"El impacto del trabajo híbrido en España ha sido absorbido más fuertemente que en otros países de la Eurozona"

Los fundamentales del sector de las oficinas van a impulsar la inversión, aunque se mantenga por debajo de la serie histórica. Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos de M&G Real Estate para Iberia, sí que destaca que las necesidades de espacio han cambiado y habrá un salto hacia la calidad.Con la previsión de un entorno económico más estable, ¿podemos esperar un rebote de la inversión en oficinas?Federico Bros: El año 2024 se presenta mucho más estable que 2023, con un entorno económico que irá cogiendo fuerza especialmente en la segunda parte del año. El Banco Central Europeo y la Fed previsiblemente empezarán a bajar los tipos de interés ante el descenso de las tensiones inflacionistas, aunque tendremos que estar muy atentos a la inflación subyacente para un análisis completo. Este año también será clave a nivel global en términos electorales. Entre lo más relevante, las elecciones al Parlamento Europeo y los resultados de las elecciones en Estados Unidos.Este año se espera que el PIB en España aumente en torno al 1,4%, bastante por encima de la media de la eurozona, especialmente de Alemania. La implementación de los fondos Next Generation EU y la esperada evolución positiva del empleo serán determinantes para contribuir a ese crecimiento. Esto tendrá un peso muy positivo en el comportamiento del mercado de oficinas, especialmente del mercado ocupacional y de la reducción del vacancy.Cabe esperar cierto impacto en el mercado de oficinas en la primera parte del año, ya que la expansión de yields en el mercado de oficinas no ha terminado todavía. Aunque la mayor parte de este ejercicio se haya dado ya, aún es posible cierto ajuste de valoraciones y potenciales precios de venta. Igualmente, los vientos del otro lado del Atlántico no soplan favorablemente. La presión negativa del mercado de oficinas americano afecta al mercado de capitales europeo, ya que gran parte de la inversión histórica en el sector de oficinas ha sido llevada a cabo con dinero estadounidense.Los fundamentales operacionales y demográficos en Europa son muy distintos a los de Estados Unidos. Los principales KPIs son mucho mejores en el mercado europeo y, en el caso de España, el alto nivel de ocupación física de la oficina tras la pandemia ayudará a impulsar el mercado de inversión positivamente respecto a 2023. Eso sí, tendremos niveles mucho más bajos que en la serie histórica y veremos una gran polarización entre el atractivo de las oficinas prime y las secundarias.El impacto del trabajo híbrido parece ya haber sido absorbido. Si la ocupación se estabiliza, ¿qué pasará con las rentas de los edificios prime?F.B: El impacto del trabajo híbrido en España ha sido absorbido más fuertemente que en otros países de la eurozona. Sin embargo, que se haya institucionalizado trabajar desde casa de media uno o dos días a la semana ha afectado a las necesidades de espacio físico de las empresas y, por tanto, ha tenido un impacto directo en sus previsiones de m2 a medio y largo plazo.El análisis del Outlook de CBRE para 2024 considera que las expectativas de contratación en el mercado de oficinas son optimistas. CBRE estima que las operaciones de contratación de espacio de oficinas aumentarán en torno al 10% o 15%, pero en ningún caso se recuperarán los volúmenes pre-covid. Las necesidades de espacio son diferentes. Con modalidades de trabajo mucho más colaborativas, vemos un aumento cada vez mayor del espacio físico por empleado, los servicios en el edificio son considerados esenciales y la exigencia de espacios comunes excelentes para el trabajo en equipo, una obligación para los propietarios de oficinas.En términos generales, los edificios de Grado A en zonas prime, especialmente en CBD y en el centro de las ciudades, reúnen todas las características requeridas por una demanda mucho más exigente, también en términos de credenciales ESG y de espacios comunes y colaborativos. Estos edificios deberían ser capaces de seguir aumentando sus rentas de forma moderada y, en muchos casos, por encima de la inflación dada la escasez de oferta de calidad y las exigencias estrictas de muchas corporaciones."En España, el alto nivel de ocupación física de la oficina tras la pandemia ayudará a impulsar el mercado de inversión positivamente respecto a 2023"¿Es previsible que cada vez más edificios de oficinas obsoletos se conviertan en residencial?F.B: Según las últimas proyecciones de población para el periodo 2022-2072 del Instituto Nacional de Estadística, España ganará más de cuatro millones de habitantes en los 15 próximos años y más de cinco millones hasta 2072, alcanzando los 52,9 millones de personas, siempre que se mantuvieran las tendencias demográficas actuales. El número de hogares en España crecería en torno al 14,5% en los próximos 15 años, y en más de 2,7 millones de hogares.En el sector residencial hay un fuerte desajuste entre la oferta y la demanda y, por tanto, existe un grave problema que afecta a millones de personas. Esto no se soluciona solo con la movilización de vivienda vacía, especialmente porque las provincias que presentan mayores problemas de acceso, como Madrid, Barcelona, Navarra o las tres del País Vasco, son también las zonas que presentan tasas más bajas de viviendas desocupadas.Según el INE, entre 2013 y 2020 se crearon en el conjunto de España 537.500 hogares y solo se construyeron 337.416 viviendas libres, lo que supone un desajuste de más de 200.000 viviendas. En 2021 se construyeron, según estadísticas oficiales, 90.152 viviendas, incluyendo libres y protegidas. En el mismo periodo, se crearon 210.700 hogares. La nueva vivienda apenas cubrió el 43% de la necesidad generada. Un motor que podría ayudar a corregir parcialmente este problema estructural es la transformación de edificios de uso de oficinas de carácter obsoleto en oferta residencial, a través del cambio de uso y de la reforma integral de los espacios. Esto no sería una amenaza para el mercado de oficinas sino una liberación de un stock estructural que por su obsolescencia va a dañar las cifras ocupacionales con carácter permanente, aumentando las cifras reportadas de vacancy.Este movimiento beneficiaría a las oficinas prime, que se aprovecharían del fly to quality, mientras que en el mercado secundario esa reposición solo tendría sentido por un cambio de uso en la mayoría de los casos. Según uno de los últimos informes de EY, de llevarse a cabo un cambio de uso residencial en las oficinas que presentan rentas bajas, Madrid y Barcelona ganarían 28.000 viviendas en 20 años. Además, esta es la parte del stock de oficinas que tiene un menor apetito inversor. La alternativa a esos espacios vendría de la mano de conceptos como la media estancia o el coliving, capaces de generar rentas superiores y de despertar el interés del mercado de inversión. EY estima que Madrid y Barcelona cuentan actualmente con 2,5 millones de m2 de oficinas que podrían transformarse en vivienda hasta 2043.El “fly to quality” es posible en ubicaciones prime con proyecciones financieras positivas y un capex que puede ser compensado por unas mayores rentas estables a medio y largo plazo. Esto satisfaría las necesidades de muchas empresas que necesitan captar y, sobre todo, retener talento mediante un espacio de trabajo más eficiente, colaborativo y dotado de servicios.

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