El volumen de ventas de los centros comerciales ha aumentado un 6,1% en España en diciembre de 2023 respecto a las cifras previas a la pandemia, según el informe Property Management Insights elaborado por el área de Property Management de CBRE, primera compañía internacional en consultoría y servicios inmobiliarios. Las afluencias, sin embargo, todavía no se han recuperado y continúan un 6,5% por debajo de los niveles de 2019.
Esta situación evidencia un cambio de paradigma en los centros comerciales, según la consultora. Previamente a la pandemia, la relación entre las afluencias y las ventas de los centros comerciales era directa, es decir, un incremento en el número de visitantes se traducía en una mayor facturación del centro. Sin embargo, esta relación ya no se cumple en todos los centros gestionados por CBRE.
En concreto, las afluencias continúan estando un 6,5% por debajo de los niveles previos a la pandemia, mientras que las ventas han crecido un 6,1% respecto a ese mismo periodo. “El incremento de la facturación se explica, en parte, por el efecto de la inflación, así que puede no traducirse en un impacto positivo en el beneficio de los operadores”, ha asegurado la executive corporate director y head de property management de Iberia en CBRE, Soledad López-Cerón.
Uno de los motivos del nuevo paradigma en los centros comerciales es el cambio de perfil del consumidor. Cada vez más, estos utilizan las tiendas como puntos de recogida o devolución de pedidos, sin consumo directo en el local. Esta tendencia ha ido acompañada de un cambio en los modelos de negocio de los operadores, incrementando el porcentaje de ventas que provienen del online.
El incremento del teletrabajo también ha afectado a las afluencias de los centros comerciales. De hecho, aquellos que se sitúan cercanos a las oficinas son los que actualmente arrojan una relación indirecta entre las ventas y el número de visitantes.
Polarización del mercado de oficinas
La implantación de los modelos de trabajo híbridos ha tenido un impacto directo en las afluencias de las oficinas, que todavía no han recuperado los niveles previos a la pandemia. De hecho, la ocupación de los edificios se situó en septiembre de 2023 en un 63,4% de media, prácticamente en los mismos volúmenes que hace un año.
Pese a estar lejos de las cifras registrados en 2019, con una ocupación en las oficinas de prácticamente el 100%, las afluencias de estos activos han experimentado un crecimiento notable desde 2020. En marzo de ese año, la ocupación media de las oficinas gestionadas por CBRE se situó en 18% y creció hasta un 38,2% en junio de 2021. En 2022 y 2023 los datos se estabilizaron en torno al 62%, con un descenso hasta el 42,1% en agosto del año pasado.
“Los datos de visitantes demuestran la clara apuesta de las compañías por los modelos de trabajo híbrido. En este nuevo escenario, los edificios ya no se consideran únicamente espacios de trabajo, sino que se posicionan como un punto de encuentro y un elemento esencial para la atracción de talento”, ha añadido Soledad López-Cerón.
El impacto de la inflación en la gestión de activos logísticos
Más allá del impacto de la inflación en los resultados de facturación de los centros comerciales, esta también ha influido en la tipología de contratos firmados en las naves logísticas. En el contexto actual, cada vez es más habitual la firma de los denominados contratos triple neto, una modalidad donde el ocupante o inquilino se responsabiliza directamente de todos los gastos asociados a la nave, como impuestos, servicios públicos, primas de seguros, gastos operativos o reparaciones, entre otros.
El informe se ha elaborado en base al análisis de una muestra de la cartera de activos bajo gestión de CBRE. En concreto, se han analizado 36 centros comerciales en España, 16 en Portugal, 60 oficinas y 486 naves logísticas. El documento cuenta también con los resultados de una encuesta realizada a 21 propietarios de centros comerciales en España.