Gran parte del sector entiende que la sostenibilidad, la buena ejecución o buscar una garantía de calidad en todos los segmentos inmobiliarios debe ser la norma. “Si somos capaces de continuar informando sobre el camino que debemos seguir y apoyados por reglamentos y normativas europeas no vamos a reducir la calidad del discurso”, afirma Bruno Sauer, director general de GBCe. Destaca que, en los últimos tres años, tasadores, bancos, promotores, fondos, arquitectos… han mostrado una necesidad honesta de formarse y entender cómo deben ser las cosas.
¿Cómo esperan que afecten las nuevas medidas de eficiencia energética para los edificios aprobadas por la Eurocámara?
Bruno Sauer: Es una gran noticia que Europa haya aprobado esta legislación final. Nosotros hemos hecho un seguimiento desde muy cerca de las versiones anteriores que han circulado entre las distintas comisiones de trabajo. Nos gustaría haber tenido más ambición, pero si se compara con lo que había en 2012, es un gran avance.
Hemos dado el salto de poner el foco en la energía a ponerlo en las emisiones. Hay que intentar ser nulo en energía y casi nulo en emisiones. Podemos gastar energías si son renovables con menor impacto, pero si seguimos produciendo emisiones a lo largo de cualquier fase del ciclo de vida de la construcción tenemos un problema. En vez de mirar solo a la fase operativa, ahora el punto de mira está en todo el ciclo de vida, desde el inicio hasta el final de la edificación. Esto incluiría las emisiones y la energía de toda la construcción y edificación.
El tercer elemento es que se van a exigir normas mínimas de eficiencia. En otros países ya se ha implementado que un inmueble con un certificado energético F no se va a poder vender o alquilar a partir de 2026. Esto implica que si estás por encima de cierto consumo energético el valor de tu vivienda es nulo. Pero en estos Mínimum Environmental Performance Indicators nos gustaría haber visto más ambición. Dejan en manos de cada estado qué van a hacer con esas normas mínimas de eficiencia. Algunos países lo van a vincular con la posibilidad de vender o alquilar y otros a una subida de impuestos.
También se pone el foco en la renovación y va a exigir un Plan Nacional de Renovación, cuando antes se exigía tener estrategias. En este plan de acción a tres o cinco años se van a tener que medir avances y establecer umbrales del parque edificado que ya no sirven para ser objeto de inversión.
¿Cómo se sigue avanzando en la concreción de la Taxonomía europea?
B.S: Este 2024 es el primer año que el primer paquete de empresas del mundo financiero y el gran grupo de compañías que cotizan en bolsa tienen que recopilar datos para reportar en su informe no financiero cómo se han alineado respecto a la Taxonomía. A partir de 2025, cuando ellos presenten los informes, vamos a conocer cifras concretas. Hemos comprobado que, desde enero, las compañías están luchando por cómo encontrar los datos y cómo informar sobre ellos. Nos llegan muchas peticiones para formar técnicos que entiendan qué criterios hay que medir, qué hay que tener en cuenta y cómo se tiene que justificar. Preparamos un portal que los técnicos pueden usar para realizar sus informes, se introducen los datos y se obtiene información del comportamiento respecto a la Taxonomía de los activos en cartera.
Europa ahora mismo no habla de sanciones, porque primero quiere recopilar información durante varios años. En este periodo, lo que hará quizás es introducir más criterios y exigencias a nivel técnico, pero no tomarán medidas sobre los resultados de las empresas que informan. Primero se busca comprender la situación y después se tomarán medidas para regular de una forma cada vez más homogénea la inversión sostenible.
"Parece que hay una gran diferencia
entre el certificado energético teórico
y el comportamiento real de la vivienda"
¿Qué conclusiones están sacando de los datos que se están introduciendo en su portal web y qué obstáculos se mantienen a la hora de recopilar la información?
B.S: Hemos preparado el portal junto a otros países europeos y tenemos más de 800 edificios en Europa. Vemos que casi es imposible cumplir con todos los objetivos de la Taxonomía, no porque esté muy alejada de la realidad. Hay dos criterios que no estamos acostumbrados a medir y no hay muchos datos. Así, la medición de la biodiversidad y la calidad del aire es muy difícil. Pero la mayoría de los edificios son capaces de conseguir los datos en materia de energía, agua o materiales de economía circular.
La Taxonomía es una herramienta de trabajo para definir una hoja de ruta para los próximos años en una cartera de propiedad. En dos o tres años todo el mundo va a ser capaz de obtener los datos que se necesitan. Esto tampoco supone asegurar que cumples, pero te permite saber qué tienes que mejorar. La Taxonomía no es un instrumento de castigo, sino para poner al día y mejorar la calidad de nuestras viviendas y oficinas.
¿Existe un riesgo cada vez mayor de que queden fuera del mercado los inmuebles que no cumplen con estos criterios ESG?
B.S: Tanto el propietario como los fondos y los bancos tienen las mismas exigencias y objetivos, advirtiendo de que si no se hace mejor de lo que estamos acostumbrados, en varios años puede que un activo deje de tener valor en el mercado. La Unión Europea ha sido capaz de trabajar en los ámbitos más técnicos, normativos y financieros con la misma filosofía.
¿Qué relevancia siguen consolidando los certificados de eficiencia energética en este contexto?
B.S: Estos certificados van a sufrir una transformación, incluyendo cuestiones sobre emisiones, por lo que vamos a tener información añadida. Van a seguir siendo importantes como el documento que refleja el ADN energético del edificio. Va a ser más complejo y el gran problema es el certificado previo a la fase de uso del edificio. Deberíamos tener también unos certificados durante la fase de uso con un comportamiento real del edificio. No nos podemos quedar en lo que es el valor teórico de un proyecto porque se han hecho cálculos antes de construir. Deberíamos tener una regulación sobre datos reales de comportamiento. En junio vamos a organizar en Bruselas un debate interno entre expertos junto con la Comisión para ver cómo podemos dar ese salto y que el reglamento tenga cada vez más en cuenta las cifras del consumo real y no solo el cálculo en el proyecto de ejecución de un arquitecto. Por las cifras que conocemos parece que hay una gran diferencia entre el certificado energético teórico y el comportamiento real de la vivienda. Ahí entra en juego la persona que tiene que usarla.
¿Los usuarios están verdaderamente concienciados en pagar más por un activo más sostenible?
B.S: En nuestra agenda para los próximos años hemos puesto un elemento: la viabilidad económica de la sostenibilidad. No puede ser que haya una parte del sector que invierta en sostenibilidad, que genera un producto de mayor calidad, que solo está a disposición de aquellos con un poder adquisitivo superior a los demás. Es un error que solo un 10%-15% del mercado pueda pagar la sostenibilidad.