Surgida en Reino Unido en 2019 para acelerar la transición hacia una economía ambientalmente sostenible y resiliente a través de la financiación, Green Finance Institute llega a España, dirigida por Eduardo Brunet, para codiseñar instrumentos financieros y desarrollar las políticas necesarias para apoyar una mayor inversión verde.
¿En qué líneas estratégicas trabaja Green Finance Institute (GFI) para avanzar en la transición energética y democratizar la financiación verde en el sector inmobiliario?
Eduardo Brunet: Desde Green Finance Institute trabajamos en múltiples líneas estratégicas con el objetivo de impulsar la transición hacia una economía de bajas emisiones y sostenible. En el ámbito de la financiación verde, nos focalizamos en crear incentivos y soluciones adaptadas a los mercados financieros con especial atención a la descarbonización de sectores clave como la edificación, el transporte y la movilidad, así como la protección de la biodiversidad. Actuamos como un puente entre el ámbito gubernamental y el financiero.
Actualmente desde GFI contamos con varias iniciativas para descarbonizar el sector de la construcción como un Net Zero National Hub o una alianza para la financiación de rehabilitaciones a gran escala que facilite el despliegue de grandes proyectos a escala barrio o de regeneración urbana en las ciudades. Además, también trabajamos para lograr la adaptación de modelos financieros como PACE y la inclusión de cláusulas ecológicas en contratos de alquiler.
Qué posibilidades de financiación a muy largo plazo y con ingresos netos positivos desde el primer día existen para proyectos de rehabilitación integral? ¿Hay alternativas que todavía no se hayan explorado en nuestro país?
E.B: Una estructura y producto óptimos para este fin es el PACE (Property Assessed Clean Energy), que hace de intermediario entre la municipalidad, el propietario y la entidad financiera, permitiendo plazos de hasta 25 años que se ajustan mejor a los payback de los proyectos de rehabilitación y, por tanto, pueden ofrecer retornos netos positivos desde el primer año, puesto que los ahorros que produce son mayores que el servicio de la deuda anualizado. Solo en Estados Unidos esta solución ha logrado movilizar inversiones por más de 12.000 millones de dólares desde su inicio en el sector residencial y en el comercial, tanto para rehabilitación como para nueva construcción o refinanciación, lo que pone de manifiesto una versatilidad muy valorada en los procesos de estructuración de capital de proyectos inmobiliarios.
GFI lidera la innovación en mecanismos financieros, como la Financiación Vinculada a la Propiedad (PLF), ¿en qué consiste?
E.B: Tras evaluar la política y los mecanismos financieros, desde GFI apostamos por la Financiación Vinculada a la Propiedad (PLF), una solución innovadora de financiación basada en el exitoso modelo americano PACE.
En este producto, a diferencia de las hipotecas tradicionales, la financiación está vinculada a la propiedad y no al individuo, lo que se traduce en que el propietario solo paga las mejoras de eficiencia energética mientras que habite la vivienda. Así, una vez se vende la propiedad, el nuevo inquilino asume la responsabilidad de hacer pequeños pagos regulares y disfruta de una vivienda más sostenible, eficiente y confortable.
Este enfoque, centrado en la eficiencia energética de las propiedades, promete superar obstáculos de financiación y estimular inversiones significativas en la mejora de viviendas, al tiempo que crea empleo cualificado y genera beneficios económicos sustanciales abriendo grandes oportunidades en Europa. El PLF se puede adaptar en las distintas jurisdicciones tanto como producto con garantía real subyacente o sin recurso. Por ello, desde GFI estamos trabajando en España en la articulación de una estructura innovadora recaracterizando la deuda del propietario hacia un prototipo de canon ecológico adscrito al inmueble y que se transfiere a la venta del inmueble.
"En GFI apostamos por la Financiación Vinculada
a la Propiedad (PLF), una solución innovadora
de financiación basada en el exitoso modelo
americano PACE"
¿Se puede adaptar el modelo estadounidense PACE al sistema financiero español?
E.B: Para que el modelo PACE se pueda aplicar al sistema financiero español, se precisarían ciertos ajustes para adecuarse a las regulaciones y prácticas financieras propias de nuestro país. Hay dos vías para hacerlo posible como recargo voluntario en el IBI o como prestación patrimonial pública no tributaria, siendo esta última la más eficiente y aconsejable.
En este sentido, sería necesario introducir ciertas modificaciones a la Ley Reguladora de Haciendas Locales, dando carta de naturaleza a las Cuotas PACE, a la Ley Hipotecaria y a la Ley General Tributaria para conceder a las cuotas PACE el mismo privilegio de hipoteca tácita que aplica a los IBI.
Si bien el modelo PACE podría ser adaptado al sistema financiero español, requeriría un proceso cuidadoso de adaptación y colaboración entre múltiples partes interesadas para asegurar su viabilidad y éxito.
Las hipotecas inversa y verde son productos ya consolidados en España, ¿por qué no una hipoteca inversa verde que integre lo mejor de cada una de ellas?
E.B: Desde GFI hemos diseñado un nuevo producto que denominamos HEVA (Hipoteca Eficiente Vitalicia Asistencial) que basado en una hipoteca inversa, está específicamente concebido para generar una nueva línea de ingreso a propietarios mayores y de baja renta para atender los pagos anuales de las obras de rehabilitación de sus viviendas, además de entregarles una renta asistencial adicional como seguro de dependencia.
Este producto ofrece una serie de ventajas significativas para los propietarios. Por un lado, no requiere ningún desembolso inicial, lo que permite disfrutar de una vivienda digna sin cargas financieras iniciales. Además, aquellos que consuman energía de manera razonable pueden beneficiarse de costes energéticos reducidos e incluso de la posibilidad de aumentar el valor de su única propiedad.
Desde el punto de vista fiscal, los propietarios pueden evitar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se trata de su vivienda habitual. Además, existen bonificaciones en honorarios notariales y registrales. No podemos olvidar tampoco que la parte de renta vitalicia, indexada a un nivel de consumo normalizado en kilovatios hora (kWh), protege la renta disponible del propietario contra aumentos en el coste energético, lo que garantiza una mayor estabilidad financiera a lo largo del tiempo.
¿Cree que el agente rehabilitador está suficientemente formado en finanzas verdes?
E.B: Es necesario mejorar la formación en financiación verde para los actores privados involucrados en la rehabilitación, así como para la mayoría de las redes comerciales de los bancos y para las diferentes unidades y dependencias municipales competentes. Desde GFI queremos impulsar una Academia de Financiación Verde con un programa híbrido que brinde la capacitación necesaria para afrontar el desafío de lograr tasas de rehabilitación acordes con nuestros planes nacionales y compromisos europeos.