La insuficiente oferta de vivienda en alquiler no solo genera problemas a determinados colectivos, sino que puede crear riesgos en la economía y el sistema financiero
El Banco de España cree que los problemas de accesibilidad a la vivienda y las consiguientes ineficacias a nivel macroeconómico se pueden aliviar mediante algunas intervenciones públicas en colaboración con el sector privado en el mercado del alquiler para aumentar el parque de arrendamientos (particularmente el dedicado a colectivos vulnerables), como la solución más efectiva, frente a otras que plantean “incertidumbres” como poner topes a los alquileres. Así lo afirma el estudio de esta entidad “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019”.
Círculo vicioso
Según la descripción de los investigadores, la situación del alquiler en España genera un círculo vicioso que interfiere en todo el mercado inmobiliario, en la medida en que la relación entre los precios de compra y la rentabilidad del alquiler “introduce un posible canal de aceleración abrupta del precio de la vivienda”. En otras palabras, si los alquileres son más altos, más están dispuestos a pagar por un piso los inversores que buscan sacarle rentabilidad arrendándolo. Y, a la vez, si el precio que se paga por un piso es más alto, más se cobrará luego por el alquiler.
"El funcionamiento del mercado de la vivienda, y de modo particular del alquiler residencial, es un factor relevante desde muchas perspectivas, como la macroeconómica, financiera y social", apunta.
Así, hace hincapié en que la existencia de situaciones de insuficiencia de la oferta de vivienda, "que derivan de dinámicas alcistas en los precios", puede generar "problemas" de acceso a la vivienda en determinados colectivos y crear ineficacias y riesgos en el funcionamiento de la economía y el sistema financiero.
Impacto del coronavirus
Asimismo, el Banco de España ha alertado de que el "sustancial impacto" macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del coronavirus podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario.
La institución cree que existe una mayor incertidumbre de los efectos a medio plazo sobre el mercado inmobiliario del coronavirus, así como sobre el impacto de las medidas introducidas. "Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber la demanda", indica.
No obstante, deja claro que, dada la ausencia de datos por la cercanía del coronavirus no analiza estos aspectos en este informe y afirma que, en todo caso, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.
El Banco de España afirma que las dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España se han agravado durante los últimos años, sobre todo en colectivos como los jóvenes o los hogares con rentas bajas y en las grandes áreas metropolitanas.
Un problema no solo de los jóvenes
Pero el Banco de España apunta que el problema no es solo que los jóvenes no puedan acceder pronto a una vivienda en propiedad, sino que lo más preocupante de la situación –a diferencia de otros países de nuestro entorno– es que en la medida en que esa incapacidad para el ahorro se mantiene invariable para una parte de la población, porque la renta del alquiler se come buena parte del presupuesto familiar, “puede llevar a incrementos en la desigualdad de la riqueza”.
El estudio del Banco de España expone tres posibles líneas de acción para atajar este problema: El aumento de la oferta disponible, el poner límite a los precios y aumentar la seguridad jurídica de los propietarios, aunque no todas con el mismo grado de efectividad y efectos secundarios.
Incrementar la oferta con colaboración público-privada
El aumento de la oferta disponible es señalada por el BDE como una de las más efectivas “para incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables”. Estas políticas suelen instrumentarse a través de la colaboración público-privada para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible. A ello se unen “políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas”, lo que podría traducirse en más suelo disponible y licencias más ágiles para construir más rápido.
Control de precios
La segunda línea de actuación, los controles sobre los precios del alquiler de vivienda no es recomendada por el CBE, ya que “presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados”. Así, la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.
Aumento de la seguridad jurídica y entrada de grandes inversores institucionales
Por último, se encuentran las medidas encaminadas a aumentar la seguridad jurídica de los propietarios, en la medida en que esta y el marco regulatorio de los alquileres “inciden en el volumen de oferta privada de alquiler de vivienda”. En este punto, el Banco de España recuerda que la duración de los alquileres en España es una de las mayores entre los países de su entorno (cinco años cuando el propietario es un particular y siete si es una empresa) y destaca también la relación de este tipo de políticas con la “movilización del ahorro” de grandes inversores institucionales. El estudio ve la entrada de estos en el mercado de arrendamientos como deseable porque ayuda a una “reducción de los costes de gestión y búsqueda de viviendas en alquiler” y además tienen más posibilidades de “diversificar el riesgo de impago” que los pequeños ahorradores.