Por primera vez desde el inicio del nuevo ciclo del sector, el stock residencial apenas ha variado: se redujo un 0,1% en 2020 frente a la media anual del 3,2%
Si los efectos de la COVID-19 en el precio de la vivienda nueva no han sido alarmantes, no puede decirse lo mismo del stock residencial. La pandemia ha frenado en seco su reducción, hasta el punto de que a 31 de diciembre de 2020 su número era de solo 191 unidades menos que en la misma fecha del año anterior. Esta es la principal conclusión que se desprende de los datos recogidos en la última edición del informe Inmocoyuntura, que elaboran Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI).
“El pasado año se produjo una situación paradójica. A pesar de que se vendieran 4.000 viviendas más que en 2019, hasta las 60.000 unidades, el número de finalizadas también se incrementó notablemente, 77.000 frente a las 71.000 de un año antes. Es decir, el descenso del ritmo de ventas, unido a la entrada en el mercado, como resultado de expectativas pasadas, de un importante número de viviendas finalizas explicaría que el volumen del stock residencial apenas variara en 2020”, afirma el director técnico de Euroval, César Rodríguez.
De acuerdo con los datos de Euroval y el INSTAI, 2020 concluyó con un stock residencial de 456.918 viviendas, con una reducción respecto a 2019 de tan solo un 0,1%. Se trata de un porcentaje ínfimo si se compara con la media de los diez años anteriores, que es del 3,8%.
Además, la reducción del stock se ha visto ralentizada a partir de 2015, coincidiendo con la fase de recuperación y despegue de la construcción residencial, que ha actuado en contra de la reducción de este stock. De esta manera, si en el periodo 2010-2014 (con un volumen medio de viviendas sin vender de en torno a 590.000 unidades) la reducción medio anual fue del 4,3%, entre 2015 y 2020, con unas 475.000 unidades, la media anual fue de 3,2%.
Cifras que por sí solas hablan de la dificultad que está teniendo el inmobiliario para drenar el sobrante construido durante la burbuja y que queda manifiestamente reflejado en la diferencia de viviendas iniciadas en 2006 (el año más activo de aquel boom) y en 2020: 664.923 y 75.930, respectivamente.
Por primera vez, el número total de viviendas terminadas superaba el de iniciadas, invirtiendo la lógica de un mercado en el que, supuestamente, se vendía lo que se construía. Esta situación se prolongó hasta 2014, cuando las dos series casi se igualaron (32.120 viviendas iniciadas por 35.382 viviendas terminadas). El pico en esta fase crítica del negocio residencial se registró en 2009: las viviendas terminadas llegaron a multiplicar por cuatro las iniciadas. Solo a partir de 2015, la proporción se invirtió a favor de las viviendas iniciadas, tendencia que se ha prolongado hasta el día (Euroval y el INSTAI estiman que este año se iniciarán casi 93.000 viviendas y se terminarán poco más de 74.000).
Una distribución dispar
El reparto de este stock por el territorio nacional es muy dispar. La mayor concentración de viviendas sin vender se localiza en las comunidades del arco mediterráneo. La Comunidad Valenciana, con 83.263 unidades a 31 de diciembre de 2020, encabeza el ranking de las regiones con un mayor stock residencial pendiente de vender. Además, es una de las regiones españolas que presenta más problemas para deshacerse de él, ya que en 2011 suponía el 17% del total nacional y en 2020 era el 18,2%.
Detrás de la Comunidad Valenciana se sitúa Cataluña, con 77.327 unidades en stock, el 17% a nivel nacional. Esta comunidad también ha visto cómo su stock aumentaba desde 2011, cuando era del 14,7%. En tercera posición se encuentra Andalucía, con 67.892 unidades. A diferencia de las dos otras dos regiones mencionadas, esta sí ha conseguido reducir su bolsa residencial desde 2011, cuando era el 17% del total nacional, dos puntos porcentuales más que en la actualidad.
La Comunidad de Madrid ocupa la cuarta plaza con un stock de 45.071 unidades. La zona acusa el hecho de ser la principal locomotora de la construcción residencial en nuestro país, lo que también explica que desde 2011 este stock no ha dejado de aumentar, pasando del 7,3% (30.000 unidades) al 10% en 2020.