El build to rent supondrá un gran cambio en la concepción del producto inmobiliario por el promotor

19/11/2020

build-to-rent.jpg El build to rent está superando las reticencias iniciales de financiación por parte de la banca.

Unanimidad entre los ponentes de la quinta sesión de SIMAPRO 2020 sobre el futuro esperanzador de este nuevo modelo de negocio


El build to rent (construir para alquilar) no ha hecho más que empezar y su futuro es más que esperanzador. Así de firmes se han manifestado en la valoración de este nuevo modelo de negocio los expertos reunidos por SIMAPRO en su quinta jornada. En un panel virtual han participado Juan Carlos Álvarez, director general de Negocio de Gestión Patrimonial de Servihabitat; Roberto Rey, presidente y CEO de GlovaL y Rafael Valderrábano, CEO de Básico Homes,con la moderación de Daniel Cuervo, director gerente de Asprima

“Estamos alumbrando una nueva industria que va a generar muchas oportunidades en toda la cadena de valor del inmobiliario”, ha dicho Rafael Valderrábano, que también ha insistido en que tarde o temprano el build to rent saltará desde la primera vivienda a la residencia turística por amplias temporadas. Para Juan Carlos Álvarez, “el build to rent es una estrategia a largo plazo que tiene que ayudar a corregir el déficit de viviendas en alquiler que hay en España y es, por tanto, un mercado que se va a desarrollar muchísimo en los próximos años”. Por su parte, Roberto Rey ha insistido en que el futuro del build to rent pasa por especializarse “y no imitar simplemente lo que ha funcionado en otros segmentos del inmobiliario”.

Mercado y claves de desarrollo

La sesión ha comenzado con una radiografía del build to rent en nuestro país, que, en opinión de los ponentes, todavía está en una fase muy inicial, con una cartera de proyectos que supera por poco las 20.000 viviendas y de las que tan solo se han ejecutado 7.000, la mayoría de ellas en Madrid, y que además se ha visto afectada por el parón del Covid y de medidas limitativas del precio del alquiler como las aprobadas en Cataluña. Con todo, y como ha apuntado Rafael Valderrábano, “es una industria que se está creando, que irá creciendo y al tiempo cambiando sus patrones”. El fundador de Básico Homes no duda de que este crecimiento también impulsará un cambio en la mentalidad de los promotores, que empezarán a tener dos líneas de negocio claramente diferenciadas: por una parte, el build to sell y por otra, el build to rent.

Para Roberto Rey, la clave de este crecimiento va a ser el operador, que es quien tendrá que tomar la decisión de invertir. “El build to rent tiene que ajustarse a las necesidades reales de su futuro operador y esto implicará muchos cambios en la manera de concebir un proyecto por parte del promotor”. Entre otros, el presidente de Gloval señala la presencia de un equipo que sepa escoger el suelo adecuado para cada proyecto y no un suelo cualquiera donde se puede edificar. En cambio, para Juan Carlos Álvarez la clave estará “en la gestión de un activo que suma una serie de servicios de valor añadido que es lo que realmente define al build to rent”. Álvarez coincide con Rey en que el build to rent conllevará un cambio de enfoque del producto por el promotor.

Resolver la financiación

La financiación de un producto que, hoy por hoy, sigue siendo muy novedoso ha sido otro de los temas tratados por los expertos del panel, quienes después de reconocer las reticencias que aún persiste en la banca tradicional para financiar proyectos build to rent se han mostrado razonablemente optimistas con un cambio de mentalidad en ella. Según Roberto Rey, “la banca está al inicio de entender este producto. Comienza a entenderlo, pero tiene dar con la tecla para saber cómo financiar el build to rent. Aquí no hay preventas, sino un proyecto. Así que la banca primará la localización, cuanto más prime sea, menor será el coste de la financiación”. Roberto Rey prevé una cobertura inicial del 50% del coste del proyecto, “por lo que el resto tendrá de venir de equity o de Family Office, que más tarde cederán el paso a fondos de inversión mayores”.

Rafael Valderrábano, por su parte, cree que la financiación inicial de la banca podrá llegar hasta el 60%, pero el punto de inflexión estará “cuando la refinanciación incluya un portfolio de activos, lo que permitirá la entrada de los grandes players y de los grandes operadores de viviendas, como la compañía alemana Vonovia Se”. Para Juan Carlos Álvarez, serán los grandes fondos de inversión y las compañías de seguros los que financien el build to rent en el largo plazo, “puesto que buscan rentabilidades conservadoras, aunque muy estables, sin correlación con los mercados de renta variable pero muy líquidas”.

Contra la limitación de los precios del alquiler

Los ponentes de la primera mesa redonda de la quinta jornada de SIMAPRO han sido muy críticos con las medidas limitativas de las rentas del alquiler recientemente aprobadas por la Generalitat catalana y que, en su opinión, ya están suponiendo un foco de distorsión que está impulsando al alza los precios y expulsando a muchos propietarios del mercado. Para Juan Carlos Álvarez, estas medidas “crean inseguridad, lo que ya ha provocado la paralización de algunos proyectos. Se trata de una medida que no va a incrementar la oferta y que seguirá dejando a la misma gente que supuestamente quiere ayudar fuera del mercado”. Para Rafael Valderrábano, “estas medidas son fuegos de artificio de la Administración, que no hace sus deberes generando un parque de viviendas de alquiler social. Solo espero que no haya un efecto contagio en otras autonomías”, ha concluido.