que no sea solo de uso para asociados.
LandCam nos ha permitido ver la capacidad de producción que tenemos en virtud del suelo que se va poniendo en carga. En 2024 se ha puesto suelo en carga para 12.500 viviendas, y en 2025 la previsión es poner suelo en carga para más de 20.000 unidades. En virtud de la Ley 3.24 de Cambios de Uso, detectamos que había suelo en la Comunidad de Madrid susceptible de cambio de uso para casi 50.000 viviendas. Al final, con las restricciones de los distintos ayuntamientos, nos hemos quedado por debajo de 30.000.
Esos terrenos se unen a los que se van a poner en carga a través de los nuevos desarrollos urbanísticos. En cuestión de suelo disponible, sí que nos vamos acercando a la posibilidad de producir la vivienda que se adecue más a la demanda.
El proyecto Trinity también queremos perfeccionarlo. Estamos muy volcados en ese mensaje de profesionalidad y productividad del sector de cara al inversor para atraer ese capital necesario para duplicar la producción de vivienda. Ponemos blanco sobre negro que tenemos unos fundamentales estupendos, una demanda sólida, un sector promotor muy profesionalizado y una financiación hipotecaria muy razonable comparativamente gracias al préstamo promotor. Hay que transmitir que Madrid va a tener seguridad jurídica.
Además, nuestro informe El problema de la vivienda sí tiene solución contiene las medidas en las que hay que trabajar para volver a atraer la inversión privada a la producción de vivienda, especialmente asequible. La declaración de Asturias contenía incluso párrafos textuales de nuestro informe y estaba impregnada del espíritu que nosotros marcamos en esa hoja de ruta. Las 10 medidas recogidas en los acuerdos incluyen esas cinco iniciativas que nosotros establecíamos como claves a la hora de incrementar la producción.
¿Son optimistas sobre cómo va a acabar siendo la Ley del Suelo?
C.R: Para la Ley de Suelo estatal se necesita una modificación bastante técnica, que no es global. Es un cambio puntual muy necesario porque modifica el artículo 65, que es el que ha generado que la interpretación del Tribunal Supremo permita que un error formal pueda anular absolutamente un plan general o un desarrollo urbanístico. Abre la ventana a la judicialización del urbanismo que tanto daño ha hecho en la paralización de desarrollos, justo ahora que necesitamos que se pongan en carga todos los suelos que están ahí.
Es una medida que no hace daño a ninguna ideología y que soluciona muchos problemas en gestión y ejecución. Es muy descorazonador ver que una modificación que todos los agentes vemos correcta y muy necesaria sea imposible de aprobar por una cuestión de cuitas políticas.
Sin embargo, la declaración de Asturias nos da esperanza, porque no la veo como una declaración del Partido Popular. Son una serie de acuerdos relativos a medidas a tomar sobre la vivienda, firmados por 12 presidentes de comunidades autónomas. Las iniciativas que nosotros reivindicamos desde hace tiempo son de competencia autonómica.
"Es necesario atraer de nuevo la inversión privada
para que vuelva a producir lo que históricamente
hemos sido capaces"
¿Cuáles serían los puntos principales de este plan de vivienda común en el que todos los actores estén involucrados?
C.R: El espíritu de los acuerdos es claro: hay que incrementar la ofer ta. Pero hay que hacerlo poniendo en el mercado vivienda a través de la iniciativa privada. No se trata de vivienda pública a través de una empresa pública, sino que es necesario atraer de nuevo la inversión privada para que vuelva a producir lo que históricamente hemos sido capaces: esas 250.000 viviendas de media anual en vez de no pasar de las 100.000 unidades en las que nos hemos estancado.
El Gobierno central se focaliza en solucionar el problema de la vi vienda pública, que claramente existe, de no tener casas para dotar a esas familias en riesgo de exclusión. Históricamente en España no se ha construido vivienda pública, pero ahora tenemos un proble ma de infraproducción de todas las tipologías de vivienda, que está provocando un efecto cascada donde el que más solvencia tiene va expulsando al siguiente estrato y al final deja fuera una capa mucho más grande. Hay gente que no puede acceder a vivienda protegida porque no se produce.
Esa persona está condenada al alquiler, pero teniendo mucha más solvencia que aquella demanda que históricamente se destinaba a arrendar. Esta gente está tirando hacia arriba los precios del mercado del alquiler porque lógicamente el propietario prefiere arrendar su vivienda a alguien con más solvencia y que le puede pagar más.
Con la producción de vivienda pública solucionaremos un problema, pero el mayor es no producir la vivienda que toda la sociedad necesita.
Si comparas los fundamentales del sector de la vivienda en el resto de países de nuestro entorno, la mayoría de los ratios están muy parecidos. Incluso algunos están por encima como nivel de transacciones y de apalancamiento a través de financiación hipotecaria.
Sin embargo, siempre hemos suspendido en vivienda pública, porque para tenerla hay que destinar muchos recursos públicos y están muy lejos de los que se invierten en educación, sanidad o pensiones.
En España se ha hecho mucha vivienda protegida, pero no ha sido nunca vivienda pública. La hemos hecho los promotores privados y ha sido siempre vivienda privada. Lo único es que tenga un precio asequible, ateniéndose a ciertos parámetros.
Pero el más preocupante es otro ratio, en el que siempre habíamos estado bien posicionados y hemos pasado a estar los antepenúltimos: la elasticidad en la oferta, la capacidad de producir vivienda según se demande. Eso permite no crear tensiones de precios por que siempre hemos sido un sector capaz de reaccionar a creci mientos de demanda acentuados. Sin embargo, llevamos 15 años siendo incapaces de adecuar nuestra producción a la demanda.
Nos hemos dado un marco regulatorio que ha convertido la producción de vivienda en una verdadera carrera de obstáculos. Es un negocio muy intensivo en consumo de capital con lo que conlleva mucho riesgo, con plazos totalmente indefinidos y con muy poca seguridad jurídica. Obtener rentabilidad no es sencillo y si un negocio no es rentable es muy difícil atraer la inversión.
¿Qué hay que hacer para que este sea un negocio rentable capaz de atraer la inversión necesaria hasta que se iguale la demanda?
C.R: Las medidas que proponemos van encaminadas a podar ese enorme árbol que enmaraña nuestra producción y tocar la normativa urbanística, que hace que los tiempos de maduración del suelo sean de 10-15 años. Se tiene que comprimir para conseguir que la tramitación o el desarrollo de un suelo sea de 2-3 años, que es el tiempo que se puede tardar en urbanizar.
El urbanismo en España está muy intervenido. En el sistema anglo sajón sí que existe una liberalización. No tienen que ir autorizándo te con informes. La iniciativa privada presenta un proyecto, que se analiza para que cumpla con los parámetros urbanísticos. Nuestra propuesta de cambio paradigmático del urbanismo es ir hacia un modelo mucho más anglosajón y con un urbanismo mucho más flexible y menos encorsetado.
Es cambiar también la normativa de tramitación burocrática de li cencias, que priva de seguridad jurídica porque no puedes dar un dato cierto de plazos de obtención de permisos.
Otro tercer tema es la fiscalidad. El 25% del precio final de una vi vienda de obra nueva han sido impuestos y tributos que hemos ido liquidando en los tres niveles de la Administración durante la producción de las casas. Un bien de primera necesidad, que hay que incentivar su producción, no puede estar grabado por encima de un artículo de lujo.
La Comunidad de Madrid está siendo la pionera y la disruptora en estas medidas. El primer gran gesto fue la modificación de la Ley del Suelo, donde introdujeron las declaraciones responsables sustitutivas de la LPO, luego la Ley Ómnibus de diciembre de 2022, la ley 11.22, que introdujo aspectos como la licencia básica, la licencia a través de entidades colaboradoras urbanísticas o la vivienda dotacional, que ha dado origen al Plan VIVE.
"La solución para incrementar la producción de vivienda
asequible es que la iniciativa privada promueva la
vivienda protegida en colaboración con un
marco normativo"
¿Este paradigma cómo se está consiguiendo extender?
C.R: Solo el Ayuntamiento de Madrid ha cogido las bondades que le daba esta normativa, a pesar de que ya se han demostrado sus ven tajas. La media de obtención de licencias en el Ayuntamiento de Ma drid ha pasado de 13 meses en la licencia de obra a 3, y de 4 meses en la LPO a 0, porque ya no hay LPO, hay declaración responsable.
La Ley 3.24 de cambios de uso ha sido importantísima. Se ha que dado corta, más aún cuando los ayuntamientos la han acogido. Nos hubiera gustado que lo hubieran aplicado todos los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid en su grado máximo, porque hubieran salido suelos, en el momento en el que entró en vigor la ley, para casi 50.000 viviendas. Podrían haber construido 2.500 viviendas en sus municipios, además en alquiler asequible.
También hay reticencia por parte de los servicios técnicos municipales, porque ya no son unas licencias tan al uso y se salen de la zona de confort del funcionario público porque son más complejas. El objetivo es ampliar el arco para que haya más usos que se puedan cambiar, porque cuanto más amplíes, más inversión atraes.
La ley Omnibus II, por ejemplo, establece que para dar la simultaneidad en estos desarrollos urbanísticos, ya no es necesario que esté inscrito el proyecto de reparcelación, que está llevando una media de más de un año. Por ejemplo, también hay un cambio en la ley del suelo de Galicia, donde establece el silencio positivo para los informes sectoriales. Hay muchas medidas que luego tienen que acabar en esa gran nueva ley del suelo en cada comunidad autónoma, que suponga el cambio de paradigma hacia ese urbanismo más flexible, más posibilista, más anglosajón.
¿Como se va a seguir fomentando la colaboración público-privada?
C.R: Desde ASPRIMA preferimos llamarla colaboración privado-pública. La solución para incrementar la producción de vivienda asequible es que la iniciativa privada promueva la vivienda protegida en colaboración con un marco normativo.
La fórmula privado-pública ha sido la de los consorcios urbanísticos. Históricamente, como las administraciones públicas ponían su suelo en el mercado, era concursándolo y enajenándolo al privado. Luego la colaboración venía porque desde lo público se marcaban las condiciones al privado, pero la promoción era privada.
¿Qué efectos ha tenido la subida del precio del módulo de vivienda protegida?
C.R: Si comparas las calificaciones provisionales de abril de 2024, tras aprobarse la subida, con respecto a abril anterior, el incremento es de un 3.800%. Hemos vuelto a unas cifras más lógicas de producción de vivienda protegida porque habíamos caído a cero en la Comunidad de Madrid. La construcción no se ha incrementado todo lo que nos gustaría, pero la vivienda protegida ha pasado a pesar ya un 20% de la producción en la Comunidad de Madrid.
El gran lastre de haber producido solo 16.000 viviendas en 2023 en Madrid se explica porque la producción de vivienda protegida había sido cero. Si la mitad de los suelos que van entrando en car ga tienen un grado de protección, había que desencorsetar esto para que fuera viable la producción de vivienda protegida.
Además, se ha establecido una actualización automática indexa da al IPC y eso dota de seguridad jurídica de cara a invertir en este tipo de producto.
"Es necesario tener unas medidas macro prudenciales
pero tienen límites y no te dejan llegar a la
financiación del suelo"
¿Desde ASPRIMA cómo acompañan este proceso de industrialización del sector?
C.R: El PERTE del Gobierno destinado a la industrialización parece una medida adecuada. El Pacto Regional por la Vivienda en la Comunidad de Madrid incluye hacer de Madrid un hub de industrialización en la construcción.
La industrialización y la digitalización de procesos requiere una reconversión de sector y necesita ayuda pública. Necesitamos una verdadera voluntad política, pero para que verdaderamente la industrialización alcance dimensión, necesitamos incrementar la producción, porque si no se queda en proyectos piloto.
¿Cómo ven desde Asprima el papel de la financiación alter nativa?
C.R: La financiación alternativa es crucial porque hace falta completar muchas inversiones. Nos hemos quedado solo con cinco entidades bancarias que financian préstamo promotor, frente a los cientos que teníamos antes, aunque están convencidas de que son capaces de duplicar la financiación que están concediendo ahora, siempre con los mismos criterios de prudencia que tenemos en este momento. Es necesario tener unas medidas macro prudenciales pero tienen límites y no te dejan llegar a la financiación del suelo. Por eso, aplaudimos la medida de la Comunidad de Madrid con Avalmadrid, dar la posibilidad de avalar a la entidad bancaria para que dé una póliza de crédito para comprar el suelo, porque de otra manera sería imposible. Esta solución ayuda a que no haya que tener tanto capital y amplía el marco de promotores que pueden entrar a promover vivienda asequible.
La financiación alternativa entra en ese tipo de financiaciones y la encarece, porque Avalmadrid permite que sea con un coste menor. Tenemos que trabajar para que la financiación alternativa también entre en el desarrollo de suelo.